负债2万亿，中国恒大露家底

​作者/杨柘

在过去两年里，关于中国恒大，没有消息，就是最好的消息。

7月17日深夜补发两年及一期财报，公司相关人士应该暂时松了一口气。与其说，这是向投资者，坦诚地公布账本，不如说，是公司在寻求短期内复牌过程中，不得不做出的补救工作。

这也让外界，终于看到了中国恒大的家底。

超两万亿负债

7月17日夜间，中国恒大连续披露2021年财报、2022年财报及2022年中报。这两年，公司的整体状况，揭开了神秘面纱。

令外界惊诧的，是债务规模。

截至去年末，公司负债总额约2.44万亿、净资产-5991亿元；2021年-2022年合计净亏损超过8000亿元。

也许很多人疑问，这家宇宙级房企，如何累积了巨额债务？可能早在8年前，就已埋下了问题的引信。

2015年，房地产新一轮楼市繁荣，并且一步步迈向高点。市场行情从一二线城市，逐渐向三四线城市发生转移，上演县城也疯狂。

中国恒大正是在这个当口，大干快上，在低线城市积攒大量项目和土储，吃到房价上涨的红利。

此后几年，恒大顺风顺水，可在兴奋之中，它对房地产市场产生了错觉。

当时的万科向全行业喊话“活下去”，几乎没人听出这位优等生的话外音，大多数房企没能刹住滚滚向前的车轮。

没想到2020年，三道红线以及一系列楼市调控政策高悬，房企暴雷、债务危机等排山倒海般爆发，中国恒大也不例外。

经营开始转好

从公司披露的财报数据来看，2021年净亏损6862.19亿元，2022年净亏损1258.14亿元，两年合计净亏损8120.33亿元。

过去两年，公司的亏损规模，刷新了上市房企的最高纪录。不过，客观来看，这两年，公司的经营状况，出现了转好的迹象。

2022年，公司开发中物业及待售已竣工物业撇减金额16.85亿元，较上年同期3736.81亿元，减少99.55%；金融资产减值损失123.84亿元，同比减少75.42%；其他亏损净额382.30亿元，同比减少16.86%；而销售及营销成本、行政开支分别较上年同期减少258.77亿元、98.49亿元。

这一系列动作下来，公司去年经营亏损已降至644亿元，相比2021年经营亏损5815.3亿元，降幅高达88.93%。

这是内外双重因素作用下的结果。

在降本增效方面，减少员工更为直接。截至去年底，公司拥有员工10.29万人（包括恒大汽车4506人、恒大物业72076人），房地产开发建设系统员工较上年减少36.9%。去年公司雇员成本为46.3亿元，较上年140.7亿元大降94.4亿元。

在2021年9月后，公司销售陷入停滞，随着保交楼项目重启，销售自2022年4月逐步恢复，当年实现合约销售额317亿元、合约销售面积390.4万平方米，全年实现销售回款357.9亿元。

2023年1月至5月，公司实现合约销售金额337.67亿元，合约销售面积492.58万平方米，已累计交付12.2万套房屋。

化债压力仍然巨大

尽管经营逐步转好，中国恒大的流动性紧张状况，并未根本改善，化债压力依然巨大。

去年末，剔除合约负债7210.2亿元后，公司的负债总额约1.72万亿，较上年增加1105.9亿元。

其中，公司借款6123.9亿元、贸易及其他应付款10022.6亿元，分别较上年增加50.1亿元、1089.2亿元。另外，还有其他负债1017.4亿元。

截至去年底，公司现有现金及等价物为43.34亿元，上述无论哪一项债务，均无法覆盖。另外，靠销售回款也不可能应付接连而来的债务，持续性经营存疑。

这也是核数师上会栢诚对公司财报无法表示意见的重要原因，且上会栢诚已明确指出，中国恒大无法在正常业务中变现资产和清偿其负债。

公司因债务带来的麻烦不断。截至去年底，标的金额3000万元以上未决诉讼案件合计1518件、标的金额总额累计约3953.96亿元。

而且，多方已就清偿未付借款、应付工程款项及日常营运款、延迟交付多个项目等对公司提出诉讼。

为此，公司也在积极变现资产。仅去年，陆续卖掉水晶城、城市之光广场、退还广州恒大足球场地使用权以及出售深圳商业地块等项目，回笼资金合计超过200亿元。可这在庞大债务面前，仍旧杯水车薪。

有效缓解债务，关键在于及时债务重组。今年3月，公司公布境外债务重组方案，预计在7月下旬向相关管辖法院申请相关协议安排的推进。

此次境外债重组主要包括A组、C组。A组涵盖10笔美元高级担保票据、1笔港元可转债和1笔私人贷款，而C组包括私人贷款、回购义务以及若干境内外担保等债务。究竟这些债务如何安排，还有待于公司进一步公告披露。

在恒大看来，公司要想走上正轨，还得依赖2.1亿平方米土地储备的家底。公司称，这是保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。