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提前上岸,龙湖率先驶入“安全区“

巨潮WAVE
摘要:身处房地产遭遇史上最艰难时刻,龙湖的状态相比其他同业要好一些,稳中有进。

文 | 谢泽锋

编辑 | 杨旭然

在行业遭遇历史性转折,供需关系发生根本性变化的时刻,房企中以稳健著称的龙湖,不仅顶住了压力,甚至其利润还在逆势增长。

8月18日,龙湖集团发布2023年中期业绩报告,实现归属于股东净利润80.6亿元,同比增长7.73%。

令市场人士眼前一亮的是,其运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元(不含税),同比增长10.4%。经营性利润占比超过房地产开发业务,这意味着公司利润结构实现了质变。

这其中,物业服务+智慧营造(代建)两大板块成为其房地产业务“新周期”的增长引擎,呈现出相当大的潜力,起到了公司经营层面“稳定器+助推器“的重要作用。

身处房地产遭遇史上最艰难时刻,龙湖的状态相比其他同业要好一些,稳中有进。显然这得益于未雨绸缪的早期布局。这份财报也印证了龙湖已经提前进入“安全区”,提前上岸。

01

物业新生态

从掘金增量到挖掘存量,这是地产界早已认定的普遍共识。

早在2018年,龙湖就确立了“空间即服务”战略,“开发+服务”双引擎驱动。

在“一个龙湖”生态体系下,龙湖打破了商管和物管之间的物理边界,将物业服务、商业运营等业务进行有机融合。在此基础上,2022年初,其全新生活服务品牌——龙湖智创生活应运而生。

“一个龙湖”生态体系中,“1+2+2”地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理和智慧营造五大航道业务并进,各种空间场景与服务之间不断产生化学反应,为空间服务提供源源不断的“粮草”。

地产销售方面,前7月累计销售额达到1106.2亿元,同比增长6.3%,排在行业第七名。而且龙湖今年还在逆势拿地,前7个月,在深圳、上海、广州等一二线城市,拿下21块土地,总建筑面积217.8万平方米;

商业投资方面,龙湖天街已经打出了影响力,截至2023年上半年,龙湖商业在运营商场达81座,总建面为762万平方米(含车位总建筑面积为980万平方米);此外,长租公寓冠寓拥有11.9万间房源。

龙湖体内各个业务板块的协同优势,已经成为助力龙湖智创生活成长的重要推动力。2023年上半年,实现营业收入66.7亿元(合并抵消前),在管面积达到3.5亿平方米。

基于龙湖生态的积累,龙湖智创生活还将这种能力向外输出。目前已经涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务等等13类业态。

小米产业园、阿里办公空间,中科曙光数据中心、交通银行陕西省分行、大连机场等等都能看到龙湖智创生活的身影。

02

科技新蝶变

物业服务必须来一场变革。

龙湖智创生活服务的蝶变也离不开科技赋能。早在2016年,吴亚军就明确指出“不看好现有物业公司的既定模式。”

作为一个非常传统的人力密集型行业,当年的物业生意普遍被看做“吃力不讨好”。人力成本是连年增长的刚性支出,但物业费却难以同比例增长。

因此,物业服务必须来一场变革,龙湖的解决方案是科技智慧化,每年将集团净利润的10%投入科技研发。

通过自研智慧科技平台,龙湖将AI、AIoT及智能应用融入各种应用场景。衍生出苍鸾智慧楼宇管理系统、明鸟智慧能源管理系统、烛龙智慧安品管理系统、天马智慧通行管理系统等数字化产品,全面赋能空间的智慧运营与服务。

比如,苍鸾智慧楼宇管理系统可以有效提升物业管理效率,通过项目对比,约减少76.1%的巡检时间,提升62.5%的工单处理速度。一个故障隐患从暴露到发现的时间通常只需要10秒,工作人员安全应急响应速度提升八成。

借助烛龙智慧安品管理系统,不仅可以保障机房等易发生危险的区域安全,还可以检测垃圾桶满溢情况,室内外、园区通道、停车场内等空间杂物,甚至在电瓶车进电梯时,都可以识别,并实时预警。

智能应用层面,龙湖推出的U享家App是业主重要的线上服务平台。在这款App上,手机门禁、生活缴费、访客通行、报事报修、装修办理等,都可以实现一键即达。

数智替代人工,龙湖用科技打破了长久以来困扰物业管理行业的人力效率瓶颈。截至2022年末,龙湖智创生活人均管理面积超过1万方,人均效能长期排名全行业第一。

物业和业主之间矛盾,堪称中国房地产市场化以来最难以调和的问题。但在龙湖,高效和满意可以兼得,调查显示业主满意度连续14年超过90%。

除了一系列高标准的服务融入点点滴滴外,龙湖打造了“物业服务+生活服务”的社区增值服务。

推出了焕代大师、社区生活、珑珠优选、空间创新、团团游、社区媒体等服务,覆盖装修、搬家、保洁、旅游、购物等生活的方方面面,几乎囊括一切生活所需。

除了住宅业态,商企服务方面也是龙湖的一大竞争利器。

在对于智慧城市的服务中,不得不提龙湖智创生活打造的智慧大脑“MetacityCIM”,可以赋能城市服务、民生服务、智慧交通等多个应用场景。

以MetacityCIM为核心,同时匹配运维一体化、管理智慧化、作业标准化、场景专业化和服务精细化手段,以“一核五化有温度”的方式,为城市空间提供有温度的服务。

得益于科技赋能,物业服务不仅更具想象力,且盈利能力更强。今年上半年,龙湖智创生活综合毛利率达34.7%,远高于开发业务的14.3%。

增速更快,盈利更强,龙湖集团更具估值溢价,在地产下行周期,投资价值也逐步凸显。

03

代建新生态

龙湖龙智造聚合五大业务“飞轮”。

随着约40个省市出台“保交楼”措施,AMC机构注资超1500亿元盘活房地产项目以及地方城投平台手持大量优质土地亟待开发,多方因素叠加给代建行业带来新的增长空间。2023年初中共中央国务院发布的《质量强国建设纲要》提出,要打造中国建造升级版,推动工程质量管理、建筑信息模型、数字化技术应用等高质量发展,让质量基础设施更加现代高效,为代建行业带来无限想象空间。

和龙湖智创生活一样,龙湖龙智造同样脱胎于““一个龙湖”生态体系。

从龙湖将其称为“智慧营造”,就可以看出龙湖的代建业务和其他企业有着本质的区别。

2022年8月,龙湖龙智造甫一问世,就引发市场热议。正如龙湖集团董事长兼CEO陈序平所说,这个业务是围绕龙湖TOD多年沉淀以及超过百亿元数字化投入而生的,有别于其他纯粹做传统代建代销服务的企业,龙湖将提供一站式、全业态的服务。

为成为“智慧营造领航者”,龙湖龙智造聚合五大业务“飞轮”:龙智研策、龙智设计、龙智建管、龙智精工、千丁数科,为客户提供定位策划、虚拟建造、开发管理、城市更新、数字孪生等一站式全业态服务。

通俗来讲,就是龙湖把其在业内最具优势的特色,包括定位策划、虚拟建造、开发管理、城市更新、数字孪生等服务集合起来,然后辅以GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR等等科技手段,针对不同项目进行定制输出。

相当于,客户只需把需求输入ChatGPT,它就会生成所需要的解决方案。

目前,龙湖龙智造已经与大家投控、中铁城投集团、中国东方、清华大学等央国企、地方城投、AMC、保险公司及高校等建立了良好合作关系,且92%的建管项目位于一二线核心城市。

比如,苏州双子金融广场项目,是龙湖龙智造与大家投控合作的项目,龙湖龙智造助力总货值提升超20%,整体成本节约超20%,工期缩短达25%,为苏州狮山CBD再添一个新地标。

杭腾未来社区是杭州未来社区示范标杆项目之一,在龙湖龙智造的智慧营造加持下,其住宅项目——杭与城首次开盘即售罄,合同销售金额超过55亿元,销售金额位列8月份全国TOP3、杭州TOP1。

而南京麒麟科创园商业项目,则是“一个龙湖生态”的真实彰显。龙湖龙智造联合商业航道生态资源,为客户提供从开发建造到运营的全周期服务,预计为委托方节约千万级别的成本,预计可缩短建造工期超5%。

04

写在最后

手握“物业服务+智慧营造”两张牌,龙湖不仅“活了”下来,而且拥有了畅想未来的底气。

在这场地产生死局中,一批批地产黑马纷纷退出历史舞台,在经历抽筋剥骨的大洗牌后,真正穿越周期的力量才会凸显出来。

正如陈序平所感慨的:“经过这波周期,龙湖应该是仅有的‘开发+运营+服务’格局没有被稀释的头部房企。”

作为典型的顺周期行业,绝大多数企业是春季花开,秋季凋零。而龙湖的情况,也许将有所不同。


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