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新鸿基销售收入承压 但投资组合是压舱石

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摘要:香港特区政府财政司司长陈茂波在展望经济发展时,就发文称私人消费和访港旅游业或仍是下半年主要增长动力。

撰文/刘子栋

香港本地最大地产发展商之一,新鸿基地产发布2022/23年度全年业绩报告。

财报采用的时间段比较特殊,横跨2022年下半年和2023年上半年,而在这12个月时间内,香港经济发展面貌发生了不少变化。

其中,前半年香港的经济仍然笼罩在疫情的阴霾当中。2022年全年来看,受到全球需求放缓、贸易疲软、美国持续的加息周期和防疫措施等因素冲击,香港经济再次出现收缩。全年完成GDP共28270.09亿港元,同比实际缩减3.5%。

资料显示,2022年下半年,新鸿基地产出现收入与净利润双降的情况。其中,物业销售溢利从76.58亿港元下降到33.66亿港元;总租金收入下跌6%至119.27亿港元。

进入2023年,随着中国疫情防控措施放开,与内地恢复通关等利好为香港经济发展注入强心针。

但另一方面由于仍面临美国加息、经济前景不明朗的影响,香港楼市总体气氛依旧不佳。在经历前4个月的暂时回暖后,香港楼市自5月份开始逐渐遇冷。

但从按揭方面看,根据经络按揭转介研究部及土地注册处最新资料,2023年8月份香港现楼按揭宗数为7436宗,数据已是连跌2个月并创4个月新低。市场转弱,我们能看到,不少开发商开始采用减价促销措施推售旗下新盘。

据了解,新鸿基地产目前有89%的收入来自香港本地。

因此,以上情况反映到新鸿基地产的报表上,财年内,该公司收入继续创下新低录得711.95亿港元(未统计联营公司及合营公司,下同),同比下降8.4%;毛利344.58亿港元,同比下降13.5%,毛利率48.4%。

利润方面,营业溢利275.45亿港元,同比下降17.4%;年度溢利245.75亿港元,同比下降5.9%;归属于公司股东的溢利239.07亿港元,同比下降6.5%。

值得注意的是,由于利率环境波动,期内新鸿基地产仍遭受较为严重的汇兑损失。据了解,截至2023年6月30日,新鸿基净资产有约20%是以人民币计算,换算成港元后就产生汇兑亏损约94亿港元。

具体业务中,“香港住宅市场在2023年初短暂复苏,但在环球经济前景不明朗与利率高企的情况下,市道在近月回软。”新鸿基地产在报告中称。另外,过去的表现也受到疫情的影响,从上一个财年开始,新鸿基地产的物业销售收入就开始萎缩。

而香港市场占新鸿基地产物业销售部门的最主要比例,占小部分的内地市场情况也不客观。因此期内,新鸿基地产按所占权益计算,录得的合约销售总额约379亿港元。物业销售收入261.83亿港元,同比下降21.4%;来自物业销售的溢利96.42亿港元,同比下降35.7%。

新鸿基就指出:“基础溢利下跌的主要原因是物业销售溢利减少。”

另一大主要业务物业租赁,则继续为新鸿基地产提供十分稳定的经常性收入。期内,该公司物业租赁收入虽然仍录得下跌,但跌幅较小。

资料显示,2023年上半年,新鸿基地产总租金收入同比下跌3.4%,至197.47亿港元,净租金收入149.4亿港元,同比下降5.6%。

从市场情况看,收入下跌最主要可能是受写字楼租务的影响,眼下全港写字楼市场萧条的境况尚未有明显改善。与之对比,自2023年年初通关后,新鸿基地产旗下商场的收入其实是有明显改善的。

来自香港旅发局资料,2023年上半年香港迎接了约1300万人次访港旅客,本地港人的消费欲望亦得到提振。数据显示,年内第二季度香港零售总销货价值和餐饮业总收益分别同比上升17.6%及24.3%。

香港特区政府财政司司长陈茂波在展望经济发展时,就发文称私人消费和访港旅游业或仍是下半年主要增长动力。

而更早前4月的消息,新鸿基地产位于香港的15大商场包括apm、wwwtc mall、大埔超级城、元朗广场、柴湾新翠商场及新都广场等,这些商场的人流及生意在复活节长假期录得环比提升30%。

总的来说,新鸿基地产拥有价值极高的投资物业组合,能为它提供稳固的经常性收入,从而帮助其抵御来自物业销售端的风险,平稳过渡至市场复苏时期。截至目前,新鸿基地产旗下供出租及长线投资的物业面积为5680万平方呎。

而且新鸿基地产亦保持了非常健康的财务水平。根据报告,截至2023年6月30日,该公司总有息债务1250.53亿港元,净债务1097.73亿港元,负债比率18.2%,平均实际借贷成本仅3.3%。

从债务结构看,一年内需偿还的债务占比仅为6%,为75.08亿港元,对应银行存款及现金152.8亿港元。

土地储备方面,新鸿基地产截至期末在香港拥有约1430万平方呎土地储备,用于建设为可供出售的住宅,预计于未来6至7年分批落成;在内地则有约4710万平方呎发展中土地。

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