华侨城乐与怒 主题乐园地产的过山车
撰文/钟凯
10月27日晚间，华侨城发布业绩公告，前三季度该公司营收317.60亿元，同比增长8.47%；归母净利润则由正转负，录得-33.47亿元，同比减少2728.12%，其中第三季度归母净利-20.41亿元。
房地产业务销售额下滑，以及为加快销售去化对部分项目采取灵活销售策略所产生的价值折损，是华侨城持续亏损的主因。华侨城于2022年已录得上市15年以来首次年度亏损，进入2023年和其他房企一样继续被房地产拖累，这为资本市场制造了焦虑情绪。
而另一则事故新闻则加剧了这种焦虑。
10月27日傍晚，华侨城旗下深圳欢乐谷景区“雪域雄鹰”游乐项目两列过山车发生碰撞。此后，深圳欢乐谷景区宣布闭园两天，开展全园安全大检查。根据10月29日深圳政府官方通报，事故所有伤者均已紧急送医治疗，目前情况稳定，无生命危险。
在疫情结束后，国内游客出游热情高涨，并拉动文旅行业持续复苏，陡增的客流量考验着各文旅企业的运营能力，所产生的问题也会被不断放大。
前三季度，华侨城旗下文旅企业合计接待游客7247万人次，同比增长55%。如今由安全事故所引发的游乐设备保养维护及安全防护等方面的担忧，或会令华侨城这种业绩反弹势头面临不确定性，并有可能影响资本市场的信心。
文旅过山车
华侨城是国内“文旅航母”般的存在，该公司最早于1989年将中国首个主题公园“锦绣中华”开园，项目首年便收回成本，接待游客逾300万人次。至1999年华侨城提出“旅游+地产”概念，将文旅资源与房地产结合，这种模式被复制到各地，并被其他房企所借鉴。
2019年，华侨城实现年营收600亿元，归母净利润123亿元，同比分别增长25%、17%，收入和利润均创历史最高水平。期末该公司主要有18家景区、24家酒店、1家旅行社以及2家开放式旅游区处于接待游客状态。
但2019年底新冠疫情爆发，全球经济受到沉重打击，旅游相关行业则成为受影响最大的区域之一。
华侨城曾于年报中提及，根据文旅部国内旅游抽样调查结果，2020年度国内旅游人数28.79亿人次，同比下降52.1%；国内旅游收入2.23万亿元，同比下降61.1%。
而2020年华侨城依然录得营收819.03亿元，归母净利润126.86亿元，创下历史新高。其中分业务看，旅游综合业务、房地产业务分别贡献营收431.75亿元、372.39亿元，同比分别增长42.66%、27.82%。仅从业绩情况看，该公司似乎暂未受到疫情的影响。
这一方面是由于房地产业务从销售到结转一般会滞后两到三年，包括华侨城在内的房企仍录得收入增长；另一方面，华侨城的旅游综合收入包含文旅综合体中的旅游地产综合体、景区、酒店、商业租赁、物业服务、城区综合配套等多业态，并未单指纯旅游业务，所以存在口径上的差异。
不分拆披露纯旅游业务收入情况，曾是投资者诟病华侨城的一大原因。实际上有投资者曾询问华侨城，东莞某项目住宅销售收入在财报中计入房地产业务收入还是文旅收入，但并未获得正面回应。
这种做法导致了一种情况出现，即接待游客人次尽管与旅游景区业务收入正向相关，反映在华侨城财报中的“旅游综合业务”时却并不完全相关。
数据来源：企业公告，观点指数整理
从华侨城披露的数据看，2020-2022年即疫情三年间，公司每年累计接待游客分别为4282.5万人次、7797.9万人次、6184.9万人次，相当于2019年同期的82%、150%、155%水平（含增量项目接待游客人次，2021年统计方式存在差异）。
业绩层面则显示，疫情三年华侨城的旅游综合业务分别贡献收入432.10亿元、433.17亿元、272.20亿元，其中去年该业务收入同比减少37.16%，相当于2019年同期不足90%；毛利率自2020年之后跌破40%关口，至去年仅有24.47%。
华侨城在2022年年报中也坦承，公司旅游景区业务受需求萎缩等诸多因素冲击，经营效益下滑。同时，受效益下滑或更新改造等因素影响，公司对部分景区资产计提减值，包括昆明一项固定资产全额计提2.62亿元，深圳盐田区一项固定资产计提减值准备4.12亿元。
数据来源：企业公告，观点指数整理
根据文旅部国内旅游抽样调查统计结果，2023年前三季度，国内旅游总人次36.74亿，同比增长75.5%；其中第三季度旅游总人次12.90亿，同比增幅101.9%高于前两季。期内居民国内出游总花费3.69万亿元，同比增长114.4%。
仅在深圳，在今年2月6日香港正式宣布全面通关后，香港游客便扎堆涌入深圳，为当地零售商场、旅游景区、餐饮食肆等场所带来了庞大人流量。根据香港入境事务处披露，7月1日至8月29日有超过900万港人进入深圳，同期到港内地旅客及其他旅客为533万人次。
华侨城是国内主要的主题乐园及旅游景区运营商，它毫无疑问是文旅行业复苏的最大受益者之一。
而数据显示，上半年华侨城的旅游综合业务仍仅录得营收103.06亿元，同比减少2.30%；该项业务毛利率20.77%，同比继续下降4.64个点。可对比的是，该公司期内接待游客逾4400万人次，同比增长74%。
房地产困境
截至2022年底，华侨城旗下共有35家景区、26家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺，期内新开业项目包括成都东安阁精品酒店、大型主题公园襄阳奇幻谷、衡阳玛雅海滩水公园、西安OCT1314摩天轮、南昌华侨城福朋喜来登酒店等。
其中，欢乐谷集团是华侨城主题公园产品线核心平台，已在深圳、北京等9个城市落地主题公园。今年上半年，该公司主题公园业务接待游客近1900万人次，刷新历史纪录。
今年前三季度，华侨城披露，公司旗下文旅企业合计接待游客7248万人次，同比增长55%。另于10月“双节假期”，共接待游客673万人次，按可比口径较2022年、2019年分别增长51%、26%；整体收入按可比口径较2022年、2019年分别增长60%、15%。
但由于未单列纯旅游业务收入，资本市场难以获悉华侨城的门票收入等细分数据，同时难以区别“文旅”及“地产”之间的界限，外界对该公司的旅游业务增长预期也存在模糊地带。
今年7月份，华侨城曾回应投资者，随着公司专业化整合全面落实，公司各业务将逐步实现“一业一企、一企一业”运作。“未来，公司将持续优化披露内容，充分向市场传递公司经营信息。”
上述所指即去年华侨城董事长更迭后启动的转型，概括后的两大主业包括房地产、文旅。其中房地产业务方面，推动已全面落地的城市公司体系高效有序运转；文旅业务方面，将做强欢乐谷集团、旅发集团、商管公司和酒店集团四大平台。
而专业化整合未完成前，华侨城的旅游综合业务依然只会被认定为包裹着地产项目的板块。更严峻的问题则是，在房地产高增长时期，通过“旅游+地产”获得的低成本地块可以为华侨城创造高盈利及现金流；但房地产不景气时，这会对整体业务都带来拖累。
集中体现在2022年，华侨城录得营收767.67亿元，同比减少25.17%；归母净利润-109.05亿元，同比减少387.05%，录得上市15年以来首次年度亏损。其中房地产、旅游综合收入分别减少16%、37%，两项业务综合毛利分别下降14%、52%，旅游综合下滑幅度反倒大于房地产。
与其他亏损的房企类似，在“三费”及成本没有太大恶化情况下，华侨城解释，除了正常结转利润减少，还包括预计房地产市场短期调整压力仍然较大，公司计提了存货跌价准备，另一方面联合营公司产生了较大的亏损。仅去年该公司就一次性计提存货跌价准备总共115亿元，涉及昆明、武汉、成都、宜宾、济南、青岛等36个项目。
尽管华侨城收缩了投资拿地，2022年全年仅在成都、南昌、东莞及深圳新增5个项目，权益对价14.49亿元同比减少近92%，但土地过往过多集中在三四线城市发展文旅相关业务也让其土储面临减值风险。截至去年底，该公司在茂名、肇庆、湛江、漳州、扬州、滁州等地依然有相当部分未开发土储。
今年前三季度，华侨城再对存货计提减值准备23.60亿元，导致公司期内合并净利润减少23.60亿元，归母净利润减少17.16亿元。具体而言，第三季度公司归母净利润为-20.41亿元，拖累前三季归母净利润降至-33.47亿元。
前三季度华侨城累计实现合同销售面积154.1万平方米，较上年同期减少23%；合同销售金额318.9亿元，较上年同期减少26%。其表示，为适应市场环境、加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损。
对于投资者而言，华侨城所释放的积极信号除了文旅业务复苏，还包括了公司的模式调整。观点新媒体统计，前三季度华侨城主要在佛山、无锡、成都获取了4宗地，涉及权益对价66.03亿元；其中有3宗均为招拍挂获取的宅地，1宗为顺德欢乐海岸二期用地。
这表明文旅业务或将转向提升存量项目经营效益为主，地产业务则聚焦城市做增量。近期华侨城旗下华侨城亚洲发布公告，拟转让位于上海苏河湾的宝格丽酒店资产，后者是中国第二家宝格丽酒店。
