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打包出售还是独立发展,印力去哪儿?

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摘要:目前,距离万科宣布聚焦三大主业已经过去了近十天时间,旗下商业资产将如何处置,印力集团又将去哪儿?至今仍未有定论。

撰文/龚丽欣

“我们的资源没法做到全部业务都能照顾好,所以这时候必须要做取舍。”

在前不久召开的万科2023年度股东大会上,郁亮宣布,万科将退出其它业务,聚焦综合住区开发、物业管理、租赁住宅三大主业。

观点新媒体了解到,在万科的体系内,其多元业务包括房地产开发、物业服务、租赁住宅、海外、酒店度假、食品、物流仓储、商业开发运营。

为什么是“三大主业”?

实际上,经历了二十余年的发展,住宅开发业务虽进入了深度的调整阶段,但万科开发主业的规模优势仍在,聚焦这一业务,仍旧大有可为。

其次,物业服务方面,近几年仍旧持续保持着增长的态势,且万物云已经完成上市,对企业而言同样是其优势所在。

至于租赁住宅方面,目前万科泊寓虽未上市,但该项业务已经实现了整体的盈利,且万科方面正在推进保租房REITs的申报工作,更重要的是,在政策红利与市场热度之下,住房租赁行业面临着较大的发展机遇。

此前,深铁集团董事长辛杰亦强调,万科主业未来聚焦三个方向,这些是万科的强项。

那么,三大主业之外,万科曾经寄予厚望的商业开发运营业务,又将何去何从?此外,作为万科旗下的商业运营平台,印力又要去哪儿?

ONE

来时路,亦是归去途。

对于商业业务及印力的未来规划,熟悉该公司的相关人士提到,目前暂未有内部消息传出。

不过,有市场人士则认为,不排除再度出售的可能。

印力集团成立于2003年,其前身为深国投商置(2015年更名为印力集团)。在万科收购之前,印力接连与沃尔玛、摩根士丹利、凯德、西蒙等资本大鳄合作,以小股操盘的方式,探索出其独有的“开发+商业+金融”的运作模式。

凭借多方合作,印力实现了快速的发展,在2006年,其运营管理的项目超过60个,规模直逼万达广场。

随后,受全球金融危机影响,印力接连迎来了几次易主,其中,2009年初,印力低调易主,成为华润系新成员;2012年,深圳市龙柏宏易资本集团旗下的龙柏商置基金接手50%股权;一年以后,黑石购入其40%股权,成为战略投资者。

接连几次的流转,让印力成功接轨龙柏、黑石等平台,企业的资本通道正式被打通。

许是看中了印力的商管能力,许是看中了印力的资本基因,2016年,万科将这一平台正式收归麾下。

“但收购多年,印力始终没有并表,在万科的报表上属于长期股权投资”,上述市场人士认为,“退出是股权投资的终极目标。”

回看印力来时路,无论是多方流转的历史,还是印力之于万科的关系,其归去途均不排除被出售的可能。

更重要的是,在收购回来的八年时间里,印力始终还未能发挥其真正的实力,实现做大做强。

实际上,一直以来,在万科的体系内,商业业务始终被分作“两大派系”。其一,印力集团;其二,则是万科各个城市公司下辖的商业事业部。

前者主要运营管理“印象”系列的城市购物中心;而后者,则是自主运营管理一站式购物中心万科广场,以及大量的社区商业项目,这些项目主要是前期拿地投资搭配而来的资产。

在外界看来,万科体系内持有大量的商业业务,但是印力与各个区域事业部之间协同不足,始终难以形成合力,最终导致万科商业、印力集团的业绩多年无法达到预期。

“这么多年,万科始终没有明确旗下商业地产的发展规划,印力的定位一直比较尴尬”,也因此,有市场观点认为,这或是印力未来可能被摆上货架的最重要因素。

的确,相较于花费大量的人力、物力、财力去推动商业业务的整合及发展,在这个艰难时期,将定位始终不明晰的印力打包出售,或许能够让万科集中资源发展优势业务,更能为企业回笼大笔资金。

此前,在股东大会上,郁亮亦特别点出,我们将退出其它业务,清理和转让非主业的财务投资,大力度地通过大宗交易和REITs,把我们的商业办公资产,通过这种方式转让出去。

而今年年初,万科以23.84亿元出售旗下运营最为优质的七宝万科广场50%股权,以及近期以22亿挂牌深圳湾超总项目,这些都被看作是万科放弃商业业务的前兆。

TWO

打包出售或许是一劳永逸的方法,但对于印力未来的猜想,市场也有不同的看法。

有观点认为,万科至今并未并表印力,这一平台仍旧游离在上市公司之外,未来可能通过资管的方式,接盘万科旗下的其他商业业务,打造成一个独立的实体。

也就是说,万科不是不做商业地产,仅仅是上市平台不再涉足商业,而非并表的印力集团,则顺理成章的成为其接盘与输血商业地产的重要平台。

此类猜想或许可以从三个方面来证实。

其一,当年万科在收购印力之时,恰逢“宝万之争”最为胶着的时刻,在股权之争的大背景下,收购印力集团一度被外界解读为万科的“B计划”,其意为管理团队预留退路。

如今,“宝万之争”虽已成过去式,但在房地产下行周期当中,万科同样面临较大的压力,而非并表的印力集团,在新的时期,同样能够扮演 “独立平台”的角色。

其二,万科收购印力的“初心”,便是将商业资产装入投资基金平台,并通过印力的运营管理、资本运作实现升级和退出。

对比万科体系内涉足商业业务的两大平台当中,印力集团的资管基因更加浓厚。

据了解,早在2017年,万科就曾联合其他合作方共同组建两支专业的商业地产投资基金,出资比例39%撬动129亿元,并投资万科所持有的42个商业地产项目,为资产证券化预留通道。

显然,在收购印力之后,万科多次试图通过资管的逻辑来运营商业地产,不过,因内部组织架构及历史遗留问题,始终难以达到预期。

而在此次“瘦身计划”当中,万科提到,将通过大宗交易和REITs,把商业办公资产转让出去。

而万科并未明确表示转让包括购物中心在内的零售商业资产,则可以由印力这一重要的商业地产经营管理平台,通过资产证券化的方式,将万科旗下商业资产接纳麾下。

更重要的是,前不久,印力消费REIT正式在深交所上市,首发底层资产为杭州西溪印象城。

而此次成功发行消费REIT过后,印力仍能够通过扩募等方式,不断将成熟的资产装入其中,而从万科上市平台剥离而来的商业资产,亦能进一步装入公募REITs当中。

其三,万科一直以来有意整合旗下商业业务。

自2016年收购印力集团之后,万科便陆陆续续进行了多次的整合。

其中,2021年6月,郁亮的左膀右臂王海武空降印力集团,出任总裁一职,对于这一人员的调整,市场普遍观点认为,万科要加速整合区域事业部及印力集团。

随后,2022年,万科的49个自主开发项目交予印力集团管理,总体量达200万平方米;2024年年初,万科成立全新的商业事业部,将商业版块提到了与开发业务和独立上市的物业板块同等地位,同时任命孙嘉作为商业BG的操盘手。

从人员、业务到架构,接连的调整无不彰显企业整合商业业务的决心,而此次上市平台宣布聚焦的三大业务当中,商业地产虽不在其中,但不排除印力将作为一个独立平台继续生存与发展。

通过印力,不仅能够实现万科商业资产的投融管退闭环,实现商业业务的资管运作,更能进一步扩充印力的资产管理规模,对于万科这一上市平台而言,同样能够达到剥离资产回笼资金的目的,或许是一举多得的方式。

THREE

从印力集团自身的发展角度来看,全盘接收万科各个区域事业部的商业资产或许并不可取,如若印力要作为独立实体继续发展,其最优解或许是有选择性的接盘万科旗下商业项目。

毕竟,印力集团本身存在大量的低能级商业资产,而万科各个区域公司下辖商业项目当中,运营效益拔尖的屈指而数,如若简单粗暴的进行“1+1”的算术题,其得出的结果或许并不能等于2。

据了解,早在2018年,为推动印力集团的单独上市,彼时,印力联合Triwater基金斥资84亿元收购凯德20家购物中心。

而这些购物中心,仅有凯德MALL·翠微路项目位于一线城市北京,另有六个项目位于新一线城市,如东莞、佛山、郑州、重庆、成都等地区,剩余项目大多位于三四线城市。

从当地媒体公布的项目客流量、年收入,以及第三方平台披露的用户评论来看,受区位因素、项目体量及周边竞品影响,上述收购的20个项目,整体运营效益及市场评分并不算高。

除此之外,2022年,万科商业将49个项目委托给印力管理,但这类项目并不包含上海、深圳等核心区域的项目,能为印力带来的业绩贡献同样微乎其微。

大量低能级项目的拉扯下,印力集团即便运营管理的规模在同行当中拔得头筹,但公司的业绩始终难以拔尖。

数据显示,截至2023年年末,印力合计开业74个商业项目(不含轻资产输出管理项目),建筑面积714万平方米;规划中和在建商业建筑面积为71万平方米。

如若加上轻资产项目,从该公司官网数据提到,印力旗下运营管理项目超164个,遍布全国53个城市,资产规模近1000亿元,管理面积近1200万平方米。

但同年年末,印力管理的商业项目营业收入57亿元。

对比同行数据发现,已开业161座吾悦广场的新城控股,于2023年实现商业运营总收入113.24亿元,几乎达到印力集团收入的两倍。

而在管规模不及印力集团的华润置地,在去年全年却实现购物中心营收178.5亿元,是印力的3.13倍;而龙湖集团同期实现运营业务收入129.4亿元,其中商场收入占比77.4%达到100.16亿元。

换言之,按照印力集团现有路径继续前行,其与华润、龙湖、新城等企业之间的差距或许会越拉越大。

那么,我们再来看看万科旗下的商业资产。

万科旗下虽拥有大量的商业资产,但整体运营效益并不算高,且大量项目以社区商业等小型商场为主。

首先,从体量来看,截至2023年年末,万科合计开业203个商业项目(不含轻资产输出管理项目),建筑面积1158万平方米;规划中和在建商业建筑面积为305万平方米。

从定位来看,但万科城市公司下辖的商业事业部,除部分一站式购物中心万科广场以外,其余打造产品大多为社区商业,包括万科里、万科红、万科2049、万科生活广场等。

从经营效益来看,虽2023年财报当中万科并未披露运营管理的前十大商业项目,但从去年上半年披露的数据来看,前十商场当中,仅有深圳龙岗万科广场为深圳市万科商业管理有限公司运营,其它9个商业项目均为印力集团运营。

体量巨大,但定位较弱、运营不佳……导致其业绩难以释放。由此可以看出,从项目运营及收入的角度来看,万科旗下商业项目的运营质素与效率并不算高。

综合对比之下,如若未来印力集团这一平台要作为独立实体真正的发展壮大,其必须接纳更多的优质资产,完成对旗下低能级项目的置换,而非单单成为万科的接盘侠及输血库。

至于剩余一些区位优势并不算明显、整体经营效益较差的项目,万科可以通过大宗交易的方式完成出售,如此一来,既能实现印力的资产优化与调整,也能完成回笼资金的任务。

不过,目前,距离万科宣布聚焦三大主业已经过去了近十天时间,旗下商业资产将如何处置,印力集团又将去哪儿?至今仍未有定论。

整体打包出售或许是印力的未来出路之一,作为独立实体发展,同样也是一种可能性,无论何去何从,万科收购的八年亦是一段难忘的旅程,接踵而来的,同样是充满未知的明天。

不过,此前在接受观点新媒体采访时,印力集团董事长丁力业就曾提到,“不确定因素可能有很多,但我们首要的事情是把当下的工作做好,不负今日。”

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