荟聚「被卖」，英格卡不想出局？
摆上交易桌的荟聚
撰文|黎浩然、苏珊
主编|付庆荣
头图来源|项目官方
扎根中国内地16年，英格卡集团的高光时刻，这两年集中爆发。
2025开年，北京西红门荟聚，取代连续“霸榜”4月之久的朝阳合生汇，登顶北京人气商场TOP1。
往前数，去年9月，投资80亿元、英格卡中国单体投资金额最大的项目——上海荟聚，闪亮登场，开业百日斩获300万客流，71%首店占比创下沪上商业新纪录；4月，西安荟聚入市，据报道，首日开业客流量23万人次，达到近年西安购物中心天花板。
加速前进的英格卡，却在这8月给按下暂停键。有知情人士透露，英格卡正计划打包出售国内的10座荟聚购物中心。
对此，赢商研究中心求证英格卡相关负责人，对方表示“目前还没有收到任何这方面消息”。同时，赢商研究中心多方调研，多位专家表示，市场上有类似承诺安排的，目前回报率约定在5.5%-9%区间。
以“宜家蓝盒子+mall”的独特形态存在，英格卡开发的荟聚，是中国商业地产圈外资mall的典型样本之一。
蛰伏十数年后，它为何会在进入密集开业期的当下，急流勇退？
01
无锡、北京、武汉三子
叫价160亿
据市场公开信息，首批出售的项目，是位于无锡、北京、武汉的三座购物中心，涉及资金160亿元，接盘方为险资。
上述三个项目，是英格卡于中国内地较早开业的购物中心，运营至今均已超过10年时间。
消息提到，接盘方为泰康人寿领投的基金，基金总规模80亿元，泰康人寿认购30亿元，其他参投方包括中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等险资，共计认购30亿元。
同时，英格卡将认购基金的劣后级，出资约20亿元。此外，出售总代价当中，剩余的80亿元拟采用银行融资的方式获取。
另据知情人士透露，目前，交易各方仍在沟通合作条款和细节。从消息来看，出售完成后，项目的运营权仍在英格卡手中，且其承诺投资期间，保险机构的回报率将接近7%。
赢商研究中心多年来持续跟踪零售商业地产大宗交易市场，充分感受到，大宗交易市场是商业地产投资情绪的晴雨表，反映出商业大宗资产的供求关系和市场预期。
在《万达、印力、银泰百货…“百亿级资产包”被谁买了？ | 2024年大宗交易盘点》一文中，赢商研究中心曾明确指出当下零售商业地产的大宗交易特点：
一是，风险偏好保守，头部项目才能够顺利交易。
二是，典型买方市场，由金融机构主导。
显然，此次传闻的交易，严格符合上述特征。
之于英格卡集团，选择优先出售无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心，主要基于以下综合考量：
运营时间与成熟度优势
无锡、北京、武汉项目是英格卡在中国内地最早开业的三个购物中心（无锡2014年、北京2015年、武汉2015年），运营时间均超10年，已进入稳定盈利期。
成熟项目拥有长期运营数据（如出租率、客流量、销售额），估值模型明确，更易获得险资认可。而福州、西安、上海等7个新项目仍处培育期，现金流不稳定，估值难度高。
财务与战略回血需求
目前，英格卡面临双重压力——宜家零售业务下滑、7个新项目需长期输血（如上海荟聚投资80亿元）。出售三个成熟项目，其可一次性回笼大额资金，用于支持新项目开发及债务偿还。
通过保留运营权（承诺险资7%年化回报），英格卡实现“资本持有方+专业运营方”角色分离，降低重资产负担，聚焦品牌管理与流量转化。
交易可行性与险资偏好
泰康、中宏等险资近年密集收购一线/强二线城市商业地产（如万达广场、佛山岭南天地），偏好租金稳定、抗通胀的资产。无锡、北京、武汉项目均位于高能级城市核心区，符合险资配置需求。
铺垫未来资本化新路径
成熟项目现金流稳定（如北京荟聚出租率98.2%），符合公募REITs底层资产要求。出售给险资后，可通过运营提质（如引入奢侈品牌、升级会员体系）进一步拉升估值，未来打包为消费REITs上市，实现资本利得倍增。
02
荟聚的资产底色
与转型思考
英格卡选择无锡、北京、武汉作为首批出售项目，本质是“以成熟资产换空间”的策略。
短期看，快速回血大笔资金，缓解新项目投入与零售业务下滑压力；中期，其保留运营权锁定管理收益，轻资产化降低风险。
放眼长期，可借力险资资源与REITs通道，实现资产价值最大化。若后续7个新项目培育成熟，可能复制相同退出路径，形成“开发-运营-资本化”的闭环循环。
目前，英格卡在内地开发了10个荟聚，且均为重资产开发。相较于一批采取基金模式的国外同行，英格卡一直坚持了重资产的路线。早前，时任英特宜家购物中心集团中国区总裁丁晖就表示，“我们是更注重长期投资回报的公司，而非短期的财务回报。”
2009年，当时还叫英特宜家购物中心集团的英格卡以重资产的模式入局中国，于无锡、北京、武汉开发首批购物中心项目，总额超过100亿元，总租赁面积超过53.3万平方米。彼时，上海首个宜家家居已开业11年，这一笔100亿的投资超过宜家在中国投资的总和。
2014-2015年间，无锡、北京、武汉三个荟聚开业，均为超15万㎡的大型项目。超大的体量，意味着超长开发周期（超过5年），这在当时高周转的中国市场显得有点另类。
在这三个荟聚中，主力店几乎是固定模式——宜家蓝盒子、苏宁电器、金逸影城、欧尚超市。凭借宜家家居强大的引流能力，以及标配超大免费停车位（北京荟聚有7000个停车位，无锡和武汉有5-6000个），它们活得相当滋润，从未缺乏客流。
2016年，英格卡集团业务重构。2017年，其在中国首个商业综合体项目长沙开工，重金投资约40亿元，包含长沙荟聚购物中心、湖南首家宜家家居、以及“荟聚之光” 商务公寓。
此后三年间，英格卡集团内部经历了数次业务梳理，在外部亦面对着线上电商、线下竞争对手的双重冲击，宜家净利润于2018年出现14.8%的同比下滑。
利润承压，荟聚另探新路，从郊区走入市中心。当时已纳入计划的大型荟聚（长沙、西安、上海）继续建设，但未来新项目开始配合宜家的市中心策略，转向小“荟聚”。
2021年稍早开业的福州荟聚则代表了荟聚“城心化”、“小型化”的路线。其后数年间，这种小“荟聚”又开到了南宁、昆明和合肥。
至此，荟聚在中国内地的十子，皆已成型，且呈现出一定的共性特征：
重资产主导，梯度差异显著
10座荟聚总投资额超270亿元，单体平均投资约27亿元。
早期项目（无锡/北京/武汉） 投资相对较低，但运营超10年，已进入成熟期。除成熟项目外，福州、西安、上海等7个新项目处于运营初期，资金回流周期长，需持续投入。
核心城市全覆盖，产品迭代升级
10座荟聚覆盖一线（北京/上海）、强二线（武汉/西安等） 及省会城市（南宁/昆明等），形成华北、华东、华南、西南、西北网络。
早期项目（如北京、武汉）位于城市新兴区域（如北京南城），依托交通枢纽（如无锡项目毗邻地铁）引流。新项目（如上海、西安）升级为综合体形态，融合办公、绿电等多元业态。
与此同时，产品代际演进。
第一代（2009-2015）：纯购物中心（无锡/北京/武汉），侧重家庭客群与北欧设计。第二代（2021起）：长沙/西安项目，加入商务公寓（“荟聚之光”）或文化融合（西安“聚宝盆”造型）；上海项目首创“购物中心+宜家+办公楼”模式，获LEED/WELL绿建认证，定位长三角地标。
综上可知，荟聚的资产结构呈现 “高投入-长周期-稳收益” 三重特征。
若轻资产转型成功，英格卡或可实现资产轻化，可更聚焦品牌输出与体验创新（如首店经济、进场零售），但其核心壁垒仍在于重资产时期积累的运营know-how，以运营能力而非资产规模定义商业价值。
