首单商业地产ABS基金发行 用于盘活商办物业高库存

随着商业地产存量规模不断增大，房地产资产证券化被视为化解库存的一种重要探索方式。

2017年1月17日，商业地产基金管理机构高和资本与国内A股上市商业银行江苏银行共同发起设立国内首只商业地产ABS基金，基金资金规模200亿元，该基金用于盘活商业地产，以在公开市场发行的商业地产证券化产品作为主要投资标的。

江苏银行总行投行资产管理总部总经理高增银认为，随着国内资本市场的不断发展，直接融资逐渐成为未来发展的方向，中国CMBS和REITs市场有着十万亿级别的市场潜力，将成为推动商业物业优化的重要金融力量。

市场倒逼

2016年以来，商办物业资产证券化探索进程明显加快。

除了此次高和资本联合江苏银行发行的ABS基金，2016年8月24日，国内首单CMBS产品（高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划）成功发行，发行规模约40亿元人民币，票面利率3.3%，创下国内同期限企业资产证券化产品发行成本历史新低。

2016年8月22日，由恒泰证券担当管理人和销售机构、民生银行担任监管银行和托管人的北京银泰中心资产支持专项计划（类REITs）已落地，项目规模75亿元。这是国内首单抵押型类REITs和国内单只规模最大的类REITs项目。

世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“资产证券化喊了快20年了，但实际上推进并不快，特别是房地产领域。最近几年这个苗头是越来越快，这其实是倒逼的。因为现在资金量太大了，资产证券化的需求越来越多。”

谢晨认为，目前市场上资金成本低，很多资产证券化的成本也非常低。在整个物业资产价格预期还没有往下掉的时候做一个短期的资产证券化和结构性的投资来退出，而不用把物业整个卖掉。这样既锁定了短期的利益或者分散了短期的风险，但仍然保留了获得长期资产升值收益的权利。这给商办物业多了一种退出的途径。

江苏银行总行运营总监赵辉表示，近两年来伴随着商业地产证券化产品的蓬勃兴起，银行也想参与到这些发展中。

在未来投资选择上，基金将重点关注两类产品，一是在沪深交易所、银行间市场等公开市场发行的高评级的优先级ABS产品，以流动性支持、持有并交易的模式参与其中；另一类是优质商业地产证券化项目的中间级、次优级产品，以商业物业的盈利能力和成长空间为判断依据，发掘投资价值。

市场空间

房地产资产证券化加速的另一面是商办物业高库存严重和优质资产荒。

高和执行合伙人苏鑫认为，商业地产的存货和空置问题很严重，特别是在二三线城市。然而去存货和去库存靠盲目加杠杆无法完成，必须要靠人的运营来完成。资产证券化融资从看主体转移到看资产上来，将会鼓励有能力的资产管理人和运营管理人加入市场，才能真正有助于商业地产去库存和去空置。

以甲级办公楼为例，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼面积高达2500万平米，价值1万亿元以上，再加上低等级的办公楼、商业物业、酒店等，一线城市商业地产价值应该在3万亿元以上。然而从现状来看，商业地产融资和流动性的工具非常有限，中国商业物业融资绝大多数是商业银行贷款，少数通过信托、保险、资管提供融资，而且成本往往在5%到15%之间，融资效率低，且不能很好地支持商业物业的运营和发展。反观成熟市场，以美国为例，商业地产主要通过REITs、CMBS等方式进行融资，其中美国CMBS占历年融资市场份额的30%-50%之间，而且成本仅为3.5%-6%。

高和资本合伙人周以升表示，预计商业地产领域未来关于资产证券化的新词将越来越多。“在美国这个市场特别大，40%商业物业融资是通过CMBS来融资的。中国商业物业的存量大概60万亿平方米，如果40%就是20多万亿平方米。这基本上是再造一个债券市场，比现有的债券市场还大。”

周以升表示，目前商业地产融资中，直接融资的比例几乎为零，美国是40%，0和40之间就是中国的市场空间。

这个市场空间还缘起房地产市场三高模式难以为继。周以升解释称，“高周转，高毛利、高杠杆，‘三高’模式基本到顶；从另一方面，从银行、金融系统来看，他们也慌。他们是面临优质资产荒。在这个两方力量都很痛苦的情况下，大家都要共同寻找一个出路。资产端和资金端需要有一个新的组织方式，需要重新来对接。这个对接就是间接融资到直接融资。资产便是无法高周转的商办物业。开发商已经绷不住了，一定是要有新的资金参与进来，这样才能盘活，而这肯定是通过资产管理。”

国务院发展研究中心金融研究所所长张承惠表示，商业物业从其本质来讲是重要的实业品类，需要创新金融的支持。资产证券化一方面可以降低商业物业的融资成本，另一方面由于将债务直接对应于资产，可以有效降低和控制杠杆率。