红星美凯龙REITS计划获批 预计募资26.5亿偿还子公司债务

继5月4日对外公布拟发起类REITS计划之后，昨日晚间红星美凯龙又再次公布此事的最新进展：“已获得有关类REITS计划的相关政府批准，且订立了4份协议，以规管基金及类REITS计划的管理”，但截至昨日发布公告时，“该类REITS计划并未建立”。

从红星美凯龙于5月中旬发布的两则公告来看，6月30日是其发起REITS计划的原定“期限”。

5月16日，红星美凯龙宣布旗下2家直接全资附属公司——红星商管与烟台红星，订立换股协议，由后者有条件出售郑州隽铠100%股权予前者，代价26.5亿人民币。

2天后，红星美凯龙针对此一换股协议，发布补充公告：“倘类REITS计划未能于2017年6月30日或之前发起，则红星商管有权终止换股协议，且有关交易之任何已完成工商登记将须恢复至交易前状态”。

赢商网通过工商局企业信息公示系统了解到，截至发稿前，郑州隽铠仍在烟台红星名下。

订立四项协议 涉及规管基金及类REITS计划管理

红星美凯龙类REITS计划具体发起日期，目前尚不得而知，但从最新公告来看，一切正在有序推进中——从今年5月31日至6月29日，红星美凯龙共订立了四项协议，均指向基金规管及类REITS计划管理。

· 委托经营协议：5月31日，红星美凯龙、红桥项目公司、河西项目公司、高和资本（作为基金管理人）与红星美凯龙直接全资附属公司上海红星美凯龙品牌管理有限公司订立委托经营管理协议。

据此，红星美凯龙应透过上海红星管理向家居商场提供管理服务，相应的回报即为家居商场管理费。

该协议为期5年，具有优先重续权，但最长期限不超过18年。

协议期限内，若家居商场未达到指定经营现金流净额目标，红星美凯龙须补足任何差额；若超过目标，并符合其他相关要求，红星美凯龙则收取超额部分的70%作为管理费。

· 资产收购协议：5月31日，红星美凯龙、基金的间接全资附属公司西藏畅星家俱管理有限公司、烟台红星、红桥项目公司、河西项目公司、高和资本与渤海汇金证券资产管理有限公司（注：为类REITS计划管理人）订立资产收购协议。

据此，在渤海汇金于类REITS计划的出售阶段，出售类REITS计划任何该等标的资产情况下，红星美凯龙将保留优先购买权以收购任一标的资产，且可根据资产收购协议条款酌情厘定是否行使该权利。

· 有限合伙协议：6月29日，红星美凯龙、高和资本、信达风投资管理有限公司、上海财通资产管理有限公司、芜湖谷泰祥投资中心（有限合伙）与工银瑞信投资管理有限公司订立有限合伙协议，由合伙企业认购类REITS计划的次级资产支持证券。

基于此，红星美凯龙将作为有限合伙人向基金提供4亿元出资。但截至昨日公告发布时，基金资本出资尚未作出。

· 差额补足协议：6月29日，红星美凯龙与烟台红星订立差额补足协议。

据此，在类REITS计划存续期间，倘类REITS计划可分配利润不足以支付次级资产，支持证券特定投资者当期期间的预期收益，则红星美凯龙须通过提供资金履行相应的补足责任。

REITS计划募资26.5亿偿还烟台项目债务

针对本次REITS计划和前述协议，红星美凯龙董事在公告中，已有所定论“契合本公司轻资产业务发展，并将为本集团带来可持续的收益流”。

而从红星美凯龙5月18日发布的公告来看，此次发起REITS计划，实为筹集资金偿还烟台红星结欠郑州隽铠的相关债务。

公告显示，在前述换股协议日期前，烟台红星结欠郑州隽铠贷款26.45亿人民币。

根据建议，红星美凯龙类REITS计划筹集26.5亿人民币，包括：18亿元优先档资产支持证券，8.5亿元次级资产支持证券。与此同时，该REITS计划将仅面向机构投资者。

若红星美凯龙此次REITS计划顺利发起，则其旗下2家位于天津的家居商场，将实现证券化，分别为：

· 红桥家居商场：位于天津市红桥区红旗路，主营家居装饰及家具零售业务，由天津红星美凯龙国际家具建材广场有限公司持有；

· 河西家居商场：位于天津市河西区黑牛城道，主营家居装饰及家具零售业务，由天津红星美凯龙国际家居广场有限公司持有。

今年5月4日，红星美凯龙向天津畅和股权投资基金管理有限公司管理的信托基金出售两间全资附属公司，即为上述的天津红星美凯龙国际家具建材广场有限公司、天津红星美凯龙国际家居广场有限公司。

此次REITS计划也由此开启——“出售事项完成后，基金将在获得中国相关政府批淮后，将两间购物商场证券化”。