品牌运营商崛起 铂涛强势领跑“酒店+地产”风口

在5月18日圆满闭幕的第五届中国国际酒店投资加盟与特许经营展览会（简称 HFE）上，铂涛不仅以1500平方米的全场最大展区、旗下全品牌阵容参展的大阵势，展现了强势领跑“酒店+地产”赛道的决心，也吸引了在场的众多投资者，甚至闭馆后仍有许多投资人继续咨询，成为全场焦点。

　　▲ 论坛现场人山人海

存量时代的“资管”春天，品牌运营商崛起

今年以来，房地产市场的调控重点已转向二三线城市，存量市场也相应地发生变化，已从聚焦北上广深走向全国化。面对越来越巨大的存量市场，如何盘活存量并让资产增值成为从政府到行业共同关注的课题。

随着政策方向支持推进住房租赁和资产证券化，各类资产管理机构跑步进入存量市场，类REITs（房地产信托投资基金）和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）自2016年以来呈现高速发展态势。

　　▲ 来源：刘策专业分析

资管机构的大量进场，促使房地产行业从传统的开发商业模式走向运营模式，因为整个资产的价值不再是过去供需的逻辑，而是估值的逻辑。

HFE展会开幕当天，在铂涛集团举办的“地产存量时代的价值创造”主题论坛上，广东省房地产协会专家委员会委员、广东省公寓协会专家委员会委员刘策指出，未来的价格是以收益法来计算，谁能够把资产运营的好，能够产生的租金回报高，未来整个物业的估值就高。“这对专业的运营商产生了很大的需求，尤其像铂涛这样具有品牌势能的运营商将在存量时代崛起。”

　　▲ 知名地产行业专家刘策

“假设过去开发商自己运营物业，收益率可能在4%左右。而在资管时代，交给具有品牌势能的运营商，不仅运营收益会翻倍，还可能给资产带来上几十倍的估值提升”，据刘策介绍，在资产的估值逻辑下，开发商赚到了超额的收益，也愿意为品牌运营商支付品牌管理费，这就形成了良好的生态关系。

刘策认为，开发商与运营商的生态也打通了“投融管退”的闭环——开发商在投融方面提供了资金条件，运营商在管退方面提供了高估值条件，双方形成良性合作，共同创造资产增值，这是房地产可期待的未来方向。

中端酒店及公寓成为地产内容创新的空间

随着酒店市场的整体回暖，存量市场掀起了“酒店+地产”模式的热潮。

STR市场开发经理张晋烨指出，今年第一季度，整体市场的趋势与2017年相比不仅仅是入住率一直在上涨，平均房价、每间客房的收益能力也在不断增长，而且平均房价的增幅比2017年更加高，市场回暖的趋势非常明显。

　　▲ STR市场开发经理张晋烨

其中，中端以及中端偏上酒店成为主力增长点，与高端酒店与经济型酒店相比，不仅入住率相较2017年保持增长趋势，平均房价增幅也优于其它两个级别。张晋烨表示，入住率是可以通过营销手段增加，但平均房价上涨，更能体现酒店盈利能力的增加。

　　▲ 数据来源：STR数据分析

市场回暖直接带来的是投资回报率的提升。据铂涛集团副总裁莫敏俭介绍，知名且有竞争力的中端品牌或精品酒店能帮投资人实现品牌溢价，提升物业价值，在大住宿领域，中端品牌的投资回报模型也更为优秀，有利于资产交易的信用背书。目前铂涛旗下的酒店，投资回报率在30%左右，投资回报周期大概是3年到3.5年，“如果从专业投资的角度来讲，相对于理财产品来说，这是个非常好的投资回报。”

　　▲ 铂涛集团副总裁莫敏俭

除中端酒店外，长租公寓无论在投资界还是开发商眼里都是最火爆的行业之一，被喻为“万亿蓝海”。

铂涛旗下窝趣品牌已经在公寓行业深耕了三年，成功签约超过70个项目，目前覆盖全国22个一二线城市。铂涛窝趣品牌副总裁杨稷表示，“目前我们的出租率达到95%以上，项目投资回报年限在4年左右。这两个核心指标是窝趣的优势所在，也是作为中国优秀品牌运营商的根本。”

　　▲ 铂涛集团窝趣品牌副总裁杨稷

莫敏俭表示，“铂涛集团经过十多年的打磨和成长，已经一而再再而三孵化出越来越多成功的品牌，这证明了两样东西：一是品牌经营能力，二是把物业变成活的物业和有收益物业的经营理念。”

存量时代稀缺品：具有品牌势能的运营商

在HFE展会上，众多投资者看好“酒店+地产”趋势下中端酒店和长租公寓的发展前景，但大家的困惑是，应该与运营商合作植入什么样的内容，才能让物业实现最大限度的增值？

刘策表示，对于运营商来说，它需要具备两个能力，第一是物业增值的能力，相当于一个美容医生，原来看上去不漂亮或者是老旧的楼通过旧楼改造产生新的价值，这个是硬件的能力；第二还需要软件的能力，就是作为内容的提供者和内容赋能，通过不一样业态与运营，为空间带来更多好的体验。这种方式可以大大提升整个资产的坪效，实现更高的估值。

铂涛旗下希岸品牌新推出的希岸Deluxe酒店在HFE展会上引起众多投资人的关注。其第一家分店——希岸Deluxe酒店成都春熙路店将于今年6月开业，正是由房地产开发商跟希岸品牌合作打造的高投资回报典范。

该物业是一个商业公寓，原来卖价平均1.1万元/平方米，销售情况一直不理想。在加盟希岸Deluxe酒店之后，以品牌为卖品，结合合理投资保底方案，最终以26000元/平方米的平均卖价成交，并在短短一个月时间销售80%以上，借助酒店品牌影响力实现真正意义上的品牌溢价。

　　▲ 希岸Deluxe酒店客房

刘策认为，当金融机构、当银行进入以后，品牌运营商会迎来发展的春天。“这个时候什么才是稀缺品？就是运营力，像铂涛集团具有品牌势能的运营商成为了稀缺品。”

越强大的品牌势能，投资回报就越有保障，这正是铂涛集团在本届HFE加盟展上备受投资者青睐的原因。

铂涛是国内酒店业第一家以“品牌先行”的思路，创建和运营符合消费者内心需求品牌的酒店集团，其模式是真正从消费者价值诉求、内心需求出发的互联网用户思维去打造品牌，而非从价格出发的工业思维去创造酒店品牌。

早在2013年，铂涛集团创始人、首席品牌建构师、CEO郑南雁提出，在互联网时代，产品和服务永远都供过于求，基本需求很容易满足，要增强用户黏性，就必须研究消费者的喜好度，根据消费者的价值取向定制产品，铂涛要做的就是打造符合消费者喜好的品牌、产品和服务。

　　▲ 铂涛集团创始人、首席品牌建构师、CEO郑南雁

基于这一“品牌先行”思路，铂涛自2013年相继推出丽枫、喆啡、希岸、潮漫等多个中端品牌。短短4年间，铂涛旗下中端酒店系列已跻身中端第一阵营，并且拥有3个开业超过百店规模的中端酒店品牌。

截止2017年底，铂涛中端系列签约品牌项目约1400家，总房量超15万间，覆盖全国全省份，在营门店总数523间，开业店数位居中端市场第一。

铂涛对于投资者的独特吸引力，除了强大的品牌势能，还在于构建了一个庞大的丰富多彩的体验生活圈，通过创建、投资、合作等形式，为消费者带来酒店、公寓、咖啡、共享办公、艺术公益平台等领域中各具独特调性的生活方式体验。目前，铂涛体验生活圈已涵盖了超20个品牌，会员人数超过1亿，门店总数超5000家，覆盖全国450多个城市。

在HFE展会上，铂涛充分展现了酒店巨头强大的品牌势能、专业运营能力、完善生态链三大赋能优势，强势拉开“酒店+地产”规模扩张的序幕，掀起酒店行业新一轮投资热潮。

　　 

（文中图片均由铂涛集团提供）