融创入局小商品城义乌41亿商住地 背后有着怎样的逆市收地逻辑？

一笔好的买卖势必对双方都有利。

11月2日晚间，小商品城发布公告称，将与融创设立合资公司共同开发义乌项目，该项目是小商品城8月22日以41亿元拿下的商住地块。

有分析认为，引入融创，小商品城不仅可以分散投资风险，更有利于项目价值的放大。

对于融创来说，通过合作的方式入局义乌地块，以较小的投资金额撬动较高杠杆，获得较为丰厚的回报率，也是一种性价比高的策略。

值得注意的是，近几月，“拿地稳健”的融创似乎有些特立独行。在市场冷静期、不少企业收缩的时候，开始了逆市收地步伐。

合资入局义乌

11月2日晚间，浙江中国小商品城集团股份有限公司公告称，公司将与融创设立合资公司共同开发义乌项目。

合资公司注册资本约1.02亿元，商城房产以其持有的100%项目公司股权评估作价出资，出资金额约5000万元；融创子公司鑫恒以货币资金出资，出资金额约5200万元。

合资公司由商城房产持股49%，融创鑫恒持股51%。

同时，融创鑫恒将向项目公司提供第一笔借款8亿元（含履约保证金1亿元），用于归还项目公司欠商城房产或其关联公司的借款。在12月12日前，融创鑫恒向项目公司提供借款和向合资公司出资合计2亿元，用于支付第二期土地出让金。

也就是说，融创共将提供借款和出资额10.52亿元用于义乌项目。

据悉，该项目为义乌有机更新向阳-市场片区C、E商住地块，总用地面积约9.16万平米，规划容积率为2.2-2.5，位于义乌市稠城街道，东至江滨路，南至县前街，北至义东路。

8月22日，小商品城全资子公司商城房产以底价40.8亿元竞得该地块，已于10月12日支付第一期土地出让金20.4亿元（含已支付的竞买保证金），第二期土地出让金20.4亿元将在12月12日前支付。

就此事项，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉观点地产新媒体，小商品城资金力度还是比较有限，资金整合、分散投资风险是此次引入融创最基本的考量。

同策咨询研究总监张宏伟对此表示认同，他称，双方在合作上肯定存在契合点。

对小商品城来说，不仅能够通过合作引入一方资金，更有利于项目价值的进一步放大。毕竟，住宅是融创擅长的领域。

对于融创来说，入股、收并购都是拿地性价比高的方式和手段，可以以较小的投资金额撬动较高杠杆，获得较为丰厚的回报率。

张宏伟进一步指出，义乌是一个购买力比较强的城市，最特殊的在于它的城市属性。城市不大，却是全球最大的小商品集散中心，也是出口加工比较有特色的快装经济带，曾被联合国、世界银行等国际权威机构确定为世界第一大市场。

对于融创不止一次在公开场合中提及将聚焦一二线核心城市，宋丁认为，义乌拿地是一个特殊案例，不能代表融创回到三四线，一二线还是主要房地产商投资落地的空间。

逆市收地逻辑

在调控从严、企业银根收紧的现状下，土地市场降温明显，地块流拍、延期拍卖、底价成交的现象数见不鲜。

据不完全统计，今年前三季度，全国300城市共流拍449宗住宅用地，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍，流拍面积占总推出面积的比重在三季度达到峰值。

“入冬”似乎成了行业的共识，但观点地产新媒体注意到，在不少企业收缩的时候，融创开始了逆市收地步伐。

收并购一直是融创的主要获储方式，近年来并购拿地的比例也在持续上升。一份研究报告显示，融创并购比例由2014年14%提升至2017年87%。截至2017年末，并购获取的土地在存量土储中占比达75%，公开市场获取仅占25%。

有市场分析人士告诉观点地产新媒体，融创采用收并购的方式，可以有效避开竞争，从而低成本获取资源，推动拿地成本不断下移。

数据显示，融创的拿地成本/销售均价由2014年45%下降至2017年的23%（收购万达项目大幅降低公司拿地成本），而同期5家A股龙头（万科、保利、金地、招商蛇口、新城）则由32%提升至42%。

类似此次与小商品城的合作开发，也是融创常用的拿地方式之一。上述分析人士称，合作是并购的延伸和升级。

他进一步解释，许多中小开发商拥有土地资源，但缺乏龙头房企的操盘能力、融资渠道以及品牌溢价等资源。

融创通过并购、合作等方式不仅扩充了土储，同时可以在市场上积攒口碑，因此合作开发也可以达到双赢的效果。

事实上，融创逆市扩张不是第一次，以2014年作为参照，那时，市场普遍认为房地产行业将由增量的黄金时代进入存量的白银时代。

因此，很多房企开始采用相对保守的策略，放缓拿地节奏，留存账面现金，并稳步降低杠杆。

融创却在市场冷淡期采用了较为激进的策略，扩大杠杆，将大量资金集中投入到一二线核心城市拿地，大量扩充土储并借此布局全国。

据观点地产新媒体了解，2015、2016、2017年融创拿地面积分别为1015万平米、4773万平米、6764万平米，分别同比增长191%、370%和42%，年平均拿地4184万平米，高于同期A股房企的拿地水平。

其中，万科年平均拿地3493万平米、保利地产2357万平米、新城1809万平米、金地集团712万平米和招商蛇口689万平米。

如今，逆市拿地的历史似乎正在被重演。据了解，10月以来，要“审慎拿地”的融创已在郑州、青岛、南宁、宁波等地均有落子。

“逆市拿地是大企业必须操作的策略，现在很多地底价就可以拿下来，对于很多开发商来说是不错的机会。”宋丁解释说，大企业由于项目多、资金链长，回旋余地会比小企业大很多，因此不用在市场很热的时候抢“地王”。

一切好像都可以得到印证，在公认的市场冷静期，碧桂园、万科、保利等企业都丝毫没有停下扩储的步伐。万科在高喊“活下去”的同时，也在不断拿地。

但宋丁同时指出，企业需要有足够的资金和定力坚持到下一个房地产周期，市场调整期的抄底逻辑一定是对的，只有把握机会拿下低成本、性价比高的地块，未来才会有好的投资回报和收益。

炒股原则“低买高卖”同样适用于房企土地投资，但如何把握住“低买”的时机并不容易。

“现在就是投资、拿地、收并购的机会，这种机会会一直持续到明年上半年。”张宏伟对此称，现在地块都以底价或低溢价成交，土地价格在逐步回落，趋向合理。

查询融创中期报告，上半年新增土地储备约2920万平米，其中权益面积约1545万平方米，平均土地成本3620元/平米。

截至2018年8月30日，融创及联属公司土地储备总面积约为1.6亿平米，权益土地储备面积约为1.12亿平米，另考虑旧改等协议状态的土地，融创及联属公司土地储备总面积约为2.31亿平方米。