阳光城代建三木集团7个项目 总货值约40.2亿元

阳光控股旗下公司举牌三木集团近一年后，阳光城终于透露进一步行动，销售和土储或许仍是这场交易的核心。

5月24日，阳光城和三木集团同时发布公告称，双方已签署协议，三木集团拟将房地产相关日常经营业务委托给阳光城实施管理，委托管理的房地产项目涉及的总货值预计约40.2亿元。

据观点地产新媒体了解，自去年5月通过阳光实业斥资约3亿元两度举牌三木集团后，截至2018年底，阳光实业持有三木集团的股份比例为12.64%，仅排在国资单位福建三联投资有限公司后，为三木集团第二大股东。

值得一提的是，同样以房地产为主业的三木集团，却选择将公司的地产项目转给二股东开发、经营。

对此，三木集团的解释是，公司的发展战略和业务主要方向拟发生调整，委托管理地产项目是为集中精力、集中资源推动上述目标和方向的实现。

阳光城再启代建

协议显示，此次三木集团委托管理的项目共7个，分别为三木·水岸君山、三木·幸福里、三木·海立方、武夷山自遊小镇、福清铂玥府、三木·空港小镇和南平云澜。

上述项目分布在福州、武夷山、福清、青岛及南平，总用地面积为90.4万平方米，预计未来可售面积为30.4万平方米，涉及总货值预计约40.25亿元。

而据三木集团2018年年报显示，截至2018年末，公司共有150.55万平方米计容建筑面积的土地储备，取得土地的楼面地价平均为1361.64元/平方米。

根据协议，双方的具体分工为，甲方三木集团负责筹措项目开发建设所需的全部资金，并依法享有项目的投资收益；而作为乙方的阳光城进行项目开发建设及销售，并根据受托管理期间所托管项目含税销售收入总额的1%计取委托管理费用，委托管理的服务期限为三年。

协议强调，阳光城仅对受托管理项目进行建设和销售等日常经营管理工作，不享有其他受益权，三木集团仍拥有项目公司股权、资产购买处置、投融资行为等重大事项决策权，享有项目公司的收益权。

换言之，这样的模式类似于单纯收取项目管理服务费的轻资产代建。

与传统的拿地-开发-销售模式相比，代建几乎不用占用房企的资金，品牌房企可以依靠自身的品牌提高项目的溢价率，进而促进项目销售，同时扩大自己的销售规模。因此，近年来不少房企纷纷涉足代建业务，其中，纯代建模式的包括绿城、建业，而小股操盘的代表有万科、朗诗等。

不过，在收费上阳光城的比例却显得略低。

据了解，早期的代建模式是房企帮政府建保障房及市政设施，代建收入一般不超过建安工程的3%；后来逐渐发展到品牌房企给其他小开发商代建项目，部分能达到销售收入的5%-8%。

以绿城为例，委托开发管理收费标准一般为项目总收费的5%-7%，而阳光城仅收取销售收入总额的1%，若按照项目预期货值40.2亿元计算，阳光城仅能收取4000万元。

事实上，早在2016年阳光城就曾试水过代建。

据观点地产新媒体了解，2016年10月，阳光城接受委托管理上海美乐投资有限公司所开发的康桥镇9街坊7/15丘地块项目，这是阳光城轻资产管理输出的首秀。

彼时，阳光城将提供但不限于建筑设计、工程管理、销售管理、行使项目操盘权等，而美乐投资拟按照委托项目销售签约额的2%向阳光城支付委托管理费用。

尽管代建对房企的资金压力少，且能产生一定的利润，但与行业平均水平相比，阳光城在代建上的收费显然偏低许多。

被举牌的三木

值得一提的是，除了是委托关系，阳光城母公司阳光控股旗下公司去年曾两度举牌三木集团。

据了解，2018年5月，阳光控股旗下公司阳光实业斥资约1.43亿元增持三木集团近5%的股份，随后又在5月31日至6月6日，通过集中竞价方式，累计增持公司股份约2328万股，增持比例达5%。

两次增持后，阳光实业合计持有公司股份约4655万股，持股比例达到9.99997%，成为三木集团第二大股东，斥资不到3亿元。三木集团2018年年报显示，截至2018年末，阳光实业持有的股份已增至12.64%。

对于增持的目的，阳光实业曾表示，主要基于对三木集团未来发展前景看好及自身战略发展需要，但同样具有房地产背景，主流观点认为阳光控股看中的更多可能是三木集团的土地储备。

年报显示，截至2018年末，三木集团共有150.55万平方米计容建筑面积的土地储备，取得土地的楼面地价平均为1361.64元/平方米。

更为关键的是，目前三木集团第一大股东福建三联投资有限公司持股比例仅为18.06%，公司并不存在实际控制人，而分散的股权结构更导致三木集团曾被“野蛮人”狙击。

观点地产新媒体了解到，2013年下半年，林传德、任日明、林明正（其中，任日明、林明正同受林传德控制，为一致行动人）三个自然人曾通过二级市场增持的方式进入三木集团前十大股东名单。

彼时，三人分别持有三木集团4.91%、2.98%和2.84%股权，合计为10.73%，到2013年年底时，三人合计持股一度达到14.65%。

随后两年，三木集团发生了一系列高层人事变动，总裁陈维辉和三位副总裁相继离职，公司经营情况每况愈下，2015年三季报显示，归属上市公司股东的净利润同比下降81.93%。

2016年，林传德等三人开始减持三木股份并逐渐清仓，有媒体曾统计，林传德及其一致行动人通过两次减持获利达到1.8亿左右。

显然，分散的股权为“并购者”提供了机会，而阳光实业目前的持股比例仅低于第一大股东不到6%，未来不排除并购的可能性。

另一方面，尽管早早进入地产行业，但多年来三木集团的扩张似乎毫无起色。

年报显示，2018年，三木集团房地产项目共完成结算面积10.74万平方米，结算金额14.3亿元，同比减少9.80%。

同时，正处于快速扩张的阳光城则在四处攻城略地，低成本的土地正是其当下最需要的。