招商房托基金递交上市申请 或成港交所第6只内地REITs

据IPO早知道消息，9月2日招商局商业房地产投资信托基金（简称“招商房托基金”）向港交所递交主板上市申请，花旗环球金融担任其独家上市代理。

招商房托基金为一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划，由知名国有企业招商蛇口发起，主要以拥有及投资（包括香港及澳门，但不包括招商置地城市）的优质创收商业物业为目的而成立的房地产投资信托基金（REITs）。

近年来，房企拆分物业公司赴港上市不再少数，像美的置业、永升生活服务、碧桂园服务、雅生活等均是典型代表。但采用REITs形式上市的情况极其罕见，招商房托基金将给多样化的融资产品再添助力。

优质的底层资产

招商房托基金拟注入的底层资产是位于深圳市南山区蛇口区域的新时代广场、科技大厦、科技大厦二期、数码大厦以及蛇口花园城中心。目前，招商蛇口通过境外全资子公司Frontier及其境外子公司间接持有上述五项物业资产，其正筹划将Frontier的100%股权转让予招商房托基金。

截至2019年6月30日，五项物业资产总楼面面积及可租赁总面积分别约为262378.9平方米及249988.3平方米，根据可租赁总面积计的平均租用率为81%，评估价值总额为人民币6517百万元。

（招商房托基金底层资产 资料来源：招股书）

具体来看，招商房托基金的底层资产具有相当的物业优势。

其一是物业地理物质优越及拥有多元化的优质租户。五项物业均位于前海蛇口自贸区，与深圳创新产业枢纽及中央商务区紧密相连。尤其是数码大厦、科技大厦及科技大厦二期均位于蛇口纲谷，南山政府计划将其转变为一个专注于推动及发展新兴行业的区域。

（五处物业地理位置优越 资料来源：招股书）

除花园城外，物业客户群体涉及各行各业，包括新一代信息技术、房地产及餐饮行业，租户则包括众多来自国内及法国、日本及美国的国际品牌以及若干五百强公司。截至2019年6月30日，最大租户及五大租户应占月基本租金分别贡献物业月基本租金总额的约6.7%及约17.9%，未有单一行业租金贡献率达到25%以上。而这些租户群体多为高续租率及低拖欠率的优质客群，既往三年及最近半年物业续租率分别高达71.7%、80.8%、86.2%及59.5%。

其二是强劲内生增长潜力和未来收购。根据市场顾问报告，蛇口甲级及以及写字楼的平均月租金预计将从2018年的每月每平方米245元及137元增至2023年的每月每平米304元及164元，复合年增长率4.41%及3.66%。现有租约中，后续五年分别有12.6%-18.7%不等届满，上升的市场走势可能转化为租金收入的增长。此外，招商蛇口现有6个写字楼及/或购物中心已竣工或仍在建。

（底层资产收益情况 资料来源：招股书）

于2016-2019年上半年，五处物业分别实现租赁收益总额3.19亿元、3.03亿元、3.25亿元及1.60亿元，同期取得物业收益总额2.46亿元、2.74亿元、3亿元以及1.48亿元。招商房托基金设立后将专注于粤港澳大湾区、北京和上海，这些地区也是物业需求持续扩大的地区。

第六只港股内地REITs

自2005年领展首开先河至今，港交所有且仅有领展房产基金、冠君产业信托、汇贤产业信托、泓富产业信托、春泉产业信托、阳光房地产基金、越秀房产信托基金、置富产业信托、开元产业信托、富豪产业信托10只REITs（不含已停牌睿富房地产基金）。一旦招商房托基金成功上市，将成港交所第11只REITs，以及第六只包含内地物业的REITs。

（港交所上市REITs 资料来源：港交所）

从已上市的10只REITs来看，大部分底层资产均为酒店、零售或综合物业。早在6月13日，外媒便披露一则招商蛇口拟分拆资产的消息，称招商蛇口计划今年年底至明年年初以房地产信托基金（REITs）形式赴港挂牌，集资不少于5亿美元（约39亿港元），所指底层资产为工业地产。因为市场并没有对标，当时就有专家对其质疑。

现在看来，招商房托基金的底层资产为写字楼类，市场确有对标——越秀房产信托基金。据悉，越秀投资将2015年上市资产涉及的4个商业物业所属BVI公司悉数收购；此后转让给一家香港公司，同时以这家公司资产成立信托基金，由越秀房地产信托管理作为管理人。截至目前，越秀房产信托基金已发展成拥有白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦、国金中心及越秀大厦七处底层资产投资组合，市值161.9亿港元，年收益率达6.06%。

根据9月3日招商蛇口公告，招商房托基金的管理人为招商局置地在香港全资子公司Fair Winner Enterprises Limited/荣腾企业有限公司。凭借招商蛇口丰厚的资源，招商房托基金势必蓄力待发。