招商蛇口产园REIT首份成绩单出炉 为外界提供风险、收益等方面观察的窗口

作者/钟凯

2021年被外界誉为国内公募REITs“元年”，基础设施公募REITs从无到有，至今二级市场大约已有11只REITs流通。

3月16日，博时蛇口产业园REIT正式公布首份年报，这同时也是首份公募REITs的年报。

数据显示，博时蛇口产业园REIT于2021年6月7日即基金合同生效日至12月31日大约半年多时间内，共计实现收入8010.60万元，对应净利润约2685.45万元；期内基金的经营活动产生的现金流量净额为7007.06万元。

期内可供分配金额约5283.79万元，完成去年基金招募时预测的102%；而实际分配金额约2465.91万元，对应实际单位分配金额约0.03元。据观点新媒体了解，博时蛇口产业园REIT已于去年12月初进行了首次现金分红。

去年业绩期内该基金毛利率高达84.38%，项目公司层面实际净利率也高达72.54%，展现出不俗的盈利水平；而按3月16日收盘价3元/份额计算，该基金实际半年分红率大约1%，折合全年2%。

盈利与分红之间的落差，这也被外界有所质疑。

但考虑到国家对公募REITs的支持态度，以及市场流通标的较少，未来这一领域仍将受到关注。

博时蛇口产业园REIT的年报，一定程度上为外界提供了从风险、流动性、收益等方面观察的窗口。

首年业绩单

博时蛇口产业园REIT最早于2021年6月1日完成发售，是国内基础设施公募REITs之中唯一一个粤港澳大湾区项目。

该基金原始权益人为招商蛇口，后者全资子公司招商创业担任基础设施运营方，基础设施项目主要是位于深圳蛇口网谷产业园的万融大厦、万海大厦；基金发售份额共计9亿份，对应募集资金20.79亿元。

根据年报，2021年6月7日至12月31日，博时蛇口产业园REIT累计实现收入7691.42万元，全年累计预算完成率95%，主要受上半年广深疫情及国家宏观政策调控影响，园区部分客户续租情况不及预期，且出现部分提前退租导致不及预期。

截止到去年底，基础设施项目公司租户196家，实际出租面积8.27万平方米，年底时点出租率为88%，年末租金收缴率99%。该基金提及，三季度园区部分客户续租情况不及预期，四季度通过一系列的管控措施，到期客户全部成功续租，但受疫情影响，仍出现部分租户提前退租情况。

分类型看，两个基础设施项目贡献的租金收入为6826.43万元，占比达88.75%；物业收入约865.01万元，占比11.25%。

全年实际成本支出1201.41万元，累计预算完成率91%，通过节省成本费用及考虑罚没押金收入及购买货币基金理财增加利息收入，基金层面实现Ebitda较现金流预测的完成率为101%。

盈利率角度看，博时蛇口产业园REIT于报告期内实现的毛利润金额约6490.02万元，对应毛利率高达84.38%；项目公司层面本期净利润率也高达72.54%，扣除提取到基金层面用于分红的支出，净利率则约为3.82%；息税折旧前净利率为82.15%。

投资者所关注的收益分配方面，上述基金自成立日至收益分配基准日2021年9月30日期间的本年累计可供分配金额为2743.30万元；最终分红金额为2465.91万元，折合每10份基金份额发放红利0.2740元，符合相关监管要求及合同规定。

尽管博时蛇口产业园REIT的基金管理人已解释，计算可供分配金额过程中进行了相应的指标调整，但这样的分配结果或许仍显得谨慎。按目前该基金报价3元计算，实际上对应分红率约为1%左右，考虑到这份业绩的经营时间只有半年，折合全年分红率也仅约2%。

对于万融大厦、万海大厦的未来，博时蛇口产业园REIT也做出了相应展望。

该基金表示，深圳“十四五”规划以及自贸区前海蛇口片区及扩容后的前海深港现代服务业合作区发展规划，提出重点发展关键核心技术、战略性新兴产业和数字经济领域等产业格局，以及重点聚焦人工智能、健康医疗、金融科技、智慧城市、物联网、能源新材料等，与项目的产业发展方向和未来发展计划高度契合。

同时，2022年底深圳地铁12号线预计将建成通车，将提升前海蛇口自贸区、空港新城发展品质的交通骨干线。该交通建设仍在施工阶段，对项目仍有部分不利影响，但长期有较大利好。

但上述基金也提及，深圳毗邻香港，开放程度高，疫情防控压力巨大。因疫情导致带客看房不便、商铺经营困难，对项目收益可能产生不利影响，预计未来疫情将会持续，对项目亦可能产生不利影响。

公募REITs受捧

自去年6月下旬首批公募REITs上市以来，国内已累计有11只相关产品出现于二级市场，成为投资者在股债以外的又一投资品种。

资料显示，11只公募REITs包括产业园类型的蛇口产业园、张江光大、东吴苏园、中关村项目，以及物流仓储类型的普洛斯、红土盐田港项目，它们均属于产权类REITs；绿色环保类的首钢绿能、首创水务，以及高速公路类的广州广河、沪杭甬、越秀高速，它们属于特许经营权类REITs。

上述公募REITs的类型、行业不尽相同，因而博时蛇口产业园REIT所披露财报走势难以具备普遍代表性。但从二级市场的总体表现看，市场对于公募REITs的态度在过去近一年时间内发生了较大改变。

包括博时蛇口产业园REIT在内的首批9只REITs，去年三季度价格走势低迷，直到四季度有所上行；尤其进入2022年，公募REITs大幅走高，于2月中旬先后达到上市以来最高水平。

以博时蛇口产业园REIT为例，2月15日该基金一度触及3.777元/份额，较上市之初开盘价2.629元/份额最高涨幅达43.67%；此后价格有所回落，至3月16日收盘报3元/份额。

出现上述原因，一方面主要受过去半年尤其是今年一季度国内经历“股债双杀”行情影响，市场资金流向波动性更小、基本面稳定的公募REITs，以实现避险目的。3月16日上证指数一度跌至3023.30点，而去年12月13日该指数曾触及3708.94点的高位。

另一方面则或许与公募REITs的流通量较少不无关系。

根据博时蛇口产业园REIT发布数据，截至去年底，该基金前十名非流通份额持有人包括招商蛇口、中信证券及其它基金投资者等共计持有5.85亿份，占总份额比例达65%，意味着即便剩余35%均为流通份额，也仅有3.15亿份。

今年1月底，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，从税收角度出台若干措施支持基础设施REITs试点。

其中便包括设立REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。而在过往，税收成本一直是外界认为影响REITs在国内推广的主要障碍之一。

2月28日起，深交所亦正式启用基金通平台，场外投资者可使用深圳开放式基金账户通过基金通平台转让基金份额，公募REITs交易因此已更为便捷。

不过，目前国内的公募REITs依旧主要集中于基础设施领域，商业地产仍未能纳入其中。

房企们将香港、新加坡等境外市场视为商业地产REITs的目的地，包括招商蛇口、越秀地产均已分拆成功。

此前2月底，宝龙房托基金于港交所招股书失效，该基金已计划延迟上市时间。