物业双雄之李长江与朱保全

作者/邓鑫妮

在物管圈，李长江和朱保全似乎有着“王不见王”的默契，鲜少共同出现在公开场合。

但同为头部物企的掌舵人，一个是碧桂园服务的总裁，一个是万物云的董事长，两人话锋难免相交。在物企被卖的话题上，两人就曾隔空交流。

万物云朱保全认为，“头两年物业成香饽饽、成了未来，现在地产不行，就把'未来'给卖了。”

碧桂园服务李长江则认为，“这些老板不是卖掉了未来，他们卖掉的是对于市场的恐惧。当下变现，是最有效的方法。”

两人相差8岁，但在行事风格上，却完全察觉不到年龄的差异。56岁稍年长一些的李长江，心直口快，常常快人快语。

李长江喜欢看球赛，4月5日，他在个人社交朋友圈平台，发布了一条关于CBA球赛北京首钢爆冷出局的个人评价，并斥责北京首钢管理层没有人情味，“不尊重英雄，活该！”

48岁的朱保全则相对谨慎，对外透露的信息也多打“安全牌”。他的朋友圈几乎被工作信息所占据，配文也多充满正能量，分享物业工

作成果、回忆自己在08年汶川地震灾区做志愿者的时期......

但同时，他们也有很多共同之处。两人微信头像都是自己的个人照片、喜欢分享行业观点等等。

三月的最后一天，朱保全参加了万科集团的业绩推介会，顺道回答了两个问题。

两天后，他将这次业绩会的内容写进了“大宝专栏”。朱保全喜欢分享，每月一更的专栏，从2014年就已经开始。

这一点上，碧桂园服务总裁李长江与朱保全颇为相似，也喜欢分享观点，且一贯秉持着敢讲的风格。李长江在出席碧桂园服务的业绩会时

就直言道，“2021年这一年，我们仍然奔跑在高质量、高速度、高成长的道路上。”

而眼下，万物云虽未踏入资本江湖，但江湖总有它的身影。

作为中国房企三大巨头中唯一一个没有上市的物业公司，万物云以及它的地产光环，给予了资本市场太多的期待和想象。

随着万物云正式递交招股书，这个江湖中曾经模糊的身影也愈发具象和清晰。另一边，曾经在资本市场上“孤独求败”的碧桂园服务，将迎来万物云这位“势均力敌”的竞争者。

人们爱看两虎相争的故事，不可避免的，两份财报、两家公司、两位“当家人”，被摆在了对比的位置。

封赏股权，两位当家人年薪差5倍

如果将上市比作一条路，用殊途同归来形容碧桂园服务和万物云，大抵是合适的。

上市之后，物企的许多东西会变得透明，比如业绩、市值、高管的薪资。

年薪均已破千万的李长江和朱保全，称得上是物管界的“打工皇帝”。

2018年，碧桂园服务一朝上市，李长江的身价水涨船高。员工持股带来的收入远高于薪金，2020年，包含薪金及花红、退休福利及其他保障、员工服务价值等收入在内，李长江的年薪已经达到6524.5万元。

截至2021年，李长江最终持有碧桂园服务0.33%股份，此外，董事肖华、郭战军也有持股，份额分别是0.09%、0.08%。

随着招股书面世，万物云的管理层薪资披露。掌舵人朱保全的功劳不小，包含薪金、津贴和实物福利、留任及酌情花红、养老金等社会保险在内的年薪为1249.6万元。

由于没有股份收益加持，薪资方面，朱保全与李长江相比还有不小的距离。不过，万物云的员工持股平台早已建立，394名员工总计持股8.57%，其中朱保全个人受益万物云3.18%。

据乐居财经估算，万物云的市值与碧桂园服务相当。4月7日，碧桂园服务报收38.15港元/股，总市值约1043亿元。按照阳光城此前转让部分万物云股份及代价计算，万物云市值约为1048亿元。

收入规模比武，碧桂园服务小胜

上世纪八十年代，物管概念从深圳河的对岸传入，并在广东扎根。没过多久，万科物业和碧桂园服务的雏形相继诞生。

三十年的发展，两家物企已经成为庞然大物，对比之下，碧桂园服务在营收和规模方面略胜一筹。

2021年，碧桂园服务营收288.43亿元，在管面积8.5亿方（包括三供一业）。期内，万物云收入237.05亿元，在管面积7.85亿方。

碧桂园服务的盈利能力也要高于万物云。截至去年末，碧桂园服务净利率和毛利率分别为15.08%、30.7%，同期，万物云净利率为7.2%，毛利率为17%。

目前而言，基础物管服务仍是劳动力密集型的业务，人均产值与企业盈利挂钩。

截至2021年12月31日，碧桂园服务的雇员约为万物云的两倍有余，前者员工22.3667万人，后者10.6945万人。

分摊到项目上，碧桂园服务人均产值12.89万元，万物云22.16万元；若是分摊到净利润，碧桂园服务人均净利润1.94万元，万物云1.6万元。

2021年，房地产动荡，物企估值回落，碧桂园服务抓住机会大肆吞并，第三方收购不断走高，第三方面积占比从上一年不足3成提升至54.8%。

而随着业务的扩张，第三方应收账款膨胀，来自关联方贸易应收款占比缩减。去年末，其来自关联方贸易应收款为8.82亿元，比重约为0.9%。

相比之下，刚刚走分拆流程的万物云，其与关联方的交易数额更大。期内，其关联方贸易应收款为20.46亿元，占总贸易应收款的44.55%。

不过在规模贡献上，万物云从住宅、商业、城市多赛道突围，第三方的比重也不低，达到了55.9%。

有瓦和朴邻，杠上中介

物管行业野蛮生长的时期逐渐过去，现如今物企竞争讲究一个巧劲。

就如朱保全在专栏中所说的，“一家物业企业说自己管理一个多大的物业管理面积，到底有啥用？我说没啥意义，但前几年大家不愿相信这一点。”

在有限的规模中挖掘更多的利益点，增值服务是个不错的选择。

朱保全认为，物业企业做增值服务，首要就是围绕资产，“生意要有灵魂，物业服务的灵魂一定是与业主在资产（不动产）价值上的共识。”

从业主资产着手，万物云打造出社区房产经纪服务商——朴邻。

朴邻的发展可以追溯到2001年，彼时万科租售中心成立；2018年，租售品牌诞生，当年5月万科租售中心官宣更名为“朴邻”。

去年1月，万物云再次调整朴邻的内部结构，将“朴邻”与万物云房屋租赁业务“为家”融合升级为“朴邻租房”。升级后，“朴邻租房”业务覆盖二手房交易、租赁和新房。

官网显示，朴邻在全国50多座城市，开业门店达600多家，资产管家5000多名。2021年，包括房产经纪、美居等业务在内的居住相关资产服务营收12.56亿元。

朱保全曾经表示，“我们不会在万科物业服务以外的小区去做二手房交易，这注定是一个窄门市场。”所以朴邻仍以自营为主，拓店区域在万科物业服务范围内。

碧桂园服务稍晚于万物云入局，2014年成立碧桂园租售服务中心，专注社区二手房买卖及租赁业务。2021年1月，租售品牌升级，“有瓦”正式诞生。

去年8月，碧桂园服务与世纪宏图不动产达成合作，有意打造“社区+房产经纪”模式。而今品牌生成一周年，全国开店超过500家。截至2021年末，其房地产经纪服务收入2.52亿元。

中西合璧更“高明”，万物云收超50亿

到了碧桂园服务和万物云的这种量级，拼的是持久力，一时前者占优，一时又反了过来。在商业物业领域，万物云的积累更深。

“万物梁行与万科物业形成两翼齐飞之势，以此完成了作为传统物业企业‘双品牌，双领先’的业务布局。”

以此来看，万物梁行作为提供商业物业和设施设备管理服务的业务线的重要性不言而喻。

2019年12月，万物云联合戴德梁行，将后者大中华区商业物业与设备设施业务整合，最终成立万物梁行。

万物梁行被赋予了两种能力，一项是商业物业管理服务，一项是设施设备服务。

朱保全就曾表示：“如果说PM（物业管理）的起点是一栋楼宇的需求，那么，IFM（综合设施服务）的起点则是一家企业的需求。”

两年多的时间，万物云商业物业及设施管理的在管项目已经达到1565个，去年总收入52.88亿元。

万物云联合国际五大行来外拓商企服务业务，碧桂园服务则倾向于单干，以物业管理服务为基础，提供包括运营、招商、咨询在内的业务。

过去一年，碧桂园服务在商业赛道动作频频，不仅收购四家关联的商管公司，还以32亿元战投万达商管，分到5400万方的管理面积。

去年末，碧桂园服务商业运营服务收入6.54亿元，毛利率50.3%，盈利水平仅次于社区增值服务。

“城”色差距大，45亿VS 3亿

离开城市服务商的身份来谈万物云，显然是不合适的。

万科董事局主席郁亮就曾提到：“当万科物业可以成为一个城市服务商的时候，就是万科物业分拆的时候。”

从业态分布的角度来看，狭义的城市服务包括政府公建、医院、学校、街道等。

2020年10月，万科物业正式更名为万物云，与此同时，发布了国内首个城市服务子品牌“万物云城”。

朱保全表示，“万物云城的出现让公司从物业小区、物业写字楼走出来，走进了城市公共空间，把城市作为一个大物业。”

城市服务的生意很大，但环卫的盈利能力一直为人诟病，不少物企在这上面吃了亏。朱保全表示，万物云城并不是收入规模增量的代表。

万物云先后提出了“百城计划”和“千条街道计划”，截至去年末，万物云城市空间整合服务覆盖了22个城市，营收3.4亿元，营收占比1.4%。

与万物云相比，碧桂园服务在城市服务领域的布局更为广泛，但也难逃低毛利率的桎梏。

规模带动收入增长，截至2021年底，碧桂园服务的城市服务营收增长了412.3%，至约45.29亿元，在各项营收中排名第二。

然而，年内城市服务业务毛利率“腰斩式”下降至17.6%，在所有营收板块中排在倒数第二。

自2019年将城市服务纳入单独营收板块以来，其毛利率已经两连降，从2019年的38.5%降至2021年的17.6%。