中资房企海外“大撤退”：绿地、富力、万科等相继出售海外资产

作者/李奕和

流动性危机、待偿债务高企，以及国内外环境综合因素影响下，房企海外资产出售愈演愈烈。

5月16日，绿地纽约太平洋公园项目中的两栋公租公寓楼，以合同总金额3.15亿美元出售。

该项目为纽约州政府PPP项目，占地22英亩，总计容建面700万平方英尺，位于布鲁克林正中心，地理位置优越。其是纽约20年来最大规模房地产开发项目之一，目前已成为纽约标志性建筑。

绿地此次出售的公租楼拥有601套公租公寓，370个地下停车位，2015年开工建设，2017年竣工并入住，2018年达到租赁稳定期后，日常入住率保持在98%以上，即使疫情高峰期间入住率也在90%左右。

去年以来，房地产市场急转直下，房企面临经营压力，流动性普遍紧张。权衡之下，比较好套现的海外资产成为房企补充现金流的重要方式之一。

此外，地缘政治风险增加，企业海外投资意愿减弱，多种因素综合作用影响，使得近段时间，国内房企出售海外资产的交易乐此不彼。

海外投资“撤退”潮起

今年以来，这并不是绿地首次出售海外资产。早在今年2月，就曾有外媒报道，其以4000万英镑的价格将伦敦西南部Wandsworth的兰姆公馆（Ram Quarter）未完工部分，出售给英国开发商伯克利集团（Berkeley Group）。

兰姆公馆是绿地进军伦敦的首个项目。2014年1月，该公司斥资1.4亿英镑买下了位于旺兹沃思（Wandsworth）的兰姆啤酒厂地块，随后项目更名为兰姆公馆。据了解，出售前，绿地已完成开发项目首期的300套房。

绿地之外，富力地产在今年也多次出售其在海外的物业资产。今年3月15日，富力地产公告，以9.77亿港元的价格，将英国伦敦的R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.全部股权出售给远东发展。

该项目为组成“伦敦富力城”一部分的Vauxhall Square。规划总建筑面积13.3万平方米，是包括住宅、酒店及宿舍、办公室、零售及休闲的综合体项目。目前，主场地的发展项目尚未动工。

一个余月后的4月28日，富力地产再次宣布，以代价26.6亿港元将持有的英国伦敦物业Thames City的50%股权出售给中渝置地董事会主席张松桥。项目即Nine Elms Square（九榆广场），总占地面积约4.99万平方米，总可售楼面面积约18.89万平方米。

物业为混合用途发展项目，包括12栋住宅楼、一座公园及其他设施，如会所、景观花园、餐厅、零售店及商业空间。其中第一期包括3座住宅楼，于2020年已推出预售，于公告日期工程仍在进行。

除此以外，中资企业今年以来出售海外资产，俨然成为一种潮流。

1月24日，万科海外将持有位于英国伦敦的Ryder Court投资物业出售；1月26日，中国奥园以2.15亿加元出售位于加拿大英属哥伦比亚本拿比的物业；3月16日，中泛控股以9292万美元出售夏威夷多宗地块，总面积483.8英亩；3月17日，天海集团以3亿英镑出售伦敦金融城写字楼70 Grace church Street；4月29日，“远洋系”旗下盛洋投资出售华盛顿物业，收益1700万美元……

“自救”的方式

在众多出售理由中，回笼资金，增强资金流动性成为企业最为迫切的需求。

数据显示，截至2021年末，绿地有息负债余额2406亿元，“三道红线”转为橙档。现金短债比为0.81；剔除预收账款后的资产负债率为83.7%；净负债率为91.6%。仍面临较大的负债压力。

为融得资金用于支持公司生产经营，刚过去的5月11日，绿地控股第一大股东格林兰还将持有的16亿股公司股份进行了质押，质押股份占其所持股份比例44.07%，占公司总股本比例的12.52%。

对于另一频繁出售海外资产的主角富力地产，面临的流动压力或者更大。

此前乐居财经报道，富力地产存续人民币债券9只，余额146.65亿元，其中5只将于一年内到期，合计93.7亿元。此外，其流通中的美元债10只，存续规模49.44亿美元，其中5只美元债将在一年内到期，总规模27.19亿美元。

为了增强企业流动性，去年下半年以来，富力地产已相继出售富力物业、广州国际机场富力综合物流园项目等多项资产回流资金，大股东张力和李思廉更不遗余力斥资80亿支持公司发展。

对于最新这笔出售，绿地集团董事长、总裁张玉良表示，一批绿地海外优质项目接连实现资金回笼，有效对冲国内市场波动，不断强化公司现金流，极大增强企业经营韧性及抗风险能力。

据了解，绿地纽约太平洋公园项目另一金额为1.5亿美元的物业大单近期已完成签约。另外，绿地洛杉矶大都会项目等相关物业也正推进销售、强化运营。

而在今年4月出售英国伦敦物业之时，富力地产也称，出售事项有利于优化资源配置及降低资产负债率，管理风险，实现长期稳定健康发展。

汇生国际资本总裁黄立冲表示，频繁出售海外资产的这些企业，在整体财务上承受了比较大的压力，存在债务过重，资金不足和部分已经出现违约的情况。

而在众多资产当中，比较好套现的是海外的地产资产，因为海外的房地产市场状况，目前比国内要好。因此，出售海外资产紧急套现，成为开发商“自救”的重要方式。

IPG中国区首席经济学家柏文喜也表达了同样的观点。其表示，由于去年以来销售快速下滑以及去杠杆的影响，国内房企目前普遍流动性愈加紧张，而富力、绿地又是企业流动性恶化的典型企业，出售资产变现自救是房企自然而然的动作。

“而海外楼市相对稳定，有利于套现回救母公司，自然也就成了国内房企此轮急于出售海外资产的主要原因。” 柏文喜称。

海外投资意愿或进一步减退

事实上，除了企业自身面临的流动性压力，海外环境的变化成为房企“撤出”海外投资的原因。

一方面，受疫情影响，海外项目推进变得缓慢，用工成本增高。“国内现在是人找不到工作，在海外是工作找不到人，开发商要继续建设这些工程，整个成本预算都增加了。所以经过这么一评估，开发商也觉得这些项目已经不划算。”黄立冲称。

而相对企业而言一个较为有利的因素是，受海外通胀等因素影响，现在海外地产市场价格普遍较高，并且去化较快。这让海外资产目前处于较好的估值水平，为企业回收以往的投资提供了较好的机会。

另一方面，中西方的贸易冲突、金融冲突以及封锁政策，也很大程度上让远赴海外投资的中资企业打起了“退堂鼓”。

“这些总部在中国的企业，在未来，如果中国跟美国和西方发生冲突，比如说相互封锁对方的外汇资产，那这些资产都有可能被冻结，那么企业为了规避这个风险也可能把资产撤回来。”

黄立冲进一步指出。未来，整个世界的企业各自撤回自己在海外的投资，这也是一个大趋势。

今年以来，中资企业的海外“撤退”潮某种程度也通过数据得以直观呈现。5月11日，安永发布《2022年一季度中国海外投资概览》显示，首季中国全行业对外直接投资342.9亿美元，按年增长7.9%。

然而，中企宣布的海外并购总额58.5亿美元，按年下降65%，创历史单季最低；宣布的交易数量为107宗，按年减少25%。

该机构管理层对外表示，首季国际地缘政治风险激增，欧美国家通胀持续上升，均已创近三十年新高。综合各种因素下，其预计中企海外并购动能进一步减退。