减租至多25亿元 对华润置地经营性业务冲击多大？
2022年新冠疫情反复，对企业正常生产经营造成的阻滞影响无疑是巨大的，在相关政策的鼓励及引导下，不少出租方选择对旗下持有物业进行减免租金等措施。
最新披露减免租金的是华润置地，该公司近日发布公告称，为维持长期友好的合作关系，在艰难时刻与租户共克时艰，集团已采取一项租金减免计划以帮助符合条件的租户减轻其经营困难及负担。
根据计划，租户租赁的物业租金将在2022年内获不超过6个月期间的减免，取决于物业所在地点、当地政策、租户所属行业及租户的情况。物业则包括购物中心、写字楼、体育中心以及其他商用物业。
同时根据初步估计，华润置地提供的租金减免总额介乎人民币22-25亿元（含增值税），占公司截至2021年12月31日止年度的经营收入约1%。
华润置地披露的月度营运数据则显示，截至6月底，该公司累计投资物业实现租金收入约80.9亿元，同比降低5.9%。6月期间，公司已落实部分租金减免安排，投资物业已确认减免租金约17.5亿元。
这也是今年以来发布减租金额最大的案例之一。
观点新媒体不完全统计，近几个月采取减免租金的包括陆家嘴、大悦城、首开股份、农产品等上市公司，以及越秀房产基金、博时蛇口产园REIT等房产信托基金，减租幅度从2000多万至2亿元不等。
政策层面，全国多地均在出台引导文件，比如广百股份曾提及《广州市国资委关于做好2022 年市属国企房屋减免租金工作的通知》相关要求；首开股份5月底表示，按照北京市委政府部署和市国资委部署要求，首开集团全力推进房租减免工作。
国务院国资委上半年同样出台相关通知，要求对承租央企房屋的服务业小微企业和个体工商户，普遍减免3个月租金，对列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内，再补充减免3个月租金。
住建部近日发布的消息也显示，截至7月20日，全国共减免服务业小微企业和个体工商户国有房屋租金537.72亿元，减免非国有房屋租金6.95亿元。
从国央企到民企，在重大疫情面前主动承担纾困解难的责任，对经济稳定及社会发展都做出了重要贡献。在这背后，实际上这批企业也都在主动承担减免租金带来的负面影响。
对于出租方而言，疫情对其持有型物业造成的影响一般有两方面：酒店、商场、写字楼等物业的客流量、零售额、入住率及出租率等出现下降，属于被动影响；履行社会责任，开展大范围的减免租金行动，则属于主动影响。这最终都会导致租金收入及毛利率有所下降。
以华润置地为例，2020年疫情爆发后，该公司曾在行业内率先减免租户租金共计9.4亿元，惠及全国租户1.3万家。从减租情况来看，占比最大的是购物中心，其次是写字楼。
2020年全年，华润置地录得经营性不动产的租金收入（营业额）为128亿元，同比增长6.67%，增速创下近四年最低水平。相比之下，2018年、2019年及2021年，这部分租金收入增速曾分别达24.50%、26.05%、35.94%。
数据来源：企业公告，观点指数整理
分业务观察，2020年华润置地的购物中心、写字楼业务分别实现租金收入100.9亿元、16亿元；而按该公司说法，剔除免租影响后两项业务实际租金收入或分别达到108.66亿元、16.17亿元。两种算法之间存在接近8亿元的差距，正是减租给企业带来的直观影响。
数据来源：企业公告，观点指数整理
手握持有物业的房企，由于租金收入的经营性质，在会计层面主要于租期内按“直线法”列账并计入综合收益表的收益。因此从租约年期观察，华润置地2022年若计划减免租金22-25亿元（含增值税），这部分减免额度的影响也将主要体现在去年收益报表内。
华润置地预计，减免总额约占2021年经营收入约1%，去年该公司实现总收入约为2121.08亿元。
而从盈利角度观察，2018-2021年，华润置地经营性不动产业务的毛利率分别约达65.9%、66.4%、66.4%、68.2%；仅按毛利率66%估算，该公司承担的毛利润损失也在14.5-16.5亿元左右。
需要注意的是，华润置地的营收结构仍以开发销售业务为主，2021年该业务营收1838.61亿元，毛利435.89亿元，占总营收近87%、总毛利近76%。相比之下经营性不动产业务的营收、毛利占比分别为8.22%、20.79%。
截至去年底，购物中心、写字楼、酒店（已开业）三项业务的评估后资产账面总值2116.3亿元，占华润置地资产总值约22.3%。考虑到经营性不动产业务的占比，减租短期内会对企业造成一定损失，但并不会形成较大的压力。
另有分析指，减免租金从长期看来也可以避免空置率上升、额外招商的问题。保持租户结构稳定对于零售业务增长快速的企业尤其重要，比如华润置地2021年旗下购物中心零售额按年增长至1072亿元，优于市场平均水平，近四年间零售额复合增长率约31%。
正如龙湖曾经提及，确保集团在任何波动周期里都享有租金筑成的“压舱石”，正是龙湖商业自成立以来的孜孜以求。实际上，相比于短期得失，长远发展才是手握持有型物业的房企们所看重的。