九龙仓集团2022中期业绩会实录：内地投资物业首次倒退，暂时不会出现报复性消费

作者：黄子慢

上半年，内地新冠疫情影响房地产市场发展，不少发展商销售大跌。8月10日九龙仓集团业绩会上，主席兼常务董事吴天海表示，内地房地产市场动荡，集团会密切未来的市场发展。

不过，他指最近看到个别城市有回稳迹象，惟并非广而有深度的改善。

九龙仓集团公布，截至今年6月底止中期，录得股东应占溢利5700万港元，按年下挫94.51%；每股盈利0.02港元，中期息维持0.2港元；基础净盈利增加7.88亿港元，主要因为发展物业减值拨备净额减少；收入82.09亿港元，按年跌33.46%；营业盈利34.79亿港元，跌19.11%。

期内，九龙仓香港物业收入减少75%至6.03亿港元，营业盈利减少40%至4.12亿港元；内地发展物业收入减少29%至49.91亿港元，营业盈利减少44%至6.09亿港元；今年可供出售的面积大约是80万平方米。

公司指出，期内香港和内地业务皆受新冠疫情严重影响而放缓，发展物业在销售、入账及减值拨备方面首当其冲。

于业绩公布后，九龙仓主席兼常务董事吴天海联同董事许仲瑛及投资者关系经理吴庭欣在线上举行2022财年中期业绩记者会。

“大家看到大部分的发展商今年上半年卖楼情况和以前比较都差了很多，这是无可避免的。市场初步看到有个别城市转趋稳定，但我们也不急于再投资，也要看清楚情形才决定卖楼的步伐会不会加快。因为市场刚回缓，一下子急于将项目推出市场也不是好事情。”吴天海表示。

他指，集团数年前开始减慢投资内地步伐，近年已没有买入新的地皮，主要由于投资条件并不理想。而上半年市况进一步下行，部份原因为疫情因素，同时亦因为个别发展商自身流动性不足，放大了资金的压力，也都削弱了买家的需求心理。

九龙仓集团鉴于最新的市况，账面值高于市场的未售存货乃“按市价计值”，并已作出19.95亿港元的减值拨备。

对于下半年是否再有拨备的需求，吴天海指，目前不能确实回应该问题，主要因需要视乎市场情况，如果市场从今天到今年年底急剧下行，将有拨备的需要；假如市场稳定或好转，则不需要额外的拨备。

问及今年会否买地，或是从内地发展商接盘，他称，一直都有卖家主动接洽，但由于集团投资条件相当高，一直没有找到好的项目，加上现在的情况，会倾向选择性投资。

他补充，内地集中卖地之后，过去一两年，新的投资者都是国企，私人企业投资数量不高，理由就是因为私人企业很多自身难保，没有财力去做。除此以外，很多私人企业就算有能力，但会抱观望的态度，尤其是港资企业，这一两年大部分均没有买新地，而集团也是类似这样的看法。

而新冠防控及经济不景气，导致九龙仓集团中国内地投资物业组合出现近年来首次倒退，收入减少4%至25.61亿港元；营业盈利则为17.75亿港元。

吴天海说，疫情影响之下，很多商业楼宇今年上半年的表现不是很理想，上海是重灾区，不过集团于上海的物业没有其它地产商多，解封是漫长道路。其他的城市，比如成都、长沙都不同程度受到疫情的影响，市民消费减少，直接影响到租户生意，也影响到集团在成都和长沙的业务表现。

“7月份开始有一点回稳，但也有杯弓蛇影情形。受确诊宗数影响，大家就像惊弓之鸟，成都之前有疫情发生，市况淡静，然后两周之后，稳定了，消费又增加了。最近海南影响大一点，大家的心不是很踏实，相信这个情况还会持续，不会像两年前第一次新冠疫情在全世界爆发时，内地很快控制了疫情之后有一波报复性的消费，这一次暂时看不到这样的情形发生。”

香港楼市方面，吴天海表示，年初香港楼市受到第5波疫情影响，第二季开始复苏，加上港府最近公布放宽入境旅客隔离措施，期望业务愈早回归正常愈好。但除非香港全面通关，否则难以回复以往水平。

他又提到，香港楼市调控措施值得检讨，因为已实施多年；市场上提出可以考虑豁免内地人在香港购买物业的双重印花税，亦可以是其中一个方案。

另外，吴天海指，集团一贯主营业务都是房地产，有投资物业和发展物业，这两个行业始终是集团的老本行，但有考虑投资其它的物业，不过会选择熟悉的行业。

“因为除了极少数的行业，大部分行业均受到疫情影响，看不到有什么特别好的行业可以抗疫或是不受到疫情影响的。”

以下为九龙仓2022财年中期业绩记者会问答实录：

现场提问：现在内房正值洗牌期间，个别房企会出售相对好的物业资产，公司是否有考虑过购入类似这样的资产？

吴天海：有人找我们谈，但我们投资的条件相当高，一直没有找到好的对象。现在的情况，我们会选择性投资。

现场提问：集团对于内地楼市的看法，会否影响未来投资内地的计划？

吴天海：我们数年前开始减慢投资内地的步伐，近年已没有买入新的地皮，主要由于投资条件并不理想。

上半年市况进一步下行，部份原因为疫情因素，减慢了销售及建筑步伐，同时亦因为个别发展商自身流动性不足，放大了资金的压力，也削弱了买家的需求心理。

内地房地产市场动荡，我们会密切未来的市场发展；不过个别城市有回稳的口迹象，惟并非广而有深度的改善。

现场提问：可否分享一下对于香港业务的展望?

吴天海：年初香港楼市受到第5波疫情影响，第二季开始复苏，加上港府最近公布放宽入境旅客隔离措施，期望业务愈早回归正常愈好。但除非香港全面通关，否则难以回复以往水平。

现场提问：部分内房出现财况，有没有考虑入股这些内房的企业和买他们的资产？

吴天海：市场是初步看到有个别城市转趋稳定，但我们也不急于再投资，要看清楚情形才决定卖楼的步伐会不会加快。因为市场刚回缓，一下子砸向市场也不是好事情。

内地集中卖地之后，过去一两年，新的投资者都是国企，私人企业投资的数量不高，理由就是因为私人企业很多自身难保，没有财力去做。

除此以外，很多私人企业就算有能力，也想看清楚先。尤其是港资企业，这一两年大部分没有买新地，他们有能力，但还是选择看清楚再做，我们也是类似这样的看法。

至于会不会入股其他的地产公司，我们在很多年前已经入了绿城，现在持股量是22%，我们对绿城的投资觉得是满意的，暂时没有计划投资其他的地产公司。

现场提问：受疫情影响，内地地投资物业组合出现近年来首次倒退，可否分享近月的情况？预期下半年租户的销售额和营业额租金会否出现明显反弹？

吴天海：疫情影响之下，很多商业楼宇今年上半年的表现不是很理想，上海物业没有其它地产商那么多，上海是重灾区，封城两月，解封是漫长的道路。

其他的城市，比如成都、长沙都有不同程度受到疫情的影响，消费是差了，直接影响到租户的生意，也影响到我们在成都和长沙酒店的生意，两方面都受到影响。

7月份开始有一点回稳，但也有杯弓蛇影情形，有一点疫情，有几单，宗数稍微多点，大家就像惊弓之鸟，成都之前有疫情发生，就静一轮，然后两周之后，稳定了，消费又增加了。

最近海南影响也大一点，大家的心不是很踏实，相信这个情况还会持续，不会像两年前第一次新冠疫情在全世界爆发时，内地很快就控制了疫情，之后有一波报复性的消费，这一次暂时看不到这样的情形发生。

现场提问：内地及外围环境多变，有没有一些事件集团认为需要留意?

吴天海：先讲回大环境，今年上半年香港和内地都被新冠疫情笼罩着，大部分行业都是差的，少数行业，比如做检疫的，或者医疗用品这些特殊行业。

我刚才也有讲到，下半年来看，内地的情况还是不稳定，海南有这样的情况发生，大家的心里不是很稳定。

至于内地物业市场和香港物业市场有一点问题，内地市场这十几年一直是上升的，当然有局部的震荡，经过了今年和去年下半年的震荡之后，市场会不会有一些根本性的变化，这是值得去留意的。

几年前已经讲过了，房子是用来住的，不是用来炒的，但很多人听了等于没有听，但是接下来发现这个政策非常坚定，也有其它政策配合，使得内地楼市有大的转向，我们在这方面都比较谨慎。

香港的楼市有一点不同，目前影响到香港的楼市，除了疫情那一段时间，大家买楼比较小心之外，其他的因素就是供应似乎会多一点，供楼的利息会上升，市民的购买力会不会继续维持，有这几点因素在的。

所以，香港用了这些“辣招”十几年来了，是不是需要检讨？这也无可厚非，最初出来的“辣招”的原因，今天是否仍然存在，还是影响修改，不一定需要取消，但是不是应该修改，这是值得检讨的。

现场提问：因为整个组合受到经济波动影响，会不会找一些新的投资?

吴天海：我们一贯主营业务都是房地产，有投资物业和发展物业，这两个行业始终是我们的老本行，至于有没有考虑投资其它的物业，并不是没有，但不熟不做，除了极少数的行业，大部分行业是受到疫情影响，看不到有什么特别好的行业可以抗疫或是不受到疫情影响的。

至于物流业务方面，去年和今年都做出了一点成绩，希望今年可以做得更好。如果有适当的机会，我们也会在那里投资多一点。但是投资有不同的方法，可以在现在基础上加投资，也可以在现在基础以外加投资，我们看看有什么机会。