融资尚未完全放闸，房企进入“拼爹”时代
作者 曾树佳
在融资还未放闸的关口，股东成为地产商维持资金链平衡的最佳ATM机。
进入八月，先是绿地宣布向股东上海地产、上海城投分别借款15亿元，补充流动性。这30亿借款，以委托贷款方式发放，借款期限为二年，年利率为6%。
而后，旭辉三位股东林氏兄弟也集体站出来，以6.74亿港元接盘旭辉香港物业60%权益。此次出售事项将为旭辉带来约987.5万港元的收益，所得款项净额总额6.73亿元将用于一般营运资金。
眼下，不管是国资房企，还是民营开发商，都将希望寄托于背后股东。一位地产老板直言，房企融资的“拼爹”的时代到了，在当下的行业环境之下，能否拿到“便宜的钱”是一个生死攸关的问题。
其中，国资股东对地产商的输血，向来毫不吝啬。有的通过资产交易的方式间接输血，有的直接砸数十亿真金白银驰援，有的甚至无偿置换百亿礼包给旗下房企。
反观民企开发商，则没有那么实力超群的“亲爹”，只能为旗下的地产上市平台，操碎了心。部分老板，不忍心看到自己创下的地产平台倒下，只能解囊相授，自掏腰包。但几十亿的资金却填不了数千亿的债务窟窿，该暴雷的还是暴雷了。
当然，还有一些流动性尚可的房企股东，也并未闲着。他们回购债券、股票，只为了能让上市平台在资本市场上能有更好的表现。
有钱的国资富爸爸
66岁的张玉良超龄服役，今年年初再次当选绿地控股董事长，他掌舵30年、曾在地产规模时代叱咤风云的绿地，现时却喜忧参半。
前几天，上市公司刚以“营收844.54亿美元、利润9.58亿美元”的经营指标，跻身《财富》世界500强企业第125位，相比上一年提升了17个名次，处在5家上榜房企中的最靠前位置。
但名声在外的绿地，转身却宣布向股东上海地产、上海城投分别借款15亿元，补充流动性。
此次驰援绿地控股的两位股东中，上海地产持有绿地控股25.82%股权，上海城投则持股20.55%。两者均为上海国资委旗下企业，合计持股绿地控股46.37%，远超绿地第一大股东上海格林兰。
上海地产、上海城投俨然是一致行动人，他们每次都是联合行动。2020年7月，他们宣布拟公开征集出售所持绿地控股17.5%股权的受让方。此举若成行，可以称得上是绿地的“二次混改”。
至今，该计划仍没有下文，但这并不妨碍两者对绿地的流动性支援。去年年底，绿地控股便向上海地产、上海城投，分别出售上海地产星弘房地产各30%股权，以此获得30亿元现金，期限2年，年收益率8%，到期后回购。
如果说这种资产交易的驰援方式，较为隐晦，那近期真金白银的30亿股东借款，则更为直接。
乐居财经查阅获悉，绿地目前的存续美元债有10笔，合计规模37.7亿美元。其中，年内将有4笔美元债到期，合计规模14.2亿。股东驰援，加上“3年出售2000亿资产”的降负债计划，或许能让已变更为“土木工程建筑业”行业属性的绿地，缓过神来。
除了绿地之外，远洋也迎来了央企大股东的帮助。7月20日，有消息称，远洋正与其大股东中国人寿保险洽谈，希望用其持有的成都远洋太古里项目50%股权的一部分，筹集约40亿元资金。
这有点让人意外。去年以来，远洋集团以及旗下的远洋资本，从战投红星地产、收购红星美凯龙物流公司，到收购新加坡商用信托，再到接连成立的写字楼、物流地产基金，一路动作颇多。如今在收紧的调控环境中，它也需要引入资金。
据乐居财经悉，目前本金余额15亿元的“15远洋02”，将于8月19日到期，本金余额6亿美元的永续债“远洋集团 4.9 PERP”将于9月21日赎回或跳息延期。
去年1月，同样有着国资背景的中交地产，也宣布向控股股东中交房地产集团，借入款项不超过100 亿元，借款年利率为10%。
后于该年度的4月、7月、12月，中交地产继续向中交房地产集团分别借款20亿元、11亿元、23亿元，随后在年底将部分借款进行展期。
当中，包括中交地产借的26.8亿元、子公司中交地产南京的3.5亿元、子公司重庆中房嘉润的4.9亿元、子公司重庆中交西南置业6000 万元，均获得了两年的展期。这较大程度地缓解了中交地产的债务压力。
母亲对孩子的爱，表达方式不尽相同。地产重压之下，股东盘活旗下房企资产，并非只有输血一条途径。首创集团的处理方式就颇有不同，它直接成立首创城发，并让退市的首创置业，装入其中。
首创集团之所以推动首创置业退市，是因为后者自身股权结构缺陷，大股东及其他内资股东增发已无空间；此外，首创置业股价长期低迷，已失去上市公司股权融资功能，而维系上市公司运行相关费用还不低，反而成了发展负担。
战略层面，退市并整合后，首创置业也将实现更大的发展空间和灵活性。不仅长租、奥菜等业务可以慢慢培育；一些政策性业务、自有土地开发业务等，也较容易整合。
更让其他地产商羡慕的是，首创集团直接将旗下“首创经中”、“首创新城镇”、“北京绿基”都将划入首创城发。
首创集团给首创城发放一个百亿大礼包，但是其旗下首创置业却给了一个亏损的澳洲资产包，显然这笔交换并不对等，但双方却美其名曰“无偿划转”。
近年来，国央企整合时有发生。例如，中粮地产与大悦城地产重组合并为大悦城控股；中化集团将持有的部分金茂股权，转让给平安等，都是股东在竭力为旗下地产平台输送粮草，以获取更大的空间。
民企老板自掏腰包
民企股东，更是为旗下的地产上市平台，操碎了心。部分地产老板，不忍心看到自己创下的地产平台倒下，只能解囊相授。
随着行业危机的爆发，出险企业中如富力、融创、当代置业等房企，多有获得来自大股东的资金支持。当中最大的一笔，是去年9月20日，富力地产获得了董事长李思廉、联席董事长兼总裁张力, 提供的80亿港元股东资金。
此外，还有去年四季度，当代置业董事会主席张雷、总裁张鹏，提供合共8亿元股东贷款，以帮助企业度过危机；融创控股股东、董事会主席孙宏斌，以无息借款的形式，向上市公司借出4.5亿美元自有资金，支持企业经营发展。
卢志强并没有以个人名义纾困企业，但他旗下的中国泛海，也对控股子公司泛海控股，就80亿元财务资助授权额度，进行展期并签订补充协议，期限展期1年，借款利率仍为5.22%不变。
乐居财经查阅获悉，去年7月，中国泛海向泛海控股提供总额不超过80亿元的财务资助，借款期限不超过1年。此次允许后者展期，无疑将给予其一些腾挪的空间。
不过，中国泛海在给泛海控股提供支援的同时，也在陆续质押、拍卖泛海控股的股权。7月22日，泛海控股发布提示性公告，中国泛海将其持有的泛海控股3.32亿股股份，摆上了拍卖台。这部分股份，占泛海控股股份总数的6.377%。
据悉，目前中国泛海手上的泛海控股股份，已质押了超过80%。类似这种股东被动减持的举动，对泛海控股在资本市场上表现，会产生一定的影响。投资者往往会迅速做出反应，导致其股价下跌。
由此可见，子公司依赖于母公司，有时也受到母公司的拖累，这一点，也体现在阳光城身上。去年11月，阳光城的债券展期刚有眉目，就传出其控股股东内部理财产品暴雷的消息，由此正式拉开了前者流动性危局的序幕。
林腾蛟为解决债务问题不遗余力，他甚至对展期债务提供连带责任担保，以此获得部分投资者的信任。但他对阳光城的扶持，有时候也力不从心。
8月初，深交所向阳光城的直接股东阳光集团、东方信隆资产、福建康田实业等发送监管函。原因在于，2020年末，三位股东曾表示将在12个月内，增持阳光城1%至2%股权，但最终只增持了0.58%，与计划相差甚远。
上市公司经常利用股东增持，来提振市场信心。如今阳光城的控股股东未达增持计划，这会对阳光城造成负面的影响。不过，最近林腾蛟似乎已找到了新的纾困方案。
有消息称，中国华融已与阳光城母公司、林腾蛟持股98%的阳光龙净集团，签署了《纾困重组框架协议》。林腾蛟以视频的方式隔空参加了签约仪式。目前房企纾困已进入新阶段，AMC的入场，将推动阳光城债务危机的解决。
股东与上市平台之间，可谓是一荣俱荣，一损俱损。他们都知道，要一起撑过黎明前的黑暗。
因为房企融资的源头活水不断减少，但却要面临另一个偿债高峰。7、8月份，房企到期债务规模，分别达到1214.8亿元、1011.7亿元，均超过千亿元规模。
花式“大礼”
出险房企在忙着引资、输血，资金链正常的地产商股东，则在忙着回购、增持，彰显自身较为充裕的流动性，维持自身在债券市场、资本市场的表现。
7月14日，碧桂园公告称，为积极维护公司债券价格的稳定，碧桂园地产集团控股股东佛山市顺德区宙华投资咨询公司，按照交易场所交易规则，以市场化方式，在二级市场购买碧桂园地产估值偏离较大的公司债券，首期规模不超过10亿。
据统计，今年以来，碧桂园已累计购回优先票据本金总额5570万美元，短期债务进一步减少。截至5月5日，公司董事、监事及高级管理人员购买债券的累计金额，达到4016.02万元。
7月底，旭辉则宣称，公司已获执行董事及控股股东林中、林伟及林峰告知，他们在公开市场购买合共50万股公司股份，总代价约为111万港元。至此，控股股东拥有48.66亿股股份权益，相当于约53.22%的公司股份总数。
月内，旭辉控股股东，以及部分高管，已经数次增持上市公司股份。他们对外喊话，可能考虑日后于适当时候，进一步增持。
紧接着8月10日间，旭辉控股股东们又有了进一步的动作，林中、林伟和林峰三兄弟将以6.74亿港元接盘旭辉香港物业60%权益。此次出售事项将为旭辉带来约987.5万港元的收益，所得款项净额总额6.73亿元将用于一般营运资金。
新城发展控股股东Wealth Zone，也加入了增持的行列。它于7月28日至29日两天，按平均价格每股股份约2.70港元，购买合共401.2万股新城发展股份，增持公司股权。
Wealth Zone由王振华家族信托控制。紧随购买事项后，控股股东合共在约45.76亿股股份中拥有权益，占上市公司已发行股本总额约70.3%。
碧桂园股东回购债券，旭辉、新城股东回购股票之后，前者债券价格明显反弹，后者股价也有所回升。在地产回暖不及预期的情况下，市场观望、甚至是悲观的情绪仍在蔓延，房企股东凭借这种方式，树立市场信心，较有成效。
由此可见，在行业下行的时候，无论是出险房企，还是相对健康的房企，他们的股东，为了维系上市平台的生存状态，都很忙，只是忙的方向不同而已。