瑞安房地产2022上半年业绩会实录：有信心保持稳健增长，上海商场销售恢复超90%
作者：韩宜珈
8月25日傍晚，瑞安房地产召开了2022年度中期业绩发布会，公司主席罗康瑞、执行董事罗宝瑜，行政总裁王颖，董事总经理、财务总裁兼投资总裁孙希灏出席现场。
其中，罗宝瑜同时担任瑞安新天地副主席，一同出席的还有瑞安新天地行政总裁张斌。
根据当天披露的半年报数据，2022年上半年，瑞安房地产录得合约销售额人民币187.15亿元，按年上升55%。
报告期内，瑞安房地产实现营业收入44.15亿港元，毛利28.21亿港元。提及主要财务比率，瑞安房地产于上半年的毛利率为64%，较去年同期增长23个百分点；净利润率18%，同比增长7个百分点。
截至2022年6月30日，瑞房已锁定的销售总额为人民币437亿元，将于2022年下半年及其后交付并于本集团财务业绩中确认。商业物业组合方面，租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额为人民币14.76亿元，按年增长8%。
在增长与收缩的天平之上，瑞房以自己稳健的步调，审慎地规划着发展的每一步。
变化与增长
在瑞房今年上半年的一串数字中，我们能够注意到，在疫情的影响之下，住宅和商业物业之间的平衡和变化。
住宅方面，由于疫情导致的住宅单位施工及交付进度的延迟，瑞房于2022年上半年的收入减少63%至人民币44.15亿元。
然而，瑞房2022年上半年的合约物业销售额按年增长55%至人民币187亿元。在瑞房今年上半年187亿的销售中，住宅物业销售占 99%，余下为商业物业销售。增幅主要是由于中粮瑞虹·海景壹号（第 7 号地块）及上海瑞虹新城瑧庭（第 167A 号地块）录得强劲的销售业绩。
在同一时间线内，住宅所造成的的收入占比问题，却也让瑞房实现了毛利率增长23个百分点至64%，上半年住宅销售收入减少，租金收入的比重明显增高。
商业物业组合也录得稳健的经常性租金收入。包括合营公司及联营公司在内的所持物业于2022年上半年，瑞房租金及相关收入总额按年增加8%至人民币14.76亿元，其中74%的租金及相关收入来自上海的物业组合。
对瑞房来说，发展的稳健还体现在对融资以及现金流的把控上。瑞房今年5月偿还的6亿美元债，无疑是向市场释放了正向的信号，虽然于净资产负债率变动为48%，但是依旧维持在企业50%-60%的合理区间内。
在行业下行的大环境下，瑞房依旧保持了积极地融资环境，不仅在2022年2月与浦发银行上海分行签署了一份人民币100亿元的合作备忘录。更在3月与上海银行就房地产融资、ESG以及可持续融资签署了一份人民币100亿元的合作备忘录。
加上现金及银行存款共达人民币129.75亿元，瑞房一直守护着企业发展的安全线。
合作与拓展
战略的高度决定着发展的广度，从住宅业务到投资物业与城市更新，瑞房在业务布局上的多元稳定性，使其能够行业在波动下，充分掌握机遇与挑战。
在行业转型和创新的风口之下，瑞房也在积极地迈出合作拓展的脚步。
除去自身在上海黄金地段物业的价值保障，在去年，瑞安与武汉城建共同拿下的武船地块，充分展示了公司在不同城市的长远布局。
瑞房与武汉城建的这次合作，通过双方子公司各持有50%股权的合资公司方式，以总对价约人民币165.268亿元竞得位于武汉市武昌区的综合房地产项目用地。
项目总占地面积为33.24万平方米，总建筑面积约115万平方米，属综合房地产项目，包括住宅、办公楼、商业楼宇及国际学校和其他公用设施以及更多资源。不仅背靠武昌古城的文化价值，更为瑞房参与到长江水岸国际化的综合社区的建设当中提供了机会。
于业绩会中，瑞房透露，这一项目包括规划的落地及前期项目的方案设计等工作在有条不紊进行当中。根据原先的计划，第一块的地块在今年第四季度就会正式开工。“希望很快大家可以看到这个地块的形象。”
瑞房亦是一家对合作持开放态度的企业，已在过去的几年，与包括中信、大悦城等在内很多合作伙伴展开合作。管理层指，在未来发展过程中，瑞房仍会根据需求寻求合作伙伴，发挥各自优势达到整体最好的效果。
截至2022年6月30日，瑞房土地储备的总面积为940万平方米，包括690万平方米的可供出租及可供销售面积，及250万平方米的会所、停车场和其他设施。合共13个发展项目，分布于上海、武汉、佛山、重庆及南京这五个中国主要城市的黄金地段。
在业绩会上，管理层也透露，未来瑞安与合营公司一共有756亿的总销售金额，其中瑞安应占股有426个亿，当中有263亿主要来源于上海，其他主要来源于武汉、重庆。武船项目也将为集团贡献382亿的销售额。
管理层也表示，瑞房仍旧会积极、审慎去观察在长三角及相关城市的发展机会，同时也在考虑大湾区的发展机会。
在商业发展层面，包含60%的办公楼宇，40%的商业项目，在上海同时拥有52.6万平方米的商办发展。2022年第二季度，在疫情的冲击下，瑞安新天地的零售物业组合仍旧实现了逆势而上，续约租金录得正增长。商业与投资物业的稳定性，都为瑞房的长期发展铺垫了基础。
得益于住宅、商业地产、办公楼宇、城市更新等多方面发展的积淀，面对疫情和行业的双重考验，瑞房依旧发挥了自身抵御周期的能力与实力。
以下是瑞安房地产2022年中期业绩发布会的现场实录：
现场提问：今年上年住宅销售带来了非常好的收入，请问下半年上海还有多少可售货值，对于年初定的销售目标是否有信心？未来的规划如何？
王颖：上半年的销售主要是瑞虹新城的项目。上半年瑞虹的销售以后，我们集团总销售额已经达到187亿，随着下半年青浦的顺利开盘，相信整个集团的销售额，能够达到年初制定的250亿，这已经比较接近了。再加上年底我们会有武汉楼盘的项目开盘，例如光谷、武汉天地的开盘，我们认为今年完成指标是很有信心的。具体刚刚在介绍中也展示过了，未来我们在上海及外地是有足够的销售资源，未来会根据整体开发及预售安排，逐步推向市场。
现场提问：国内的房地产市场进入了调整期，公司是否有想抓住目前收购的机会？会不会与其他公司或合作伙伴去合作呢？未来的计划大概是怎么样？
王颖：如刚刚所讲，房地产市场都在整体调整过程中，过程中肯定会出现很多收并购的机会。瑞安在发展过程中，对于这类的机会是保持积极谨慎的态度，收并购首先会去考虑它的项目类型是不是跟我们的发展区域及发展类型相对比较匹配？能够符合公司的投资标准，在符合投资标准情况下我们会积极考虑这样的项目。
关于合作，瑞安在过去的几年中，我们在实行轻资产的策略过程中，我们已经积极跟很多的合作伙伴进行合作，在过去所拿到的很多项目，其实已经跟包括中信、大悦城、武汉城建等大型国企进行了合作。未来在长期的拿地及发展过程中，我们还是会根据需求来寻求合作伙伴，双方各自发挥大家的优势来共同为整体的目标，来达到整体最好的效果，我们在合作方面是比较开放，是持开放的态度。
现场提问：在疫情反复影响下，对公司的业绩表现有什么影响？未来疫情可能会常态化，对公司的影响是什么？在上海疫情影响下，很多重仓商业地产项目的项目方、品牌方开始要重新考虑上海市场的布局，对于这方面，公司有什么想法？
管理层：今年上半年的确受疫情的影响，在很多方面都影响到了我们净利的情况，我们开发项目在进度方面会受一些影响，我们商业的人流在4月、5月份比较明显，减少到比较低的程度。此外，在长期的影响方面，对租户和合作伙伴的未来拓展信心方面，的确会有一些影响。
这一切，在上半年都令到需要我们需要找到非常韧性、敏捷的方式，很好去应对外部的冲击，能够更好保护我们的租户，这的确是今年上半年非常明显的部分。
但我们看到在疫情的影响下，我们是更有信心去看到我们社区的优势，因为越是在疫情影响的情况下，我们的客户越需要更好的服务。在社区里面多样化的物业组合可以很好解决大家困在一个地方的工作、生活、学习及户外空间的需求，正是这样的疫情影响，我们自己觉得我们长期坚持community发展，是起到了很好的作用。因为这样的产品优势，在疫情放开后，恢复的情况是非常好的，前面大家也看到了我们在销售、在住宅交付等等方面的情况。
商业部分，我们客流的恢复超过80%，销售额的恢复超过90%，此外我们有一些项目，比如虹桥天地，它的人流已超过去年，在某些时间达到115%的部分。因此我们比较有信心的是，受疫情影响，我们已经找到了方法去应对，令到我们的物业能够保持比较稳健的增长。
另外是我们对于上海的看法，我们在过去二十多年持续深耕上海，对上海这座城市的潜力是研究得比较深入的，此次疫情尽管在很多方面看起来是动摇了投资和发展信心，但我们也看到了疫情并未改变上海发展的大趋势，无论是在上海经济基础和体量或是上海作为一座非常有魅力的城市，对于人才和产业的吸引力，这是我们非常有信心的部分。
因为我们的物业非常聚焦于核心地段，所以我们觉得外部的冲击对于我们影响是可以忽略的部分。从更长远来看，我们觉得上海这两部分的潜力还未完全发挥出来。第一在全球的布局里面扮演的角色，第二在长三角一体化里面上海对于周边城市带动还有很大的潜力可挖，总体来说我们会非常看好上海的发展。
现场提问：针对净资产负债率增加的问题，今年下半年对此会有什么措施来解决这个问题？
孙希灏：今年上半年的净负债率的增加，主要是因为我们在6月份偿还、赎回了6亿美金的永久债，在会计报表里面，这个永久债是属于股东股本，这个影响令到我们的净负债率增加，其实不是因为我们负债的债务的数增加了很多，这是会计口径的问题。
就算我们现在的净负债率48%，是保持在过去一直强调我们相信集团的净负债率应该长期可以维持在50%-60%的水平，现在我们仍然保持在这个水平之下，目前我们暂时不觉得目前的净负债率有太大的问题。当然我们也会继续保持我们的流动性资金的充裕，刚刚在介绍里也可以讲到目前融资环境还是很不明朗，我们相信是有必要保持手头上有一定的现金，保持集团手头流动性的安排，我们在下半年甚至明年会继续朝这个方向，尽量不令到我们的负债率会大幅度的增加。
现场提问：请问武汉项目的具体发展计划会怎么样？
王颖：去年我们跟武汉城建集团一起拿下武汉武船项目后，所有工作都在有条不紊的进行当中，包括规划的落地及前期项目的方案设计，根据原先的计划，我们第一块的地块在今年第四季度就会正式开工，所有的计划都会按照我们在投资之初的计划，在稳步有序的进行中，希望很快大家可以看到这个地块的形象。
现场提问：在收购方面，会不会有机会收购的发生？请问下半年会不会有什么行动？会不会有与其他企业的合作？
罗康瑞：我一直都很关注目前市场上是否有收购的机会，我们看到有很多房企的项目摆出来要卖，但他们要求的价格是仍然维持比较高的，那个收购我们是一定有兴趣，但一定要选一些地段特别好、价格特别有吸引力的，我们也相信到目前为止很多房企还未愿意打出较大的折扣去出售他们的项目，因为他们觉得似乎市场还有机会，有时间给他们去进行调整或者与债务去进行相关调整。但我相信可能到明年应该会有更多的项目要抛售出来的了，对此我们会密切跟踪与留意。
最近我们也与很多政府进行直接聊、开发新项目，刚刚同事也有提到了，就目前的环境来说，在短期内我们可能会集中考虑政府的新项目，因为那些项目我们觉得会更便捷很多。