龙湖官宣代建业务“龙湖龙智造”，将TOD、数字科技当作竞争力

作者：曾树佳

在人们的印象中，龙湖总是那么“另类”。

当别人在高周转追求规模时，它却一直在平衡经营，不追求排名；当其他房企加足马力分拆物管板块上市时，它也没有立刻开展行动，而是等到今年才递表。

今年8月，在龙湖中期业绩会上，CEO陈序平才官宣了龙湖代建业务——龙湖龙智造，看起来也像是“慢了半拍”。因为在此之前，已有超过40家品牌房企开展了代建业务，行业一片蓝海，各方主体都想在其中分得一杯羹。

与其他代建平台不同的是，龙湖龙智造从一开始，就将TOD、科技等，作为自身项目的“标签”，它也只进入龙湖聚焦的城市，并没有任意扩张的想法。

揭开面纱

据乐居财经独家获悉，龙湖龙智造的业务主体公司为深圳须弥云图空间科技有限公司（简称“须弥云图”）。

该公司于2019年11月成立，注册资本为3500万元，属于互联网和相关服务业。股权上，须弥云图由深圳市星座光年技术100%持股，穿透可知背后股东为重庆龙湖企业拓展。

8月中旬，面对瑞银的做空，以及商票违约的不实传言，龙湖先是增持股票，后又赶在中期业绩会之前，发布了智慧营造品牌——龙湖龙智造，首次将代建业务，公之于众，表明其多元的抗风险能力。

龙湖集团执行董事兼CEO陈序平，不久前便在业绩会上强调，龙湖的代建业务从今年开始在做，它是有别于其他的一些纯粹做传统代建、代销服务的。

据乐居财经了解，龙湖龙智造的业务范畴，既有开发管理、前期策划、产品管理，又有方案施工图BIM设计、数字孪生等产品服务模块，可见龙湖的代建野望是“立体”的。

TOD与科技“标签”

尽管龙湖对外称龙湖龙智造为“智慧营造品牌”，并没有直接呼之为代建平台，但从其迅速构建团队来看，它显然是看到了代建的蓝海了。

在去年集中供地潮中，上演了一幕幕国央企举牌的情节，地方国资以及城投拿地激增，手中资源不断集聚；但这类给市场做托底的主体却缺乏开发经验，所以后续它们将更加倾向于找地产商承担起工程建设的角色，让后者为其“打工”。

而在行业深度调整的背景下，龙湖或许也会在商业代建、资本代建领域，找到发力点。

早在2020年，仁泽地产破产重整，东方资产最终向它驰援，为其提供最多45亿元的重整资金。此后，东方资产最终决定引入龙湖，开发占地2000亩、曾经无比风光却最终烂尾的昆明西南海项目。

彼时，有分析人士表示，先由资产管理公司处置烂尾楼项目，再由开发商进行代建与操盘，对仁泽地产来说，减少了很多不确定性，操盘项目的风险也更小一点。而此类需求，正给了代建业务更大的机会。

与其他代建业务不同，龙湖龙智造在面世之时，就把自身的“标签”确定了下来。它将TOD、数字科技当作了竞争力。

据介绍，龙湖龙智造以龙湖近百个TOD项目为基石，开发能力覆盖城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城等项目，覆盖住宅、商业、长租公寓、产业园区、医疗养老等业态，并深耕数字科技领域，构建起行业领先的GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR（VR+AR+MR）等地产数字科技集群。

截至目前，龙湖已申请4件国际专利、844件中国专利(其中包含531件中国发明专利)，每年持续申报的专利数超过200件。

而龙湖龙智造的服务项目，包括重庆龙湖光年、成都滨江天街、广州天奕、北京龙湖蓝海引擎产业园、高碑店·列车新城、杭州杭腾未来社区等。这些项目，确实展现了其多业态、数字化等特点。

龙湖在代建热潮中，推出龙湖龙智造，受到了较大的关注，但在这个节点，它又开始强调“长期主义”，似乎既想参与市场，又想保持审慎。

首先，它表示龙湖龙智造只是“一个龙湖”生态体系的核心成员之一，要在集团的框架下生长；此外，龙湖龙智造会坚持整个生意逻辑，进入龙湖聚焦的城市、聚焦的板块，不会去冲规模或者纯粹的项目数量，要觉得有信心了，才会去接项目。

“另类”步调

很多人都觉得龙湖的步调，总是那么“另类”。当别人在高周转追求规模时，它却一直位居TOP10上下，不追求排名与规模；当其他房企加足马力分拆物管板块上市时，它也没有立刻开展行动。

直到今年年初，当业内觉得物管IPO接近尾声时，龙湖智创生活才递交了招股书。

早在六年前，龙湖集团董事长吴亚军对物业公司的模式并“不看好”，她担心最大的问题是传统物业的人力成本过高。直到龙湖通过科技提高物业管理效率，减少人力成本，做到行业人效比第一，才开始推进物管板块上市。

按照龙湖多年的惯例，它许多业务都不轻易示人，直到管理层认为解决了行业痛点，符合生意逻辑才会对外讲。物管是如此，代建也是如此。

龙湖龙智造在进入行业前，通过深耕数字科技，大幅提升了代建效率。乐居财经获得的一份内部文件显示，龙湖龙智造服务的住宅项目，其初版模图出图时间从行业均值的65-80天，压缩到22天，效率提升64%-72%。

因为有诸多类似的突破，龙湖龙智造才敢正式对外服务。

在龙湖龙智造官宣之前，发展代建业务的品牌房企已超过40家，既有大型房企万科、中海、保利、华润、金地、世茂，也有中小型房企当代置业、朗诗、雅居乐、天房集团等。但已经上市的仅有绿城管理、中原建业，以及完成更名的朗诗绿色管理。

此外，“代建第一股”绿城管理，已经在信托的牵线搭桥下，首次将“金融机构接管+代建+代管”的模式，付诸于非标遇困项目之中，紧锣密鼓地接下了恒大、奥园等出险房企的部分项目。

代建资产也开始整合流转。年初绿城管理打响了收购第一枪，揽下了浙江熵里建设管理有限公司60%股权；世纪金源集团从当代置业手里，接下了北京当代绿建工程项目管理集团。

轻资产代建市场上百舸争流，但除了机遇之外，行业还存在着许多挑战。

上半年，除了绿城管理之外，因受疫情以及房地产行业遇冷等影响，中原建业七年来首次出现业绩回调；朗诗绿色管理的净利也遭遇亏损。显然，要等到地产回暖，代建才能更好地重拾盈利。

也有人认为，各方主体纷纷进入赛道之后，要分得一块代建蛋糕，并不容易。以往，一个项目只有两三家代建公司去投标，现在可能会有八九家代建公司来抢。为了竞标成功，不排除一些房企会在利润上做出让步。长此以往，也会影响整个代建行业的利润率，未来可能会出现下降。

从一开始，龙湖龙智造就对项目的选择设置了标尺，这在一定程度上降低了项目的风险。但这个刚起步的新业务板块，也同样需要置于竞争激烈的市场里，去检验成色，才能看出它的发展姿态。

现龙湖的经营性业务收入分为三大块，分别为商业投资、租赁住房、空间服务等服务，今年上半年，其经营性业务收入为达110.4亿元，同比增长26%。在代建板块的加持下，这个板块未来或许会有更大的增幅。