万物云上市，物业“巨无霸”齐了

文/乐居财经 李兰

骐骥一跃，不能十步；驽马十驾，功在不舍。

Most people overestimate what they can do in one year,and underestimate what can do in ten years.

朱保全在万物云上市信的末尾，留下一句英文。

9月29日，上午9:30分，对万物云而言，是一个全新的起点。

“10、9、8、7……”在倒计时中，万物云员工杨鑫、陈惠荣、谢燕玉、袁嘉妮、袁戟、周珂锐一起敲响了上市资本大锣。

敲钟后鼓槌停留在钟上被现场拍照，这一刻，每个人脸上都洋溢着微笑。敲锣的员工有技术负责人、高知专家、项目管家，还有服务于万物云28年的老员工。

在万物云上市仪式上，万科董事会主席郁亮致辞称，1993年万科发行B股，正好碰上市场最高点，七年之后B股股价才回到当初的发行价，一大批投资者被套在其中，那七年的压力和煎熬，让万科记忆深刻，因此万科并不在意万物云分拆上市时的估值高低，更在意它未来的长期表现。

万物云董事长朱保全在万物云公众号“大宝专栏”中表示：今天，万科集团分拆万物云于港交所上市，这意味着万科开发经营服务并重的战略，迈出重要的一步。本次IPO融资，公司将把其中大部分资金用于蝶城战略中智慧物业建设，以回馈客户。通过空间里数字化基础设施的搭建与连接，重塑空间效率，让服务历久弥新。

截至今日午间收盘，万物云报47港元，总市值达556.8亿港元。至此，上市物企总市值排名前三的分别是华润万象生活、万物云、碧桂园服务；从市盈率来看，华润万象生活、万物云估值较高。

早在去年年底，万科宣布万物云分拆上市时，彼时，市场对其充满期待，更有业内人士给出了高达2000亿港元的估值。

业内人士称，万物云未处于最佳时机，有利于收并购的推进以及业务空间的进一步拓展，其估值被市场环境所压制，以其定位、规模和经营质量，潜力巨大。

显然，万物云未能达到市场预期，与市场环境不无关系。克而瑞数据显示，截至8月末，59家上市物企总市值为3316.8亿元，较上月末下跌3.0%；市盈率PE(TTM)均值首次跌破十倍，为8.0倍。

从房企层面来看，当前行业风险仍未出清，企业销售表现低迷。克而瑞监测数据显示，不仅房企销售金额下降，多数民营房企融资难，偿债压力依然较大。

2022年1-8月，百强房企累计业绩规模同比降低47.4%，多数企业截至8月末的目标完成率不足60%。前三季度100家典型房企的融资量为5648亿元，同比下降50%。

2022年前三季度房企债券到期规模为5146亿元，而发行规模仅为3072亿元，到期规模高出发行规模68%，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。

此前，甚至部分公司甚至已经出现债券、商票的违约。而2022年10月以及2023年的1月、3月及6月仍旧有多波到期高峰，明年房企的债务压力依然较大。

因此，充裕的现金流，以及压低对负债的依赖，已成为房企抵御寒冬的不二法门。物管板块凭借 稳定的现金流和抗风险能力自然格外抢眼。

业内人士称，房企分拆物业板块上市，可以增加融资渠道，缓解公司的动性压力。

关于万科分拆万物云上市，中国企业资本联盟副理事长柏文喜曾表示，目前还看不到行业转暖，万物云上市至少有助于改善其资金基本面，并进一步提升万科的流动性。总体上，利大于弊。

随着房地产行业逐步进入到存量房深耕阶段，物业管理板块也一步步从房地产开发中剥离，物业企业不断拓宽服务空间，已成为房企发力的第二赛道。

据不完全统计，资料有效期内的递表企业有众安智慧生活、润华物业、融汇悦生活、万达商管、龙湖智创生活、中湘美好。

弗若斯特沙利文的资料显示，中国的城镇化率由2016年的57.4%增至2021年的64.7%；中国社区空间居住消费服务市场总收入预计2026年将达到53,192亿元。

随着住宅销售面积增加，人们追求更好的居住环境，更愿意为优质社区空间居住消费服务付费，未来社区空间居住消费服务市场潜力巨大。

业内人士称，物业服务公司有着其他行业不具备的优势，即天然形成的社区客户垄断资源，物业服务公司在社区空间居住消费服务方面，有着很大的想象空间。这也是物企上市被高估值的原因之一。

万 物云挂牌上市后，物管三巨头会师，不禁让人想到上市队列中的龙湖智创生活。龙湖智创生活比万物云递表早近三个月，届时还将上演另一场资本盛宴。