消费基础设施REITs来了，刷屏商业地产圈！

这个周五的高潮，是刷屏了整个商业地产人朋友圈的一定是消费基础设施REITs的提出。告别了三年疫情防控，在全面恢复经济和扩大消费的大背景下，国务院发改委和证监会双双发文表示支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

24日下午，国家发展改革委公布《关于规范高效做好基础设施REITs项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号），提出支持消费基础设施项目发行REITs，这是继958号文之后再次拓宽试点资产范围。将购物中心等消费基础设施纳入REITs试点范围，引发市场高度关注。

消费基础设施，看似当前经济背景下极具智慧的一场及时雨，它真的能帮助广大存量商业项目实现破局吗？

当前，中国存在巨量的商业不动产。但是中国的商业不动产的流动性非常不好。这要是因为没有相关的以商业不动产为底层的证券化产品。比如，中国当前的REITs，基本只限于基础设施类资产，有些产业园基础设施打些擦边球，将园区内的物流地产、写字楼等不动产装入REITs产品。

如果从REITs的证券化实质来看，商业物业经营类的上市公司，也可以看作是一种REITs。REITs只会在房地产进入低谷的时候，政策扶持房地产发展的时间段，才可以借东风而推出。

但是，证券化只是工具，运作是否得到只在乎工具使用者。从某种意义上来讲，房地产也只是工具，夜壶论显示了这一点。货币政策、财政政策等等，对于经济治理而言，也是一种工具。当前的问题很显然是，很多工具都显示出其两面性，既有其有用的一面，也有其不利的一面。

消费基础设施REITs的推出，对持有商业资产的企业而言是机遇也是挑战。虽然，不是所有的企业最终都会走向REITs。但是，正确地认识REITs的意义和要求，对于资产管理者提高自身管理水平具有重要的指导意义。通过明确资管目标对运营提升的要求，才能更加合理地制定资管策略，从而在未来的发展路径上少走弯路。