97亿收购案下太古地产的扩张局

撰文/龚丽欣

“去年集团公布1000亿港元投资计划，在香港、内地和东南亚发展一系列新项目，目前仍然对这些地区充满信心。”

在前不久的业绩发布会上，太古地产主席白德利强调，于中国内地的投资仍为集团核心计划。

距离业绩发布不足一周，太古地产便再传喜讯。

8月15日，有市场消息称，太古地产或以97.1亿元的代价接盘陆家嘴集团两家子公司40%股权。

而两家子公司分别持有上海前滩21号地块与洋泾地块，消息称，上述转让预计在8月底9月初完成转让。

如若此次收购完成，太古地产在上海的第三个商业综合体项目将正式落地，与此同时，其在内地的投资布局将进一步扩容。

97亿收购案

继西安、广州、三亚等地区之后，太古地产又一次瞄准上海。

前不久，陆家嘴集团分别以31.16亿元及65.94亿元的代价于上海联交所挂牌上海耀龙投资有限公司、上海东袤置业有限公司40%股权。

8月15日，据市场消息称，太古地产或将接盘上述两家公司股权。

其中，上海耀龙持有前滩21号地块，后者则持有洋泾地块，两项目的开发体量超过120万平方米，涵盖大型商业、办公、酒店、豪宅、文化等全业态，如若此次收购完成，太古地产于中国核心一线城市的布局有望进一步提升。

对于此次接盘，观点新媒体咨询熟悉太古的相关人士，不过截至发稿，仍未回复。

但有市场人士则猜测，太古介入前滩21号地块和洋泾地块的消息早有耳闻，此次收购大概率是完成股权的正式移交。

实际上，无论是前滩21号地块，还是洋泾地块，均与太古地产渊源颇深。

资料显示，前滩21号地块位于前滩国际商务区，与前滩太古里仅一街之隔，被称作前滩最后一个综合体开发项目。

根据最新规划显示，该地块分为南（前滩21-03地块）、北（前滩21-02地块）两块，总建筑面积超过60万平方米，由两栋超高层办公楼、四栋超高层住宅以及一个大型商业组成。

早些年，陆家嘴集团通过收购获得了前滩21号地块与前滩25号地块，2015年7月，该公司就25号地块与太古地产达成协议，于是，成就了当下家喻户晓的前滩太古里项目。

而21号地块，起初是与香港置地合作，但双方牵手不到四年时间，香港置地便宣布，与陆家嘴集团的合作框架协议已终止。而后，陆家嘴集团便以一己之力推动着21号地块的开发。

不过有消息提到，去年9月，陆家嘴便与太古地产就21号地块确立了合作意向，此次股权收购或许只是靴子的正式落地。

至于洋泾地块，是陆家嘴集团于2021年11月竞得，从挂牌信息来看，该项目当中，两幅地块含有历史保留建筑，也是有着百余年历史的太古码头。

而洋泾地块规划建筑面积约37万平方米，其中商业11.5万平方米，办公9.3万平方米，住宅13.3万平方米，及其他面积2.9万平方米。

项目已于2022年11月开工建设，项目整体工期预计为5年。其中住宅部分预计于2024年启动分批预售，整体项目计划于2027年下半年竣工。

同样的，在去年下半年便有坊间传闻称，该项目的住宅部分将与太古地产合作，为该公司在中国内地的首个住宅项目，不过市场尚未传出双方战略签约的消息，而项目的商业部分，传闻被命名为北滨江太古里。

于寸土寸金的上海，此类位于核心区域、大体量的综合体项目实属罕见，也因此，资本市场对于太古地产此番加码，无一例外称作“高明至极”。

更重要的是，前滩21号地块毗邻前滩太古里，洋泾地块位于原太古码头，此次布局，一方面能够与前滩太古里形成联动，加大品牌影响力；另一方面，重返太古码头，或能延续太古与上海的百年渊源。

从收购代价来看，前滩项目资产估值约138.76亿元，洋泾项目估值约165.32亿元，总资产约304亿元，40%股权对应资产估值121.63亿元，扣除项目公司的负债后交易对价为约97.1亿元。

内地扩张局

从2001年开始，太古地产在内地已经走过了22年时间。

期间，该公司接连打造了北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇等项目。

去年，上海前滩太古里、北京三里屯太古里西区陆续开业，太古地产在内地的零售项目扩展至七个。

在过去很长一段时间里，资本市场提及太古地产，纷纷表示 “偏保守”、“太慢了”，而近两年，深耕内地市场多年的太古地产，不断调整其发展节奏，甚至隐隐有加速赶超之势。

据了解，2022年年初，太古地产明确，未来10年，太古地产会在核心市场投资1000亿港元，在中国内地、香港及东南亚几个主要市场寻找新发展机遇。

其中，30%用于加强香港太古坊和太古广场这两个旗舰项目；50%用于内地，建设太古里和太古汇，继续加强这两个品牌；最后大概20%用于发掘在香港和东南亚的一些住宅市场的机遇。

在千亿港元计划下，过去一段时间，太古地产在内地的投资力度有所加强，2022年以来，该公司接连落地西安，进军深圳，加码广州，布局三亚……如今，再度拿下上海两个项目。

其2023中期财报显示，目前，北京颐堤港二期和西安太古里、三亚项目等，处于开发中状态，或将在2025年、2026年接连面世。

而此次介入的前滩21号地块和洋泾地块，均处于开发状态，亦有望迅速落地占领市场。

实际上，对太古地产而言，调整中国内地的布局策略与打法，很大程度源于过往项目提供的正向反馈。

此前，太古地产行政总裁彭国邦在接受观点新媒体采访时提到：“前滩太古里的开幕，无论是对我还是对公司来讲，这都是一个里程碑，令我们有信心前进至下一个阶段。”

从数据来看，上半年，在中国经济放缓、居民消费积极性较低的情况下，内地零售销售额较去年同期仍上升8%。

相比之下，北京三里屯太古里、成都远洋太古里、广州太古汇、北京颐堤港、上海兴业太古汇和前滩太古里的零售销售额分别上升29%、27%、16%、34%、72%及169%。

此外，报告期内，该公司中国内地零售物业租金收入总额上升30%至20.42亿港元；撇除租金支援和人民币币值变动，租金收入总额上升37%。

内地项目的表现，无疑是支撑其大手笔投入的重要原因，但对中国内地经济走势、对内地零售市场的增长预期才是其根本原因。

该公司在中期业绩会上强调，中国经济放缓对上半年业务没有影响，内地商场零售销售亦有增长，同比升14%。

“市场对零售楼面的整体需求稳定，并在2023年下半年稳步复苏。”

该公司提到，预计广州和成都奢侈品牌零售商对零售楼面的需求殷切，上海的奢侈时装、化妆品和时尚生活品牌零售商及餐饮行业商户对零售楼面的需求将会稳定，而北京的零售销售及市场对零售楼面的需求将会稳步恢复。