金隅挑战年度目标，任务仍旧艰巨

撰文/潘玲宣

在发布了2023年中期业绩之后，金隅集团9月12日于线上召开2023年半年度业绩说明会。

中报显示，金隅集团上半年实现营业收入491.4亿元，其中主营业务收入为486.7亿元，同比降低10.8%；主营业务毛利率同比较少4个百分点，至10.9%。

利润总额为4.3亿元，同比降低87.4%；净利润为0.15亿元，同比降低99.4%；归属于母公司净利润4.1亿元，同比降低77.7%；基本每股收益0.0025元。

今年初，金隅集团确定2023年营业收入目标为1150亿元。若以此计算，截至中期该目标完成度约为42.73%，还未过半。

进入下半年，金隅集团的任务更显艰巨。

压力与对策

金隅集团主营业务分为新型绿色建材板块、地产开发及运营板块，具体又涉及新型绿色环保建材制造业务、装备制造及贸易服务业务、地产开发业务、物业运营业务等。

分别来看，新型绿色建材板块于2023年上半年实现收入387.2亿元，同比下降0.8%；实现利润-2.4亿元，同比下降111.6%。

受需求整体疲软和库存高企等影响，水泥价格持续处于历史同期低位水平，但在期内金隅集团水泥业务综合销量逆势上涨。

水泥及熟料销量4396万吨（不含合营联营公司），同比增加14.39%。其中水泥销量4021万吨，熟料销量375万吨；水泥及熟料综合毛利率10.58%，同比下降12.4个百分点。

混凝土业务销量687万立方米，同比增加33.9%，混凝土毛利率14.3%，同比增加7.3个百分点。新材料业务实现收入61亿元，同比增加17%，毛利率14.1%，同比增加0.5个百分点。

地产相关业务方面，金隅集团先后开发建设房地产项目约170个，总建筑规模达3000多万平米，总资产规模达1500多亿元，年开复工规模800多万平方米，年销售收入400多亿元。

目前已进入北京、上海、天津、重庆、杭州、南京、成都、合肥、青岛、唐山、海口、常州等16个城市，形成了“立足北京，辐射京津冀、长三角、成渝经济区三大经济圈”的全国化开发格局。

于上半年，金隅集团地产开发及运营板块实现业务收入109.9亿元，同比下降33.2%；实现利润6.6亿元，同比下降50%。实现结转面积50.86万平方米，同比下降约34.3%，其中商品房结转面积50.60万平方米，同比减少约34.6%，2023年上半年政策性住房结转面积3.48万平方米。

该公司表示，房地产开发业务坚持好水快流，强化自有用地盘活和设计施工基本功，实现非宅库存高效去化和新产品热销。

报告期内，金隅集团实现合同签约额145.9亿元，同比增加23%，实现现金回款173.3亿元，同比增加14%。截至2023年6月30日，该公司土地储备面积660.4万平方米。

今年上半年，金隅集团并无新增土地。在9月12日上午线上召开的业绩说明会上，管理层表示，鉴于房地产市场仍处于深度调整期，公司房地产业务在拿地方面坚持稳健原则，时间上根据去化和回款情况合理把握拿地节奏；空间上，深耕已进入城市，尤其高净值的北京和长三角地区。上半年，公司积极参与了多个重点城市核心区域优质地块的竞买，遗憾的是均未中签。

另一方面，金隅集团地产经营业务创新经营策略，狠抓任务落实，写字楼出租率高于北京市平均水平，酒店度假经营质量持续提升。

该公司目前持有的高档写字楼、商业、产业园区等投资物业总面积为237万平方米，综合平均出租率83%（不含在建项目及装修改造项目）；其中在北京核心区域持有的乙级以上高档投资性物业总面积82万平方米，综合平均出租率88%，综合平均出租单价9.0元/平方米/天。京内外物业管理面积1764万平方米。

不过，目前一线城市办公楼市场仍面临空置率问题，在提升出租率，解决写字楼空置问题方面，金隅集团表示，将以“控价保量”为目标，“保续寻扩拓新”为抓手，通过加大市场推介力度、及时调整租赁策略、深挖客户资源等举措积极应对市场变化。

具体而言，一是稳定现有客户续租，挖潜扩租；二是新租营销策略组合拳：全员营销、政企招商协同、灵活价格佣金策略、强化市场推介；三是提升楼宇品质和服务水平，增强市场竞争力。

降债的课题

金隅集团把科技创新作为重要战略着力点，在确保完成科技创新攻关三年行动的基础上，围绕新材料产业、“双碳”战略和数智化转型制定新一轮攻关行动计划。

期内，成功发行首期20亿元科技创新可续期公司债券，并启动5大科技专项共21项重点科研项目攻关，上半年研发投入强度超过建材工业企业优秀值。

由于研发力度增加，金隅集团上半年研发费用同比增加33%，达2.6亿元。

此外，经营活动产生的现金流量净额同比增加12%，达42.18亿元；投资活动产生的现金流量净额为22.12亿元，同比增幅达180%，主要是由于公司收回合营公司投资款所致；筹资活动产生的现金流量净额为4.87亿元，同比增118%，主要是由于公司统筹资金，发行债券同比增加所致。

数据显示，金隅集团分别于2020年、2021年、2022年和2023年1-6月发行人民币30亿元、人民币79.99亿元、人民币55亿元和人民币115亿元的永续债。期内，发行债券收到的现金达70亿元。

中报显示，金隅集团中期票据、永续债权投资、可续期公司债券的利率水平为2.95%-5.45%。

事实上，金隅集团推动产融结合，不断加大与重点金融机构的合作力度，创新融资方式，拓展融资渠道，压降融资成本。

在9月12日上午召开的金隅集团2023年半年度业绩说明会上，该公司管理层透露，金隅集团产业园公募REITs项目自启动以来，公司积极推动项目实施，加强与相关委办局的沟通协调，项目所需的11个合规支持函件均已取得，申报材料也已报送国家发改委。

据了解，为打造基础设施资产上市平台、盘活存量资产、降低资产负债率，金隅集团于2022年8月29日召开董事会会议，审议通过了《关于公司以金隅智造工场产权一期等有关资产发行基础设施不动产投资信托基金（公募REITs）的议案》，同意公司开展基础设施公募REITs申报发行工作。

金隅集团拟以位于北京市海淀区西三旗核心区域的金隅智造工场产权一期项目发行公募REITs。该产业园区公募REITs拟定募集规模约17亿元，初始期限设定为24年（土地剩余使用年限），资金募集用于新增项目投资或其他监管许可的用途。

发行上市后，金隅集团下属企业将担任项目的基础设施运营管理机构，继续负责金隅智造工场产权一期项目的运营管理。

对金隅集团而言，可借助基础设施公募REITs，充分利用表内充足的产业园区资产，通过公募REITs的首次发行和后续扩募，持续获得长期资本金融资。同时，盘活存量资产，提升资产估值水平，降低公司资产负债率。

数据显示，于2023年6月30日，金隅集团计息银行贷款为约715.37亿元。其中，须于一年内偿还的计息银行贷款约为368.29亿元，较报告期初增加约25.68亿元。须于一年后偿还的计息银行贷款约为347.08亿元，较报告期初增加约20.7亿元。

截至期末，金隅集团资产负债率67.08%，上年末为66.30%。

金隅集团表示，将持续优化融资结构，拓展融资渠道，低成本筹措资金，保证公司资金链安全稳定。

具体包括着力降杠杆，加强“债务规模、资产负债率”双管控，确保资产负债率处于合理水平。推进公司资产证券化，积极推动公司应收账款资产证券化项目在混凝土产业落地实施。发挥财务公司、融资租赁公司优势作用，优化公司债务结构，为公司整体资金运作保驾护航。