第一只奥莱REITs 首创如愿入场与底层资产猜想

撰文/龚丽欣

首批四单消费基础设施公募REITs接连获批之后，很快又迎来了“新伙伴”。

最新消息显示，12月22日，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金正式于上交所申报。

这是第一单以奥特莱斯作为底层资产的公募REITs。

对首创城发而言，如若此次成功发行消费REITs，无疑对于盘活旗下存量商业资产、提升商业项目的运用效率有着重要的意义。

不过，作为首单奥莱REITs，首创此番申报具有哪些借鉴作用？底层资产又是哪些？仍旧值得探讨。

底层资产猜想

首创城发搭上了消费REITs的“快车”。

最新消息显示，12月22日，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金正式于上交所申报。

从申报信息来看，上述消费REIT的发行人为北京首创商业管理有限公司，基金管理人为华夏基金管理有限公司，专项计划的名称为首创奥特莱斯消费基础设施资产支持专项计划一期，专项计划管理人为中信证券股份有限公司。

目前，首创奥莱消费REIT的状态为“已申报”，暂未获得上交所的受理与反馈，且有关基金的招募说明书等亦暂未做出披露。

不过，从发行人首创商管开始探索，亦不难猜测本次首创消费REIT所涉及的底层资产。

据观点新媒体了解，首创商管并非第一次出现在大众视野当中。

早在今年7月10日晚间，首创钜大披露公告称，拟以19.86亿元价格出售旗下济南及武汉奥特莱斯项目，两个项目的买方股东均为首创商管。

也就是说，通过前述交易，可以明确的是，济南及武汉奥特莱斯项目均已纳入首创商管麾下，很有可能作为本次申报消费REIT的底层资产。

其中，济南奥特莱斯项目于2019年1月开业，项目位于济南市历城区唐冶新区，总地盘面积约为11.49万平方米，总建筑面积约11.62万平方米，项目拥有324间零售店，可租赁面积约5.16万平方米，并有约1408个停车位。

因项目的规模之大，开业之初，济南首创奥特莱斯便被冠上了“山东最大体量奥特莱斯”的光环。据当时的报道，开业前三天实现客流30万人次，营业额5000万元，创下了首创奥特莱斯全国最佳开业成绩，开业首年则实现了近10亿元的销售额。

武汉奥特莱斯项目则于2018年4月开业，位于武汉东湖新技术开发区，处于光谷核心区，总建筑面积9.5万平方米，拥有292间零售店，可租赁面积约4.8万平方米，有约1267个停车位。

数据显示，目前武汉项目年销售额同样已经突破10亿元，今年1月更是实现了1.5亿元销售额，创下开业以来单月新高。

底层资产的经营状况很大程度影响着公募REITs项目的估值、市场情绪，从目前市场猜测的两项资产来看，首创此番申报同样是拿出了“压箱底”的宝贝。

从财报数据显示，首创在营奥特莱斯项目共计13个，覆盖北京、重庆、杭州、济南、武汉、郑州、合肥、西安、南昌、昆明、南宁以及昆山、湖州等城市，后续公募REITs的扩募空间较大。

数据来源：企业公告、观点指数整理

合规性讨论

实际上，为筹谋消费REITs，首创城发早已是动作频频。

早在今年5月初，便有市场消息称，北京恒盛华星投资管理有限公司发布奥特莱斯公募REITs项目财务顾问招标公告。通过股权透视发现，恒盛华星为首创钜大有限公司的全资子公司。

7月，首创钜大又将旗下两个项目转让至首创商管名下。

不过，作为第一单以奥特莱斯作为底层资产的消费REITs，首创此次申报是否符合相关监管规定？又能否为行业提供借鉴意义。

据了解，早在监管层首次提出将公募REITs扩容至消费基础设施项目之时，便厘定了范围。

其一，政策原始权益人不能是住宅开发企业，但可以是房地产为主业的企业集团的子公司。

其二，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

资料显示，此次的发行人首创商管成立于2023年6月14日，由首创城发全资持有，注册资本为2亿元，张生靓为法定代表人及董事、经理，曹和竹为董事长。

前者为济南、武汉奥特莱斯的项目负责人，也是首创钜大战略资本中心副总经理，后者则是首创城发集团商业管理部总经理。

不难猜测，这个刚刚成立的新平台是首创城发在推进公募REITs过程中，为满足监管要求新设立的商业资产独立平台。

其次，虽招募说明书暂未披露，但从此前交易情况来看，首创商业旗下拥有济南、武汉两个奥特莱斯项目，前者位于济南唐冶新区，后者位于武汉光谷新区，均是当地近些年着重发展的城市新区，两个项目的开业对于丰富当地业态，推动新区经济繁荣有重要意义。

而且，从此前的界定来看，社区商业、购物中心、奥特莱斯等均属于消费基础设施的范畴，并且从近段时间市场接连冒头的Pre-REITs基金来看，关注重点也集中在此类项目。

显然，从原始权益人独立性、项目的民生属性来看，首创奥莱REIT符合监管层面的合规性。

但更重要的是，要发行公募REITs，意味着相关资产不得进行二次抵押。

为达成这一要求，早在今年6月28日，首创钜大公告称，已决定在期限届满前(即2024年5月27日)提前终止中联首创证券-首创钜大奥特莱斯二期资产支持专项计划。

该资产支持专项计划于2021年发行，规模不超过32.68亿元，所设计资产包括南昌首创奥特莱斯、杭州首创奥特莱斯、合肥首创奥特莱斯以及济南首创奥特莱斯。

显然，首创将济南奥特莱斯项目从资产支持专项计划当中提前终止赎回，目的是装入新平台首创商管当中。彼时便有不少观点认为，首创此举是为了发行消费基础设施公募REITs。

筹谋半年多时间，如今靴子终于落地。