“神秘买家”中联基金 接盘了多少万达广场？

撰文 | 潘玲宣

万达的资产处置仍在进行中。

近期，一位略显“神秘”的买家先后接下万达商管旗下四家公司——湖州万达投资有限公司、太仓万达广场投资有限公司、广州萝岗万达广场有限公司、上海金山万达广场投资有限公司。

天眼查信息显示，上述四家公司此前均由大连万达商业管理集团股份有限公司全资持股。在本月25日、26日，大连万达商业管理集团有限公司分别退出湖州万达、太仓万达后，新增苏州联商叁号商业管理有限公司、苏州联商伍号商业管理有限公司为两家公司的唯一股东。

12月29日，广州萝岗万达广场有限公司、上海金山万达广场投资有限公司也发生信息变更。大连万达商业管理集团股份有限公司从两家公司退出，新增股东苏州联商肆号商业管理有限公司、苏州联商贰号商业管理有限公司。

其中，广州萝岗万达原来的执行董事兼经理变更为牟舟，监事高茜退出，新增为张燕；上海金山万达广场新增牟舟（执行董事兼总经理）、关兆彧（监事）、徐冉（财务负责人）。

与此同时，四家公司的法定代表人也均由张晶变更为牟舟。

公开信息显示，牟舟为中联前源不动产基金管理有限公司投资部副总裁。在股权穿透后，苏州联商叁号、苏州联商伍号、苏州联商肆号、苏州联商贰号均为中联基金下属公司。

前有万达广场被出售予大家保险，如今，中联基金以更为密集地动作接盘万达广场。

生面孔

从天眼查显示的变更记录来看，12月22日，太仓万达广场投资有限公司注册资本由10000万元变更为11381万元，增幅13.81%。

三天后，原股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增加苏州联商叁号商业管理有限公司，公司法定代表人亦同步变更。

湖州万达投资有限公司则是在12月19日发生了注册资本的变更，由25000.1万元增加59.59976%至39900.1万元。12月26日，大连万达商管退出，新增加苏州联商伍号，法定代表人变更为牟舟。

广州萝岗万达目前暂未发生注册资本的变更，变更记录仅涉及法定代表人、股东、主要人员。上海金山万达广场投资有限公司企业注册资本从5000万元变更为11518万元人民币。

值得注意的是，上述接盘四处万达广场的公司——苏州联商叁号、苏州联商肆号、苏州联商伍号都是在2023年11月27日成立的新公司，苏州联商贰号成立于2023年11月24日。在股权穿透后，都由中联前源不动产基金管理有限公司全资持有。

事实上，2023年5月彭博就曾发布消息称，大连万达集团正考虑出售旗下20个商业中心，估值在每家7亿元至8亿元。

本月初，资本市场又传来消息称，珠海万达商管在和投资人沟通过程中透露，万达拟出售旗下位于一二线城市的万达广场以换取流动资金，目前在和险资机构洽谈。彼时，万达方面并未透露接触的险资机构为哪家。

联系之前已有多地万达广场项目被转手，其间涉及的股东变更和关系架构眼花缭乱。

例如5月，上海松江万达广场、西宁海湖万达广场、江门台山万达广场三处项目的大股东由大连万达商管变更为“珠海稳昇企业管理有限公司”，该公司背后既有大家保险的身影，中金公司等也有出现。险资透过基金，以股权投资为路径实现对不动产资产的投资。

此外，保险资管业协会调研数据显示，2022年末保险公司投资私募股权投资基金规模为0.56万亿元，规模同比增长10%，仍有较大增长空间。

据官方信息披露，中联基金成立于2013年，专注于以REITs为核心的不动产金融业务，以不动产证券化为切入点并向两端延伸，形成不动产投资孵化、不动产证券化投行、证券化产品投资三大业务线，布局各主题不动产全业务链条。

基于团队在不动产金融领域的经验，前端搭建土地收储、招拍挂、开发建设孵化基金平台，将持有型物业培育成熟，并作为ABS和REITs优质标的，在控制风险的前提下，选择优质的权益型投资或夹层投资产品，实现资产增值。

显然，接手湖州、太仓、广州萝岗、上海金山四家公司只是第一步，并不是中联基金的最终目的。

据了解，湖州万达投资有限公司成立于2015年6月25日，经营范围包括商业投资，房产租赁、房地产经纪服务。湖州万达广场位于浙江湖州市东部新城，是第180座万达广场，项目总建筑面积14万平方米。2015年6月签约拿地后，历经18个月的建设，于2016年12月29日开业。

太仓万达广场的开业时间更早一些，位于江苏省苏州市，建筑面积47.7万平方米，于2012年12月7日开业。

广州萝岗万达广场是在2015年7月17日开业，建筑面积41.41万平方米，购物中心商业面积是17.2万平方米；上海金山万达广场于同一日开业，建筑面积45.77万平方米,其中购物中心建筑面积15.85万平方米。

整体而言，上述四个项目均已进入成熟期，在中联基金接手后，具备了更多资本运作空间。

曾有报道指出，万达集团在和接触的买家谈判中曾提到，物业项目可以出售给对方，但要求自己有回购权力，有买家直接选择拒绝这一条款。

对于中联基金而言，或许正是其未来所需。

于万达而言，出售可以换取流动资金，解当下燃眉之急，同时实现资产出表，加快完成由重向轻的转变。

老玩家

中联基金合伙人、投资部负责人印晨光曾表示，REITs是不动产金融发展的重要基石，可从“投-融-建-管-退”实现不动产金融产业链完整的闭环。以中国的GDP和基础设施规模，REITs市场将会达到百万亿级，其中私募市场容量将数倍于公募市场。

在他看来，2023年2月中国证券投资基金业协会发布的《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》恰逢其时，也为行业发展引入新的活水。试点中股债比提升、杠杆优化、取消扩募限制、鼓励外资等支持性政策，将不动产私募基金发展推上了快车道。

结合过往案例，中联基金在资产证券化方面早已多有尝试。

仅在商业地产方面，2017年8月，由中联基金作为总协调人、基金管理人的中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划在深圳证券交易所正式挂牌流通。

该项目为境内首单不依赖主体评级的河北首单REITs产品，发行规模35亿元，认购倍数超过1.3倍。

基础资产为石家庄勒泰中心，入池的裙楼购物中心建筑面积38万平米，于2012年开业，长年保持95%以上出租率。

2018年2月，国内首单社区商业REITs“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”成功发行。

该项目由苏州新建元控股集团限公司作为原始权益人，中联基金作为总协调人和财务顾问，东吴证券作为计划管理人和推广机构。发行规模为20.5亿元，其中优先级规模14.5亿元，产品期限5年，发行利率5.8%。

底层物业资产为若干分布在居民住宅区中央地带的“邻里中心”项目，均为运营成熟的优质资产。

同年12月，“中联前海开源-远洋集团一号资产支持专项计划”项目成功发行，中联基金为总协调人、财务顾问及基金管理人。产品总规模32.03亿，期限不超过5年，优先级分为A1、A2两档，A1档票面成本5.5%/年、A2档票面成本6.0%/年。

此外，中联基金也参与了国内首单以奥特莱斯为底层资产的类REITs产品。

信息显示，首创钜大在2017年就启动了类REITs产品发行前期研究准备工作。2018年底，“中联一创-首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划”成功获批，规模为100亿元，成为国内首单以奥特莱斯为底层资产类REITs产品。

而直到2019年12月，该项目正式发行，基础资产为北京房山及江苏昆山的2个奥莱项目，发行规模35.79亿元，债券期限5年，将于2024年12月9日到期。

除此之外，中联基金在租赁住房领域也有覆盖，主导发行了保利地产租赁住房REITs、碧桂园租赁住房REITs、越秀租赁住房REITs等产品。

伴随消费基础设施REITs的开闸，商业资产将会受到更多关注，头部运营商的价值能够进一步得到凸显，具备专业能力的资管机构也将脱颖而出。

基于上述“中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划”、“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”、“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”等类REITs产品管理和运作经验，在日益增长的存量资产盘活需求下，中联基金有机会通过不动产私募基金的培育及资产运营增值，优先通过发行公募REITs实现退出，形成完整的投资闭环。

2023年7月，印晨光在活动中谈到，对于中联基金来讲，在做Pre-REITs投资或者是不动产投资时，基于自身特点整理了三个思路。

第一跟传统的做法一样，市场化的大宗交易；第二是深耕一些优质的区域，不动产资产投资本身是一个区域化的投资行为，真正要深入到地方，要跟一些地方政府做比较深入的合作；第三，与一些看好但并不像直接售卖的资产，通过合作的方式，进行商业模式的运作。

印晨光表示，整个不动产金融产业链，是在前端的基础上，通过不同阶段私募基金的配合，实现“投-融-建-管-退”的完整通路。Pre-REITs基金可以按照公募REITs标准筛选资产，以优质资产为根本，以优势区域和优秀伙伴为依托，优先通过公募REITs实现退出。

虽然不动产投资或者说Pre-REITs投资目前还是非常难的事情，但一定是正确的事情。随着市场的变化发展，一定能通过Pre-REITs实现不动产金融产业链的全面发展。

当流程打通，投资风险则更大取决于底层资产的收益情况及风险状况。而眼下，正逢万达意欲转手旗下项目，不失为一次互利的合作机会。