在营购物中心破百 华润万象生活双航道现确定性

撰文/陈玲

作为商管+物管齐头并进的企业，华润万象生活交出了一份不错成绩。

华润万象生活于3月26日披露2023年业绩情况，期内公司收入147.67亿元，同比增长22.9%。其中，住宅物业管理服务板块收入96.01亿元，同比增长23.1%；商业运营及物业管理服务板块收入51.66亿元，同比增长22.6%。

期内，毛利润为46.9亿元，同比增长30%；毛利率由2022年的30.1%增长至2023年的31.8%，主要得益于商业管理航道毛利率提升7.7个百分点至58.4%，物业管理航道毛利率下滑1.4个百分点至17.5%。

期内，股东应占溢利为29.3亿元，同比增长32.8%；核心净利润29.2亿元，同比增长31.2%。

据管理层于业绩会介绍，华润万象生活坚持一体化“2+1”业务模式，即物管航道、商管航道与大会员业务。于2023年末，该公司提供物业管理服务的在管建筑面积为3.702亿平方米（不含购物中心项目）；提供商业运营服务的已开业购物中心数量为98个，已开业写字楼数量为26个，并有3个已开业购物中心分租项目。

商管航道增色

华润万象生活的业务，主要分为商管航道和物管航道两大业务板块。商业运营及物业管理服务，主要是管理的商业物业包括购物中心以及写字楼物业，期内收入51.66亿元，同比增长22.6%。

将时间线拉长看，2020年-2023年，华润万象生活商管航道的收入逐年提升，分别为28.95亿元、35.65亿元、42.14亿元及51.66亿元；毛利率也均保持在40%以上的高水平，分别为43.6%、48.6%、50.7%，并于2023年进一步提升至58.4%。

其中，期内来自购物中心的商业运营及物业管理服务收入为32.38亿元，较去年同期上升30.5%。

新开项目方面，华润万象生活于2023年新开13座购物中心，平均建筑面积12.6万平米，平均开业率92%，平均首进品牌数量87个。当中包括首个第三方重奢项目兰州万象城，以及首个第三方万象天地产品线南昌红谷滩项目。

华润万象生活于年内新获取发展项目22个，其中母公司项目8个，第三方项目14个，第三方面积126万平米，均为一二线城市TOD项目。而华润万象生活投资商聚焦区域布局，上海单城市项目数量年内提升至13个，深圳、上海、武汉及成都第三方项目数量占比超50%。

截至2023年底，华润万象生活为98个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积达到1060万平方米；旗下在营购物中心101座，管理面积1097万平米，实现零售额1812亿元，同比增长43.3%，购物中心的净利润率为64.7%。其中，重奢购物中心13座，购物中心储备项目达83个。

截至期末，华润万象生活的第三方项目达55个，其中在营项目23个，在营第三方项目平均NOI Margin大幅提升11个百分点至52.7%，第三方项目收入贡献增长3.2个百分点至26%，税前利润贡献增长0.3个百分点至17.5%。

管理层介绍，年内在营购物中心平均出租率维持96.1%高位；合作店铺数超2万家，合作品牌数量超7400个，重点品牌全国新开门店数占比超3成。

写字楼业务方面，期内来自写字楼的商业运营及物业管理服务收入为19.28亿元，较去年同期增长11.3%，占总收入13.1%。

截至2023年末，华润万象生活写字楼物业在管项目195个，在管面积1482万平方米，合约项目210个，合约面积1878万平方米。公司提供运营管理服务的26个写字楼年内平均出租率提升3.2个百分点至83.9%。

值得关注的是，华夏华润商业REIT于3月14日上市，底层资产为青岛万象城。管理层称REITs推出，对华润万象生活未来的发展是一个巨大的机遇。

一方面，资产流动性加强，就意味着项目经营管理权会向专业能力更强的公司集中，加速类似于华润万象生活这样优质运营方市场份额的提升。

另一方面，母公司华润置地通过公募REITs，可加大商业综合体的投资布局，也有利于万象生活进一步扩大管理规模。

他补充道，资产上市之后，不会对华润万象生活既有收益产生大的影响。因为资产会继续由华润万象生活提供运营管理服务，现有的收费标准和机制维持不变。

物管航道压力

住宅物业管理服务则是为住宅物业以及公用设施（如体育馆、公园和工业园）等若干其他非商业物业提供管理服务。

数据显示，物管航道收入亦在2020年-2023年收入逐年提升，分别为38.84亿元、53.1亿元、78.02亿元及96.01亿元；但毛利率则在2021年的19.3%之后出现下滑，2022降至18.9%，并于2023年降至17.5%。

关于毛利率下滑，管理层称，公司去年针对基础服务品质提升做了针对性投入，并且受上游地产非业主交付面积影响，非业主增值服务收入占比下降双重影响。

据分析，2023年小业主受资产价格波动、收入预期下降影响，大业主受到关联地产商资金链的影响，收缴和回管的难度在增大。

数据显示，华润万象生活贸易应收款项及应收票据减值亏损从2022年689.5万元增至3216万元。

未来，一方面，华润万象生活将持续通过信息化建设、科技化应用，建立领先的竞争优势，在保证服务品质的前提下，维持合理的基础物业毛利率。

另一方面，也积极推动品质服务的价值转化，提升毛利率相对较高的增值服务收入占比支撑物管航道毛利率水平的稳定。

具体来看，在基础物业服务方面，2023年，华润万象生活来自物业管理服务的收入为72.45亿元，同比增长30%，占总收入的半壁江山，收入增长主要得益于收并购公司及市场化外拓所带来的在管建筑面积增加，

截至2023年末，华润万象生活在管住宅及其他非商业物业项目数1731个，较上年新增262个，在管总建筑面积为3.55亿平方米，同比增长7020万平方米。

值得关注到的是，年内，华润万象生活通过“市场化外拓+收并购+合资合作”，落地朗基收并购，新增第三方合约面积754万平方米；通过竞标直拓及合资合作实现新增第三方合约面积5652万平方米，同比大幅提升64.4%。

在新增第三方合约面积城市能级分布上，68.7%位于一二线城市，其中城市公共空间、社区生活空间及办公产业空间面积占比分别为80.3%、14.2%及5.5%。

截至2023年底，华润万象生活总合约面积4.25亿平方米，同比增长16.2%；总在管面积3.7亿平方米，同比增长24.6%。其中第三方合约面积及在管面积占比分别为59%和60.4%，同比分别提升3.0及3.3个百分点。

社区增值服务方面，期内收入为15.26亿元，较去年同期增长21.5%，占总收入10.3%，这部分业务主要聚焦一米租售、懒人装修、一呼管家、润物直选、芝麻空间五大业务赛道。其中懒人装修及一呼管家合计收入占比提升12.6个百分点至41.8%

针对物业开发商的增值服务方面，期内来自物业开发商的增值服务收入为8.29亿元，占总收入5.6%，较去年同期降低14.8%，主要受开发商项目开发及交付进度影响，项目交付前的筹备、营销服务等业务收入有所下降。

以下是华润万象生活2023年业绩发布会问答实录（节选）：

观点新媒体：十四五中期战略检讨成果方面，请问华润万象生活在战略层面如何调整应对？在业务多元化和智能化方面是否有重点布局？

喻霖康：2023年华润万象生活深入开展了十四五战略中期检讨工作，我们认为，公司现阶段面临全球宏观动荡、中国经济承压、地产格局和模式重构，科技新浪潮冲击大背景下的多重挑战。

其一是管理规模和营收继续高速发展的挑战。目前大家可以看到地产项目开发放缓、交付减少、消费的分级分层分化。写字楼主要客户所在的各行业收缩带来租赁需求减少，租户开店意愿下降等现实情况都构成了高速发展的挑战。

其二是商管和物管行业竞争加剧的挑战。目前对内资港资地产公司纷纷加入这个商管赛道。物管航道top10公司加码科技投入、系统性提升效率等使得各种细分市场的竞争更加激烈。

第三是科技快速迭代的转型挑战。当然，即使有诸多挑战和压力，通过十四五的战略检讨和战略规划修订，我们坚定的相信和认为万象生活已有的差异化商业模式、规模优势、服务和运营竞争力、优秀的团队和执行力，能够让我们在正确战略的牵引下继续保持快速增长。

通过战略检讨，我们进一步的深化和坚定，围绕空间、客户、产品与服务三大要素，构建协同服务环的商业模式。围绕基础服务、运营服务、生态服务，构建立体联动多元互促的业务模式。通过场景细分，服务城市内更多类型的空间，触及更多的空间使用者，并建立数字化链接，为他们提供更多元的运营服务生态服务。多元服务也带动空间增值，更多的空间持有者也愿意委托我们进行服务和运营，实现空间、客户、服务的良性协同。

第二方面，通过战略检讨，也进一步优化、管控架构。建立总部职能平台化、航道业务实体化、再到管理专业化的管控架构和管控模式。目的是航道业务做实做强，航道之上的细分赛道，做专做精。

物管航道方面，把住宅、城市街区、产业园、公园河道、场馆等作为空间赛道，工程服务公司作为业务赛道，开展社区增值服务、城市运营服务等生态业务。

商管航道把购物中心、写字楼作为空间赛道，开展化妆品、影院、轻资产管理、冰场、文化运营等生态业务等等。

观点新媒体：面临消费分级与市场挑战，华润万象生活对未来有什么展望和应对？

喻霖康：从市场的展望来看，中国经济高质量发展的基本面并没有变，消费市场的韧性和潜力依然强劲。

2023年截至目前，旗下各购物中心保持良好的增长态势。其中，1、2月份因超长假期，出境旅游人数显著增长，对重奢项目带来一定阶段性影响。但展望全年，预计仍可保持稳健增长。

同时，公司旗下重奢项目产品体量大、覆盖客群广、品牌组合多元、对客吸引力突出、综合竞争力领先，在非重奢购物项目中，截止目前，城市级和区域级购物中心均有优异的增长表现。

在2024年消费促进年政策利好的背景下，公司也将抢抓机遇，积极配合响应各类消费促进活动，丰富线下消费场景。将延续抢资源、抢政策、抢客户的策略，坚持高品质、高质量和高效率运营，深化分类、分级管理，持续推进向本提质增效，稳中精进，抢夺更多市场份额。同时强化消费者研究和品牌趋势研究，持续优化租户组合，精细运营。

总而言之，将多措并举，相信在2024年，旗下的购物中心依然可以维持高效增长。

现场提问：近期华润商业REIT成功上市，作为运营管理机构，母公司发行公募REITs对公司市场竞争力和业务影响如何？

王磊：根据海外市场经验，公募REITs将为商业地产行业发展的底层逻辑，带来根本性的变化和深远的影响。

大家都知道，公募REITs打通了购物中心的退出渠道，有助于盘活存量资产，过往我们讲的是商业不动产，但是它现在可以流动了，有了很好的流动性。

我们也认为，公募市场的发展下一步一定会推动私募市场的繁荣，会进一步推动资产流动性。未来对专业的商管公司，除了收取管理费之外，还可以探索通过运营管理来提升资产价值，在资产价值的提升过程中，与业主一起carry，专业服务也能更好变现，也有机会建立一些新的商业模式，我们认为这是非常好的机会。

第二，华润REIT的上市也铆定了这个万象生活市场化的收费标准。大家都知道，商业资产的运营管理是比较复杂的，运营管理能力对资产的收益有较大的影响，反而会更加依赖优异的以及运营能力强的公司，去维持REITs具有良好的经营表现。

万象生活提供的专业服务与收费水平是相匹配的，这本质上不是收费高低的问题，而是我们专业服务能够为业主方创造更高的NPI（扣除管理方服务费后的业主收益）。所以我们也认为，未来也向投资者证明，或者进一步夯实了公司的价值基础。

第三，下一步资产的流动性加强，加速类似于万象生活这样的优质运营方在市场上份额有机会进一步提升。

从一个角度来说，c-REIT这个市场为商业资产提供了良好的退出通道，资产流动性加强，就意味着项目经营管理权会向专业能力更强的公司集中，对于万象生活来说是一个巨大的机会。我们也认为未来商业管理行业的头部企业，集中度会进一步提升。

另一方面，我们母公司通过公募REITs可加大商业综合体的投资布局，也有利于万象生活进一步扩大管理规模。

第四点，母公司资产上市之后，也不会对万象生活既有收益产生影响。因为当下项目端会继续由万象生活提供运营管理服务，同时现有的收费标准和机制都是维持不变的，所以本质上对我们收益没有太大影响。另外，REITs资产运营净收益是扣除这个运管机构服务费后的可供分配的现金流，这个现金流呢，会作为REITs向投资人现金分配的基础。

这样一个模式，实际上对万象生活现金流和收入都没有太大影响。此外，在这种模式下，会有一个基金管理的收费，这个在分配中占比也是非常少的，整体影响是有限的。

综上，我们认为REITs推出，对万象生活来讲，未来的发展会是一个巨大的机遇。未来我们会把握住这样一个机会，推动这个万象生活高质量发展。

现场提问：上市以来，华润万象生活坚持2+1的业务模式，目前这个大会员体系的建设有哪方面进展？

郭瑞锋：首先是大会员的基本面，2023年大会员的会员规模有了快速的增长，截至2023年年底，会员规模已经增至4600万，较上一年度增加36%。

会员规模的快速增长，一方面是商管物管两大航道业务管理规模快速增长的自然结果，一方面也是我们在各个业务前端主动吸纳会员，建立数字化的链接，对这些的高度重视，通过在交易场景无场景等触点上提供高度便捷的途径，推动各业务的用户来加入中程的计划。

同时也不断扩充积分应用场景，提升积分品牌价值，增加各会员成绩权益资源来提升会员的身份价值等等，这些动作都让客户更喜欢我们的会员品牌，愿意通过持续的消费互动来升级保级，增加活跃度。

2023年大会员的积分发放规模相当于人民币8.9亿元，同比提升56%。值得关注的是，积分发放规模的增速超过了会员总量的增速。说明会员在我们的生态内，平均消费是在增加，会员对我们的认可度也在增加。

2023年大会员的积分兑换规模相当于人民币6.6亿元，同比提升61%。这一年我们也在持续不断的扩充积分用场景，和一些外部行业做了积分的通兑，或者说直接核销的打通，让积分的应用广泛性和价值得到进一步提升。

从数据结果也可以看到，积分兑换的增长超过了发放规模的增长，说明会员也更乐于应用积分。以上是大会员的一些基本面的情况。

2023年在大会员的业务模式上也有更多的探索。大会员业务概括起来就是以身份通积分通为纽带，把万象生活的空间资源、客户资源、业务经营资源充分连通，形成良性循环的规模优势，并持续吸引外部行业合作客户也来发行万象星，通兑万象星，形成更大的积分规模和积分品牌价值，并在这个过程中链接更多的外部客户。

同时基于这个会员积分的规模优势，形成以包括联名信用卡积分商城等在内的积分营收、权益平台、权益营收、营销触达服务等数据营收的模式。我们认为这样的业务模式以身份通积分通为枢纽，能够提升客户的价值感知、丰富生态、扩展收入，导入更多的客户。

而且其护城河就在于不断增长的规模优势，这也是万象生活商管加物管独特的生意模式，才能够牵引出来的，也是很难复制的。应该说，经过过去几年的探索，我们一方面把会员的底层基建工作做的比较扎实，一方面也摸索出了可行的商业模式，相信这只是后半程会有更清晰的结果呈现。

现场提问：华润万象生活目前物管和商管行业的毛利率水平是怎么样的？未来有哪些提升措施？

聂志章：2023年万象生活整体毛利率是31.8%，同比提升了1.7个百分点，能够维持30%以上的高毛利水平，主要得益于2+1体化的业务模式。

物管航道在短期内毛利率相对承压的情况下，商管航道成为公司毛利率的重要稳压器。

从整个物管行业来看的话，2023年小业主受资产价格波动、收入预期下降的影响，大业主受到关联地产商资金链的影响，收缴和回管的难度都在增大。

物业管理费的改革市场化的方向不变，这都是行业目前面临的共性问题。公司物管航道23年毛利率微降1.4个百分点至17.5%。未来公司一方面将持续通过信息化建设、科技化的应用，建立领先的竞争优势，在保证服务品质的前提下，维持合理的基础物业毛利率。

另一方面，公司也积极推动品质服务的价值转化，提升毛利率相对较高的增值服务收入占比支撑物管航道毛利率水平的稳定。

商管航道，23年的毛利率提升了是7.7个百分点到58.4%。未来随着商管业务规模的不断扩大，预计毛利率水平将稳中有升，成为公司整体毛利率稳定的重要保障。