华润置地：“行活儿”练好，才能赚到利润
撰文/黄指南
3月26日，华润置地发布2023全年业绩并召开媒体电话会议，华润置地董事会主席李欣携公司高管出席会议，并对相关问题进行答疑。
按照往年惯例，在媒体场次之前先进行了投资者电话交流会。
有参会投资者透露，今年华润置地管理层较往年更愿意释放企业自身为应对环境所开展的调整动作，但对2024年的销售业绩保持谨慎态度。
投资者介绍：“2024年，华润置地的主要经营策略，围绕着有利润增长的营收和有现金流的利润为核心展开。”
“经常性”发力
相较于中期业绩的有得有失，华润置地2023全年业绩展现出全面修复的态势。面对市场需求不足和去杠杆的双重挑战，实现了营收及利润的双位数增长。
财报数据显示，华润置地2023年录得营业额2511亿元，按年提升21.3%；归母净利润313.7亿元，同比提升11.65%。综合毛利率依旧在下行区间，较上年降低1.07个白分点，至25.15%。
据观点新媒体观察，开发销售业务收入仍是基本盘，得益于一线城市货值的消化所带来的收益提升，期内实现收入2121亿元，结算面积1184万平方米，两项数据分别同比提升20.4%和降低4%，结算均价实现25.4%的增速，至1.79万元/平方米。
分城市上看，2023财年，华润置地开发销售业务收入来自一二三线城市的占比分别为27%、60%及13%。相较上年同期，一线城市收入贡献增长明显，增速近10%，三线城市则继续保持收缩。
值得注意的是，作为占总收入超八成的业务，开发销售业务结算毛利率连续多个财年下滑，由2019年同期的36.5%下探至2023年的20.7%，但依旧处于行业第一梯队。
2024年1-2月，国家统计局公布数据显示，全国商品房销售面积下降20.5%，地产景气仍在下探。
参会投资者向观点新媒体透露，华润置地原来在开年后已经制定好了相关的销售业绩指标，但看到了开年后的市场变化，对目标进行调整，确定了整体签约口径依旧保持行业前四的市场地位。
“首席执行官坦言，因为市场变化较大，具体的（销售）数字在十四五最后一年没有进一步的指引，仍需要观察后续市场的整体规模再做决定。”
从签约数据看，2023年，华润置地实现签约金额3070亿元，同比增加1.9%，较中期40.6%的签约增速，录得明显放缓。
自2023年中期首次提出“经常性业务”，其表现便吸引了外界关注。到了年末，华润置地经常性业务营收端增速虽然不及年中，但较同期仍有不错的增长。
报告期内，华润置地实现经常性业务收入391亿元，同比提升26.4%，实现核心净利润96亿元，同比大幅提升47.6%；营业额贡献占比同比提升0.7个百分点至15.6%，利润贡献占比同比提升10.4个百分点至34.4%。
经常性业务增长的背后，依旧是万象系购物中心持续发力。
据悉，经常性业务是由经营性不动产业务、轻资产管理业务、生态圈要素业务共同组成。其中，经营性不动产业务是三者中规模最大、收入利润贡献最多、增速最快的业务。期内实现收入222.28亿元，按年提升30.6%。
该业务收入主要来源于购物中心、写字楼及酒店租金。
而经营性不动产业务之所以能够在期内开始对利润端起到支撑作用，背后离不开购物中心业态的持续发力、写字楼的抗压以及酒店的复苏。
2023年，华润置地购物中心实现租金收入179亿元，同比增长29.7%%；毛利率及经营利润率分别升至近年高位的76%及58.5%。全年实现10座购物中心及1座分期如期开业，重奢购物中心数量增至12家，平均出租率96.2%。
写字楼和酒店方面，报告期内，两业态分别录得收入20.6亿元、23.2亿元，增速分别为10.2%和66.3%。其中，酒店业态毛利率及两费费率分别改善至17.5%及18.7%，房价超越疫情前水平。
相较于销售目标的谨慎，围绕着“有利润增长的营收、有现金流的利润”经营策略，华润置地对净利润、经常性业务利润贡献以及租金收入方面有着明确方向指引。
管理层预计，2024财年公司核心净利润方面依旧较上年保持增长，且要逐步提升经常性业务的净利润贡献占比；租金收入保持每年10%以上的增长。
观点新媒体了解到，华润置地原定目标是到十四五末期，经常性业务核心净利润占比达到40%以上。从2023年财报数据看，距离这个目标还差5.6个百分点。
变革与调整
2024年，调整与变革或许主基调。龙年春节前，华润置地进行了企业历史上第三次组织架构调整。
根据彼时方案，华润置地从原有7个大区重组为5个大区，原有28个地区公司重组为20个地区公司。
观点新媒体了解到，本轮架构调整已经是华润置地组织变革的第三次尝试。据接近华润置地的人士透露，前两次调整都是为这次变革做铺垫及前期工作。
总的来看，本轮组织变革主要是从结构布局、职能整合、管控模式三个方面进行了优化，并有着两个明显特征。
一是明显缩减了一线地区公司数量，从原来60家、70家城市公司压缩到28个，并进一步整合为20个地区公司，意味着集团管理目标和业绩目标可以直接压实到地区公司。
随着地区公司的整合完成，第二个特点便是升级地区公司组织定位，提升关键岗位人员的能力素质和工作标准，实现一线战略业务单元的组织焕新。
上述参会投资者透露，春节后，李欣开展了密集走访，20个地区公司完成走访12家。其认为本轮调整的总体状态和综合效果不错，基本达到预期。
“李欣也谈到了开展组织变革的三点原因，就是为市场格局变化倒逼企业格局变化。”参会投资者如是说。
据介绍，李欣坦言，行业巨变之下，增长模式的转变倒逼房地产企业要具备有效聚合企业资源、快速反应外部市场、主动革除组织臃肿和不够灵活的应变能力。
李欣指：“只有企业具备应变能力，才能够抵御市场的重压，实现生存并稳健发展，‘行活儿’要练好，才能赚到行业里面该赚的利润。”
相较于其他房企，开年后华润置地的确迎来了不小变革。但在货值调整上，与行业认知保持一致，继续缩减三线城市投资及货值储备，集中资源投入到一线城市之中。
2023年财报显示，华润置地新获取项目68个，新增土储面积1325万平方米，其中权益面积863万平米。并完成落子香港北部都会区民生住宅项目，成为首单央企和港资在北部都会区合作案例。
期内，还在北京、上海、广州、三亚、武汉、南京等地获取商业综合体项目8个。
从权益地价投资布局看，华润置地于一线城市的投资占比由上年同期的41%增长5个百分点，至46%；二三线城市投资占比则有不同程度的下滑，其中二线城市下滑较为明显。
对于2024年的投资策略，首席战略官谢骥指出，华润置地坚持开发销售型业务和经营性不动产业务并重，保持二者间合理的投资比例。聚焦高能级的核心城市，优先保障高能级城市资源投放，确保投资的质量。
他在会中强调，公司还会强化行业趋势分析，更多的聚焦中小型的快周转项目，统筹好服务于中长期业绩需求的战略性项目储备。还将继续发挥好在购物中心、TOD、城市更新、片区统筹等方面的优势，通过多元化的渠道来去补充高回报项项目。
谢骥表示：“华润置地非常重视收并购，将继续坚持‘既不冒进，但也不错过’的原则去推动相关的收并购工作。除了开发销售型业务之外，有潜质的购物中心也是重点考虑的对象。”
观点新媒体了解到，除了组织架构变革及投资货值的调整转向，面对行业的变化，华润置地在原有主航道业务基础上，把资管业务也提到了主航道业务的地位。
李欣指出：“除了对投资、生产、运营等常态化工作进行强化和优化外，公司重点的变化就是确立了大资管业务作为主航道业务的地位，目标在十四五期内把资管业务培育为第二增长曲线。”
截至目前，华润置地拥有的五个资管平台，分别是华润万象生活、华润有巢长租、华润代建、华润文体运营、华润酒管。这五个平台于2023财年共实现收入166亿元，同比增长27%；实现净利润贡献35亿元，同比增长了40%。
培育大资管能力背景下，华润置地资产证券化平台初步搭建完成，旗下已搭建完成包括华润万象生活、华夏华润商业REIT和有巢公募REIT在内的一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台，实现了“投融建管退”资本闭环。
在商业REITs方面，上述投资者透露，华润置地正在积极沟通与准备REITs扩募工作。
投资者转述：“未来3-5年，华润置地每年都有一定规模的资产从扩募渠道退出，今年预计数额约为100多亿。5年以后，可能的话就做到300亿到500亿规模。”
以下是华润置地2023年业绩发布会问答实录：
现场提问：华润置地中长期战略规划以及经营铺排情况？
李欣：目前中国房地产市场存在非常严峻的挑战，市场供求关系发生了非常大的变化，原来“三高模式”已经在市场上终结。
华润置地面对行业的变化、市场需求的变化以及十四五后半程高质量发展目标的要求，做了非常扎实的检讨，调整和重新修订战略规划体系为“124563”。
具体来讲，一就是继续坚持构建了“3+1”一体化业务组合模式，在原有主航道业务的基础上，对于经营性不动产业务做了实质性调整，变为经营性不动产与资管业务。要把资管业务明确作为主航道业务之一进行推动，做优做强，积极向大资管业务转型。我们希望能够将资管打造成为华润置地的第二增长曲线，这个是公司重要的战略调整。
二是构建两大支撑体系。其中，一是坚持战略引领投资、投资刻度、投资的量入为出，在战略引领之下，去管理好投资工作，建立起投资体系；二是坚持通过提升全价值链的组织能力，来实现生产运营、经营管理体系和组织能力。尤其是地区公司要推动全价值链组织能力为导向的生产运营机械化管理体系，俗话讲就要把行活练好，做好产品好服务。
四是打造四大发展引擎，在原有组织变革、科技赋能、金融创新三大发展已经基础之上，新增加了资产管理的新引擎。目的就是推动资管业务，构建专业平台和能力，打通投融建管退的资管业务的闭环。
五是实施五项战略专项任务，根据市场供求关系及竞争格局的变化，适时调整和重新规划公司现在和未来的聚焦性的专项任务。一是万象生活，要创建世界一流企业；二是推动华润置地战略性大项目获取和优质项目的收并购。三是推动香港业务的重塑；四是以后海城市运营为试点，构建城市运营商的生意模式；五是打造客户满意，系统成本最优的产品力。
六是打赢六大攻坚战。一是坚定不移的资源换仓；二是综合体价值提升，十四五后半程，公司仍然把综合体价值提升的作为攻坚战来强烈的夯实。三是供应链平台建设。四是商管三大必赢之仗攻坚。五是客户研究与产品创新攻坚。六是两非处置与亏损企业治理攻坚。
强三大保障体系，结合过去华润置地多元化的特点以及公司治理生产经营安全管理方面吸取的经验和教训，调整明确了大监督、风控合规和安全管理三大保障体系，并作为公司十四五后半程重要的三大保障体系。
除了对投资、生产、运营等常态化工作进行强化和优化外，重点的变化就是明确把大资管业务作为主航道业务来定义，目标在十四五期内把资管业务培育为第二增长曲线。
2024年主要的经营策略，华润置地将以有利润增长的营收和有现金流的利润为核心经营策略。以现金流创造、毛利率及ROI提升、降本提质增效、库存去化攻坚为关键管理主题。
现场提问：大资管业务转型的战略方向的整体目标以及重点工作？商业REITs整体的规划以及进展？
郭世清：一是持续推动资产管理规模增长，截止于2023年，公司总资产管理规模超过4200亿，处于国内的领先水平。但是对比国际标杆的不动产资管公司还有比较大的这个提升空间，未来将持续推动资产管理规模的增长。
一是继续坚定的获取新的优质购物中心的地块，抓住购物中心增量发展机会。积极推动存量的收并购的项目落地，从增量存量两个维度推动资产管理规模的不断增长。
二是加强金融化运作，促进经营性不动产价值释放。华夏华润商业REIT已于3月14日上市，未来将继续推动REITs扩募，不断做大公募REITs规模，积极探索私募REITs和Pre-REITs等金融工具，构建公募私募两大金融平台，持续引进外部金融资源，构建同融建管退的资本循环，促进经营性不动产的价值释放。
三是不断强化资管平台的能力建设，华润置地已经具备了比较强的不动产的投资开发和经营能力。未来将结合大资管业务的要求，构建行业领先的资产管理平台，建立投融建管退的全流程业务能力，重点推动推动资金募集资产退出的能力建设，形成多渠道多元化的资金募集能力，建立规模化常态化的资产的退出能力。
现场提问：当下房地市场的预判以及面对市场销售放缓，公司采取的措施？
陈伟：经济长期向好的趋势是不会改变的，房地产市场还是存在长期健康发展的一个基础。从行业的角度来看，目前市场还是存在，库存依然比较高，客户短期的信心还不稳定，二手房持续分流一手房的压力的存在。
我们认为市场是处在筑底回稳、继续向上势能的阶段，长期对这个市场还是非常有信心的。因为整个市场目前主要的压力还是在需求端，所以我认为主要的政策还是需要进一步去提升客户的支付能力，提振客户对于市场的一个信心。
从2023年整体的业绩情况来看，因为这个行业已经过了单纯追求规模增长的阶段，公司也不追求单纯的规模增长，更看重的销售质量。该年度虽然规模是同比增长基本持平的状态，但是现金流是大幅度的增长。
对于2024年的整体的业绩，一是要做到整体业绩协作和单项目效率的双提速，2024年还会延续财年期冲刺的策略。前置供货资源，坚决进行上半年的抢跑，全力提升业绩实现。这同时也对项目的开发节奏提出了更高的要求，要进一步提升开盘的效率。
二是要继续坚持好产品、好服务，会聚焦中高端改善客户的需求和敏感点。坚持小批次开发，坚持快速迭代产品的经营策略。
三是营销策略的因城施策、因地制宜、一城一策加快应对市场的反应速度，保证每个项目都有一个合理的流速，持续去优化的资源结构。
四构建新的营销模式，去年自有渠道的构建还是有一定的成效，成交的整体占比达到30%，费用也有大幅的节约降低。在2023年的基础上，将继续加强自有渠道的建设和市场营销的力度。
现场提问：在目前政策和市场环境下，如何把握投资机遇，优化拿地策略？
谢骥：面对当前的政策和市场环境，公司将继续坚持调结构、调节奏、调布局，坚持开发销售型业务和经营性不动产业务并重，保持二者间合理的投资比例，聚焦高能级的核心城市，优先保障高能级城市的资源投放，确保投资的质量。
并且，强化行业趋势分析更多的聚焦中小型的快周转项目，统筹好服务于中长期业绩需求的战略性项目储备，还将继续发挥好在购物中心、TOD、城市更新、片区统筹等方面的优势，通过多元化的渠道来去补充高回报项项目。
在行业大规模整合集中度提升的背景下，华润置地非常重视收并购，将继续坚持"既不冒进，但也不错过"的原则去推动相关的收并购工作。
除了开发销售型业务之外，有潜质的购物中心也是投拓重点考虑的对象，会持续的关注这部分资产的并购机会。