百货、奥特莱斯与免税以及购物中心 哪个才是王府井的菜？
撰文/潘玲宣
4月已过大半，于A股上市的王府井也于近日发出2023年度业绩。消费复苏之下，营收利润等各项数据虽取得不同幅度的增长，但似乎并未达到市场预期。
2023年，王府井营收122.24亿元，同比增长13.19%；利润总额12.08亿元，同比增长126.7%；净利润7.6亿元，同比增长457%；归属于上市公司股东的净利润达7.09亿元，同比增长264.14%。
期内，经营活动产生的现金流量净额36.04亿元，同比增长119.64%。2023年基本每股收益0.625元/股，同比增长263.37%。
各项数据表现还算可圈可点，只是此前多家机构给出了更高的净利润8-10亿元的预测。
而在披露业绩当日，王府井还宣布了一项收购计划。王府井在做什么打算？
王府井多业态的菜
整体来看，王府井的收入主要来自旗下各门店的商品销售收入以及租金收入。
自 1996 年实施全国连锁发展战略以来，王府井目前已在全国七大经济区域的36座城市共运营 78 家大型综合零售门店，涉及百货、奥特莱斯、购物中心、免税业态，总建筑面积519.1万平方米。
于2023年，该公司旗下奥特莱斯及购物中心业态均较上年同期取得较大增幅。
其中，奥莱业态全年营业收入20.34亿元，同比增长35.09%，业态收入占王府井营业收入比重达到15.39%；购物中心业态全年营业收入25.8亿元，同比增长7.69%，业态收入占总营收的比重达到19.51%。
百货业态仍为王府井业绩的主要构成，业态收入占公司营业收入比重达到42.42%。2023年的营业收入为56.09亿元，同比增长6.22%。
超市业态受业务规模缩减以及竞争激烈影响，营业收入为3.75亿元，同比下降18.51%；专业店业态受消费复苏以及消费者对运动健康消费需求加大影响，收入为15.09亿元，同比增长16.35%。
2023年1月18日，王府井国际免税港对外营业，免税业态也于2023年取得收入贡献。报告期内，免税业态收入1.87亿元，占总营收的比重为1.42%。
分不同区域，华北地区营业收入占总营收比重最大，达51.43%，该区域全年收入约为67.84亿元。其中北京、太原、内蒙地区经营业绩表现较好。
西南地区营业收入27.2亿元，占总营收入比重为20.62%，其中贵州、昆明地区经营业绩实现较好。西北地区营业收入13.43亿元，占总营收比重为10.18%，其中银川地区经营业绩恢复较好。
华中地区、华东地区、东北地区、华南地区营业收入占总营收的比重分别为7.33%、4.8%、 3.47%、2.17%。
商品零售收入是王府井的主要营收来源，于2023年，该项收入达105.85亿元，占共收入的比重为86.59%，较上一年提高0.43%。租赁收入占比13.41%，于2023年实现营收16.39亿元。
伴随收入的增长，王府井各项费用也取得不同程度的变化。其中，销售费用约18.54亿元，同比增长8.98%。增长的原因主要是门店开展营销活动广告宣传费增加以及万宁免税业务开展各项服务费增加影响。
数据显示，截至2023年末，王府井共运营门店78家，总建筑面积519.1万平方米。年内新增门店3家，2家均位于华北地区，1家位于华南地区，期内无关闭/减少门店。
观点新媒体查阅年报获悉，新增门店分别为王府井海垦广场、王府井奥莱UP TOWN，以及王府井喜悦购物中心。
王府井海垦广场于2023年10月28日对外营业，项目位于海南省海口市龙华区，由王府井旗下海南王府井海垦免税品经营有限责任公司管理运营，物业为租赁所得，总租赁面积6.69万平方米，租赁期限20年。
同年12月，位于北京的王府井奥莱UP TOWN及王府井喜悦购物中心分别对外营业。其中，王府井奥莱UP TOWN由王府井旗下北京王府井奥莱企业管理有限公司运营，项目为租赁所得，项目总建筑面积19.34万平米，租赁期限20年。
王府井喜悦购物中心由王府井旗下北京王府井购物中心管理有限责任公司管理运营，物业为租赁所得，总租赁面积7.8万平方米，租赁期限10年。
此外，2023年1月18日，王府井国际免税港对外营业，项目位于海南省万宁市，由王府井旗下北京王府井免税品经营有限责任公司运营。该项目使用原王府井悦舞小镇物业，为自有物业，项目总建筑面积10.25万平方米。
不难看出，物业租赁为王府井增加项目布局的重要来源。而在王府井目前运营的78家门店中，自有物业门店数量为26家，合计建筑面积210.4万平米；租赁物业门店数量52家，合计建筑面积308.7万平米。
66.67%的租赁物业占比，也意味着王府井面临着到期或临近到期的续约风险，以及随之产生的经营风险。
对此，王府井表示将扎实做好项目开业前期的经营测算以及运营筹备，力争租赁项目尽快实现盈利。
同时，将加大与出租方就租金的谈判力度，在市场认可的租金范围内降低租金标准，减少租金对公司业绩影响。另一方面，也将进一步平衡轻重资产配比，确保公司稳健发展。
轻重如何才能平衡
事实上，与年度业绩同日发布的关联交易公告也证实了这一点。
王府井在公告中指出，为扩大北京市场份额，占领城市副中心奥莱市场，促进项目开发和后期运营紧密衔接，拟以现金1618.4万元收购控股股东北京首都旅游集团有限责任公司持有的北京环汇置业有限公司15%股权，并同时以现金86273.55万元收购首旅集团对环汇置业截至评估基准日的相应债权本金及利息部分，以实现投资运营通州文旅区商业配套综合体项目的目的。
在上述股权和债权收购完成后，王府井将持有环汇置业15%股权，根据环汇置业建设期和运营初期资金需求，各股东按所持环汇置业股权比例同时向其提供股东借款。
除前述从首旅集团受让的股东借款本金金额外，王府井预计将继续向环汇置业提供42373万元股东借款，股东借款（本金）合计总额不超过128503万元。按年息6%支付资金占用费。
据了解，通州文旅区商业配套综合体项目位于北京城市副中心的文化旅游区、环球影城东侧。项目用地面积为20.4万平米，总建筑面积约47.6万平米，项目现处于建设期，预计于2025年建成并营业。
项目以商业、酒店为主要开发产品形态，将打造以大型奥特莱斯为主的集中商业和集住宿、餐饮、娱乐为一体的体验式消费区。项目整体与环球影城优势互补，是具备独特客流集聚能力的商业娱乐度假综合体，对副中心文旅片区商业、服务、旅游功能起强化和补充作用项目。
其中，商业项目建筑面积约19万平米，位于落地区北侧，委托王府井旗下奥莱管理公司运营管理，打造奥莱MALL，为跨界融合的超级商业综合体；酒店建筑面积约3.5万平米，全权委托北京首旅酒店（集团）股份有限公司全资子公司首旅安诺酒店管理有限公司运营，共约350间客房，由“艺术盒”和“日落盒”组成两大特色空间。
交易完成后，王府井将持有通州文旅区配套商业综合体项目开发公司环汇置业15%股权并受托经营通州文旅区配套商业综合体项目。
显然，在保证运营管理收入的同时，轻重资产配比能够得到进一步平衡，每年6%的借款年息收入也将贡献更多效益。
根据国家统计局公布的相关数据显示，2023年全年社会消费品零售总额比上年增长7.2%，商品零售额比上年增长5.8%，限额以上零售业实体店商品零售额比上年增长5.0%，消费市场企稳回升，居民消费需求增加，而受消费需求变化影响，旅游出行、文体娱乐等服务消费较为活跃，商品零售同比回升幅度较慢，零售业整体处于温和修复阶段。
但过去的一季度，消费复苏态势仍稳步向好。
1-3月，社会消费品零售总额120327亿元，同比增长4.7%。按消费类型分，商品零售106882亿元，增长4.0%；餐饮收入13445亿元，增长10.8%。基本生活类商品销售良好，限额以上单位粮油食品类、饮料类商品零售额分别增长9.6%、6.5%。
在此趋势下，王府井今年也将迎来一批项目开业。包括临汾王府井购物中心、苏州王府井购物中心、拉萨王府井购物中心、攀枝花王府井购物中心、青岛莱西王府井购物中心、新印1950 DISCOVERY购物中心、国贸CCPARK购物中心预计年内开业。
对于2024年的经营计划，王府井提到，加快重点区域及优质项目拓展，尤其加大在北京大本营的发展力度和网点布局。坚持从精从重，打造高质量大店、强店。加大购物中心、奥莱和创新型商业项目的发展速度。
值得一提的是，2023年为王府井免税业务运营首年，全年实现营收1.87亿元，对应毛利率19.19%。起步阶段的免税业务尚未形成稳定的客源和品牌影响力，在竞争激烈的海南离岛免税市场能否突出重围？或许市内免税业务正是一个突破点。
今年2月，王府井在投资者互动平台就相关提问回复表示，由于免税业务是政府监管下的特许经营业务，公司已在定期报告中详细披露了免税业务需履行的必要审批程序。公司将在市内免税店政策明朗后，全力推进市内免税项目的相关工作。
早在2020年9月，获得免税品经营资质三个月后，王府井就表示全力推进免税业态落地，发展口岸免税、离岛免税和市内免税三种类型的免税店。
北京是其免税业务的重点布局地区，机场免税店和市内免税店都将在京落地，并计划在北京环球度假区打造有税和免税一体化的商业综合体。
随着免税业务运营起步，以及通州文旅区商业配套综合体项目的落地推进，王府井的未来似乎更具想象空间。