艰难的正向增长 九龙仓置业手执两大旗舰等春风
撰文/刘子栋
近几年，重仓香港的"收租股"九龙仓置业受到重创。
受新冠疫情、地缘政治、经济下行、零售业和旅游业受挫等因素冲击，令该公司引以为傲的两个旗舰物业--海港城和时代广场表现持续下滑。
2023年初，疫情防控措施放松之后，香港经济进入发展新阶段。但九龙仓置业立即又迎来经济复苏放缓、奢侈品消费退烧、利率环境居高不下的挑战，至今情况未有决定性好转。
但九龙仓置业本身具有特殊性，特别是上述两个旗舰物业均拥有999年土地契约，其所处地段、体量和地位都具有唯一性，在某种程度上与香港经济社会发展挂钩。
对于九龙仓置业来说，公司运营特别讲求长期视觉，在经济下行时期，稳住就是胜利。
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艰难的正向增长
九龙仓置业目前主要持有香港多个成熟的收租物业，包括三个综合体商城海港城、时代广场和荷里活广场，位于中环的写字楼项目会德丰大厦、卡佛大厦，以及位于中环的香港美利酒店，同时还有位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square商场。
另外，九龙仓置业还拥有“九仓系”另一上市平台海港企业的72%权益，海港企业主要运营香港美利、香港马哥孛罗及苏州尼依格罗三座酒店，还有香港马哥孛罗酒店配套商业和位于尖沙咀的商厦星光行。
总体来看，九龙仓置业投资性物业十分集中于香港维港两岸核心商业区的零售、写字楼行业，也相应会放大市场波动对业绩的影响。
今年以来，香港经济复苏明显停滞。
第一太平戴维斯5月末发表的一份报告显示，写字楼租赁市场持续疲软，企业扩张谨慎、裁员影响了吸纳量。与此同时，供应在持续增加。截至2024年4月，全港写字楼空置率攀升至14.3%，“一季度写字楼租金继续下滑2.4%，比2019年第二季度的高峰值低38%。”
而来自仲量联行7月发表的一份报告则显示，6月份香港写字楼市场录得负净吸纳5.37万平方呎，截至6月底整体空置率升至13.6%，特别是中环空置率升至12.1%。租金方面，6月写字楼整体净有效租金进一步下降0.6%。
零售方面，单看香港政府统计处公布的数据，就能感受到寒意。资料显示，2024年6月香港零售业总销货价值为299亿港元，较去年同期下跌9.7%。从今年3月至5月，零售业销售额分别为312亿港元、296亿港元和305亿港元，同比跌幅分别为7.0%、14.7%和11.5%。
整体来看，2024年上半年香港零售业总销货价值同比下降了6.6%。
环境艰难，体现在九龙仓置业的报表上，该公司期内录得收入65.01亿港元，同比增长仅0.43%。
分业务板块看，投资物业收入增加2%至55.42亿港元。这是由于九龙仓置业收取的分成方式收取的租金较少，期内固定租金收入起到“压舱石”作用。酒店收入增加7%至7.48亿港元。
同时，营业盈利49.15亿港元，同比减少0.51%。主要受投资物业公允值减少影响，期内减少额为44.5亿港元，九龙仓置业录得净亏损10.67亿港元，股东应占亏损10.52亿港元。
“入境旅游正在艰苦经营之际，出境旅游日益增加进一步打击本地消费”，九龙仓置业在财报中表示，香港今年前2个月整体零售销售在低基数下增长平平，到3月份则出现转折点，疫情后零售业向上的走势中止并掉头向下。
写字楼市场亦遭经济疲弱和供应过剩夹击。预期租金调整会持续直至营商环境改善为止。“酒店业亦尚未完全恢复，房价在去年初边境重开初期有所飙升后回落。”该公司称。
集团主席兼常务董事吴天海就提到，香港经济目前出现“三高”问题，即汇率高、利率高，人才空缺高。到目前为止，汇率方面可能稍为纾缓了，但其他两方面仍令人担心。
吴天海认为，目前没有办法预测到下半年的市场走向，最大的利好可能来自美国能够推动减息。据了解，最新消息称，美联储很可能在9月开启降息周期。
因此目前九龙仓置业的经营策略并没有发生变化，仍然以投资性物业调改以及财务上的优化为主，主要目的是穿越周期。
期内，九龙仓置业继续执行减债计划。截至期末，其净负债进一步削减至351亿港元，创2017年上市以来新低，净负债率低至18.3%。
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稳定的旗舰
九龙仓置业拥有的优质物业让其能比较从容地应对风险，其中尤以海港城和时代广场为基石。资料显示，截至2024年6月九龙仓置业投资物业资产总额为2230亿港元，两个核心物业就占去93.2%。
其中，海港城作为超级巨无霸综合体，拥有840万平方呎总楼面面积，包含211.7万平方呎的零售商业面积，总建面456.3万平方呎的10座甲级写字楼，其余3间国际级酒店、256间服务式住宅单位、会所及国际邮轮码头占172.9万平方呎。
2024年上半年，海港城整体收入（包括酒店）增加5%，营业盈利上升了3%，对九龙仓置业业绩正向增长起到决定性作用。其中又以海港城商场的贡献最大。
期内海港城商场收入增加7%，营业盈利上升6%，期末的出租率维持在97%，相当难能可贵。
海港城在香港商业市场的地位没有变更，在2022年完成高端品牌组合调整后，广东道那段长达530米的临街步道仍然聚集了全港最优质的16个奢侈品牌店铺。管理层透露，接下来海港城将主要有Celine的扩充计划，Fendi也会开设一家新旗舰店。
写字楼方面就依然不景气，海港城期内没有大的租赁成交，租赁活动主要由中小型单位带动。期内，海港城写字楼收入下跌 2%，营业盈利下跌 5%，期末出租率88%。预计未来仍拖累项目整体表现。
位于铜锣湾核心位置的时代广场，同样受累于写字楼市道。这个项目拥有一个建筑面积94.3万平方呎17层高的直立式商场，以及两栋分别为46层高和39层高的写字楼，总建面103.3万平方呎。
商场部分，时代广场期内商场收入增加4%，营业盈利上升6%。过去几年由于大规模商户组合优化，时代广场商场收入曾受较大冲击。特别是2021年3月Louis Vuitton曾关闭了时代广场的门店，让后者在香港重奢行业的地位大打折扣。
但最近，九龙仓置业已宣布LV已重回时代广场，并承租了一个复式铺位。而来自市场消息，LV此次与时代广场的合作，事实上比以往升了级，包括租下的门店面积较以往增加200平方米达到1300平方米，门店规格升级为旗舰店，同时租期亦更长。
写字楼方面，时代广场两栋甲级写字楼收入下跌8%，营业盈利下跌10%，截至期末出租率下滑到87%，持续受压。
九龙仓置业在报表中并没有披露其他物业半年度情况。
但亦可粗略窥视，荷里活广场是一个纯购物中心物业，位于港铁钻石山地铁站上盖，同时也是巴士总站，是东九龙区最大型的购物商场之一，总楼面面积56.2万平方呎。
荷里活广场是一个较平民化、生活化的商场，拥有超市、食肆酒楼、电影院等租户，主要服务周边住户，相信保持了稳定的业绩。
而会德丰大厦、卡佛大厦、香港美利酒店组成的中环组合，总建筑面积74万平方呎，主要是写字楼和酒店，写字楼面积有31.5万平方呎，由于地处中环，相信表现不会太理想。相反美利酒店会有优秀表现。
位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square商场，前者为商业项目，后者为住宅连商场发展项目。近年来表现一直十分稳定，2023年年报数据显示，九龙仓置业位于新加坡的商场和写字楼市场租金一直呈上升趋势。
总的来说，九龙仓置业业务的核心是海港城和时代广场两个项目的商场部分，只要这两个商场保持稳定，九龙仓置业就能保持稳健，因此该公司也花了很大力气调整租户组合，提升商场素质。
写字楼市场，九龙仓置业的主要策略是保持高出租率，现时也已经不拘泥于寻求大型租约，转而寻求中小型租赁需求。
“稳定”在九龙仓置业经营理念内保持较高的地位，项目保持高素质，公司基本上在短期内也不会有新增物业的计划。九龙仓置业目前要做的是，等待经济好转，香港本土消费力重振的那天。