深业上城60亿销售额背后，剖析深业商管如何“逆势生长”？
来源丨赢商网
作者丨罗嘉欣
深度运营时代，商业黑马频现。在“激活内需消费潜力，驱动国民经济增长”大背景下，众多央国企加码商业赛道，成为推动市场发展的重要动力。目光聚焦深圳，深业集团的表现尤为亮眼。
作为深圳国资体系的佼佼者，深业集团实力雄厚，运营商办资产超过220万㎡。旗下深业上城以“公园+商业”特色运营，被视为“近三年来深圳成长最瞩目的购物中心标杆”，2024年销售额高达60亿元，成为深圳乃至全国商业圈“逆势生长”的典型样本。
标杆项目表现优异，无疑进一步夯实了深业集团加码商业运营的信心和决心。为了持续深耕商业赛道，深业集团于近日正式推出“3+X”商业产品线，并同时释放多个筹备中的新项目信息，引发市场广泛热议和高度关注。
新年伊始，万象更新。毫无疑问，作为深业集团旗下专业商业运营平台，深业商管正以此为契机，以战略定力锚定未来商业发展。
01
升级商业战略，推出“3+X”商业产品线
近期，为深入贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会，以及中央经济工作会议精神，商务部等七部门携手发布了《零售业创新提升实施方案》，旨在通过新场景、新业态、新服务的创新发展，全面激发国内市场的需求潜力。
在此背景下，深业集团此时发布商业产品线的举措，至少有两层深意，一积极响应了国家政策号召，二以长远的战略定力，为商业未来发展指明方向。
据悉，深业集团持有并运营着规模庞大的多元化商业资产，代表项目包括深业上城、塘朗城、深业东岭、深业中城、妇儿大厦等项目。
基于对城市商业的多元发展和消费洞察，深业集团确定了城市级商业、区域级商业、社区级商业、非标商业的“3+X”商业产品线。笔者注意到，在这次发布会上，深业集团还着重介绍了城市商业旗舰品牌“深业上城UpperHills”、社区级商业品牌“深业拾集UpperVille”以及非标商业的未来发展规划。
深业上城UpperHills：作为城市级商业的标杆之作，以深圳深业上城为样本，未来将主要布局于一二线城市及省会城市的核心区域，汇聚高能级品牌，融合文化、生活、自然等元素，致力于打造国际化都市消费的展示窗口。未来3-5年，该产品线将落地湾中上城和深圳车公庙城市更新项目。
深业拾集UpperVille：定位为社区幸福生活中心，依托集团旗下的幸福产业服务（儿童托育、颐居养老、便民医疗等），以公益与商业结合的模式，满足社区居民的日常消费需求，并提供便民生活服务。深业集团计划在未来三年内，在全国范围内落地20个项目。
非标特色型产品线：聚焦粤港澳大湾区，旨在突破传统，围绕生活中的各类公共功能空间，如公园、菜市场、体育场馆等，打造个性化、主题化的全新消费场景。未来三年，该产品线将布局10个项目。
从行业角度来看，深业集团此番推出“3+X”商业产品线，对未来商业板块长期稳健发展具有重要的战略意义。
其一，清晰的商业产品线，有助于精准捕捉消费者多元需求，增强市场竞争力，塑造深业集团的商业品牌形象；其二，明确的产品线划分亦有助于优化资源配置，发挥各产品线间的互补与协同作用，提升商业整体品牌竞争力，为战略性扩张奠定基础。
此外，完善的产品线体系，也将为深业探索“轻重结合”商业发展模式带来更多机会。据悉，深业商管正紧锣密鼓地筹备的黄木岗交通枢纽商业，正是与深铁商业以轻资产模式达成合作。
02
“上城”系列开启复制，深业上城去年销售额破60亿
观察头部商管公司发展轨迹可以看到，旗舰项目的成功打造，不仅奠定核心产品的商业DNA，更是企业迈向规模化发展的基石。
深业商管凭借其敏锐的市场洞察力和卓越的商业运营能力，成功打造了“深圳深业上城”这张商业名片。作为核心产品线之一，未来“上城”系列将是构建深业商业版图的“核心引擎”。
按照规划，未来3-5年，“上城”系列还将在粤港澳大湾区东西岸分别落子，其中第二座上城落地中山马鞍岛，正蓄势待发。
//深圳深业上城：逆势增长的商业黑马，年度商业话题王
深业上城位于深圳市福田中心区北，以“缝合城市”为理念，链接城市公园生态，自2018年开业以来，凭借其独特的“公园+LOFT小镇+MALL+街区”组合模式，成功地将户外休闲、自然疗愈的优势发挥到了极致，塑造了一个充满活力的“公园生态商圈”。
据深业商管披露，深业上城2024年销售额达到60亿元，年客流量达到4600万人次，同比2023年均呈现双位数增长，展现强大的商业逆势增长动能。这一成绩的取得，得益于深业商管在多个方面的创新与努力。
管理大师彼得·德鲁克曾说：“企业的唯一目的就是创造顾客。”深业商管深谙此道，一方面不断调改焕新商业场景和品牌，刷新消费体验；另一方面，持续深度探索公园经济、首店经济、明星经济、港人经济，一步步构建全新商业底盘，为深业上城开拓持续的客流增量。
首店经济
在品牌调改方面，深业上城在过去一年新引进了近80个品牌，其中超过30个首店，如奢侈品牌SHANGHAI TANG、宠物社区SUPAW HUB最新概念店等，为消费者带来了新鲜独特的品牌体验。
同时，注重运动潮牌和特色零售门店的引进，如Lululemon、Salomon、Wilson、安踏作品集ANTA SNEAKERVERSE、Abercrombie & Fitch深圳首间A&F「GETAWAY」概念店、国内潮流新势力品牌MASONPRINCE深圳首店、EQLZ「義闊」华南首店等，持续强化其国际先锋时尚街区的气质。
去年深业上城还通过重塑外街，带来一个充满国际气质的微醺社交空间。这里汇集了十余家高颜值餐厅，如香港素食餐厅珺Emerald（内地首店）、醒园公馆（深圳首店）Latina Prime巴西牛排馆（华南首店）、贵州菜馆黔山（深圳首店）、ONIONIO法式复古庄园概念店等，结合外摆、绿植、喷水池等景观，营造了一个松弛感十足的社交空间，吸引了大量消费者前来打卡。
港人经济
港人经济也是深业上城的一大亮点。作为港人最爱的购物中心之一，深业上城凭借无缝串联三座城市公园（中心公园、莲花山公园、笔架山公园）,独特的自然松弛氛围、特色美食荟萃以及持续创新的消费场景体验，赢得了港人的青睐。过去一年商场举办了超300场企划活动，并不断完善港澳客“吃住行一条龙服务”，不断拓展城市微旅游服务边界。
明星经济
2024年深业上城凭借广阔的城市公共空间与特色街区，成为多个知名综艺IP的拍摄取景地，明星经济的效应同样显著。如湖南卫视与芒果TV联袂打造的社交真人秀《城市捉迷藏》、全明星旅游IP节目《大地之旅》第二季等综艺节目在深业上城录制，还有TVB剧集《爱·回家之开心速递》粉丝见面会、黄宗泽、檀健次等明星活动落地，加上深圳文华东方酒店的“含星量”，#C罗中国行、#彭于晏深圳跑步等相关话题刷爆社交圈，均大幅提升了深业上城的知名度，进一步彰显了其作为潮流打卡地的地位。
2025年：免税经济新机遇
进入2025年，深业上城又迎来新的发展契机。根据2024年8月财政部等五部门联合发布的《关于完善市内免税店政策的通知》，深圳被选定为设立市内免税店的八大城市之一。如今深圳首家市内免税店确定选址深业上城。这背后，亦是政府对于深业商管综合运营能力和服务水准的高度认可。
深业商管透露，该市内免税店将携手中免和深免共同打造，预计将于2025年内正式亮相，成为深业上城的又一超级主力店。这将进一步推动深业上城国际商圈的建设，吸引全球游客的目光，为项目带来前所未有的发展机遇。
//湾中上城：探索“国际IP主题乐园+商业”新模式
湾中上城，作为深业集团的又一力作，是“深业上城”产品线的首次复制。项目选址于珠江口黄金内湾核心地带的中山马鞍岛——该岛是世界级超级工程“深中通道”西岸登陆区。这一得天独厚的地理位置，使得湾中上城不仅能够承接粤港澳大湾区的庞大微度假客流，还能与东岸的深圳商业形成强力互动。
在项目规划方面，湾中上城也展现出了深业商管在城市级商业特色打造上的“匠心独运”。项目提出了“乐园+商业”的全新非标提案，旨在打造一个集亲子游玩、休闲度假、品质餐饮于一体的微度假目的地。
为了实现这一目标，湾中上城引进了湾区首个国际级IP室内主题乐园集群，通过与美泰、孩之宝、沃贝等国际三大IP集团深度合作，斥资3亿引入十多个全球知名的IP角色，如变形金刚、小猪佩奇、托马斯&朋友、芭比等，打造三个各具特色的室内主题乐园。此举将为项目注入了强大的文旅吸引力。
除了乐园之外，湾中上城还注重商业街区的打造。项目延续了深业上城屋顶LOFT小镇的街区商业基因，形成了一片总建面10万㎡的低密度商业街区。在业态布局方面，项目不仅规划了IP主题酒店、主题餐饮及零售等业态，构建了完整的IP体验场景和消费闭环生态，还引入了高端SPA、精品零售、主题民宿、国潮文创等业态，进一步提升了项目的整体品质和吸引力。
随着“深中半小时，大湾区一小时”的便捷旅游圈的形成，湾中上城抢占市场新机遇，必将为大湾区微度假市场注入强心剂，进一步巩固和扩大深业集团的商业影响力。
03
非标创新破局，“深圳之脉”枢纽商业蓄势待发
探索非标化商业创新，是当下商业地产行业重要命题，背后是行业内外期望打破“千篇一律”商业的深切期望。深业商管敏锐捕捉这一趋势，在城市多元公共空间，进行创新型商业形态探索。
此前，深业商管已经成功推出了妇儿大厦、深圳笔架山体育公园两大特色非标运营案例，以城市空间深度运营和公益项目焕新盘活为契机，不断拓宽商业团队的能力边界。
妇儿大厦焕新盘活：作为深圳市公共服务领域存量资产改造的首个PPP项目，不仅实现了建筑空间上的焕新，更在商业理念和逻辑上进行了深度创新。项目围绕“妇儿友好”理念，引入全国首座图画书博物馆、深圳首家儿童探索馆、憬居酒店等特色业态，为亲子家庭提供了丰富的活动与学习体验。同时，引进星巴克、肯德基等知名品牌，为周边居民和亲子家庭提供便捷的社区生活配套。项目还设立了一系列社会公益服务点，推出促进困境妇女就业、孤独症儿童康复等民生服务，展现了其作为公共服务项目的社会责任感。
笔架山体育公园创新运营：这是深业商管探索公共服务设施与社会商业的深度融合的试验地。2024年通过举办粤港澳大湾区花展，设立露营基地与特色美食市集、引进大型民间国际化体育赛事、开通无人机外卖创深圳市无人机外卖日单王、以及上演壮观的万架无人机表演等举措，为市民提供集逛、玩、吃、住、行于一体的多元化综合服务体验，挖掘“公园+商业”的多维玩法。这一创新运营模式不仅丰富了市民的文化生活，也为城市的文化与商业活力注入了新的动力。
而接下来，深业商管还将携手深铁商业，共同打造黄木岗交通枢纽商业——“深圳之脉”。
//深圳之脉：超链城市的地下活力公园
黄木岗超级枢纽以“链接城市”为核心设计理念，将城市综合体、公园、交通枢纽与体育综合体紧密相连，以实现“城园站体”的深度融合发展。作为深圳地铁7号线与14号线的换乘站点配套商业，“深圳之脉”毗邻笔架山公园、深圳市第二人民医院、深圳市体育中心等重要市政设施及教育重镇“百花片区”，项目周边自然、运动、人文氛围浓郁。
深圳之脉由展厅区和商业区构成，商业租赁面积约2万㎡，规划打造一个涵盖绿意盎然的地下公园、充满活力的运动空间以及开放多样的艺术展场的商业集合体，旨在成为国内领先的地下轨道商业标杆。
商业东区：紧邻市体育中心，主要面向运动客群及周边社区居民和学生，规划时尚穿搭零售、活力茶咖、情绪疗愈潮玩等业态，旨在打造一个生态友好、自然绿色的主题街区，以扩展市体育中心的商业服务边界。
商业西区和南区：更加注重餐饮和健康服务，规划了美食街以及保健、健身等生活服务配套业态，以满足周边居民和医院就医人群的消费需求。
根据政府指导意见，未来大力推动深业上城生态商圈扩容，构建商业、公园、体育“一平台三中心”发展新模式，打造具有市属国企特色、多元业态融合的世界级生态商圈。黄木岗交通枢纽作为连接笔架山公园与市体育中心的核心纽带，将在商圈扩容中发挥关键作用。预计“深圳之脉”将在2025年内亮相，届时将为市民带来全新的商业体验和生活方式。
2025年作为“十四五”规划收官之年，亦是企业重新审视和深化发展战略的关键年份。深业商管作为“深圳国企商业标兵”，必将为深圳加快建设国际消费中心城市贡献重要力量。展望未来，深业商管正以“3+X”产品线为战略蓝图，以前瞻性的商业布局和创新性的运营模式，开启商业发展新篇。
