金鹰苏凯：做更聪明的零售 金鹰将走自己的模式

编者按：当下，趋同的业态组合已经让目的性消费不足以成为购物中心的核心人流引擎，消费者喜欢的不再仅仅是产品本身，而是产品所处的场景，以及场景中自己浸润的情感。毋庸置疑，购物中心的场景时代已经到来，未来商业竞争在于场景的塑造，而场景塑造的最终结果是IP化。而伴随着变革的往往是跨界，行业、业态的边界越来越模糊，交互、融合的不断探索也将带来无限的可能。

创新无边界，变革亦有道！4月13-14日，由赢商网主办的第12届中国商业地产节以“变革有道：场景、内容、跨界”为主题，在 广州南丰朗豪酒店隆重举行，在此之前，赢商网推出商业地产“变革有道”系列采访，分享创新、变革之道。　　 

在商业的快速发展过程中，购物中心和百货之间的竞争也愈发明显。很多人都在谈百货会被市场淘汰，但就目前的市场来看，依然是不分高下。金鹰在这样的竞争环境中不断突破，走上了自己的转型之路。

金鹰商贸CEO苏凯认为，只有能够丰富消费者生活，对生活有价值的商业，才应该获得相应的租金回报。未来金鹰还将走自己的模式，这种模式既不是阿里模式，也不是银泰模式，也不是京东模式，而是这是适合金鹰转型的模式。　　

金鹰商贸CEO苏凯

赢商网：商业地产将会告别野蛮生长阶段，通过各种模式创新进行良性修复，进行中国式的突围。在存量时期的商业地产行业，您认为有哪些挑战和机会？

苏凯：我认为挑战和机会永远是并存的。挑战一方面是供给过剩，模式创新和品牌内容都落后于面积的新增。第二方面就是同质化，同质化导致恶性竞争，更导致整体收益降低。呈现单调且低回报在我看来，对于存量的突破，就是要有差异化的主题定位和精耕细作的运营服务管理，钢筋水泥不可能自己生钱。每个项目要有更清楚的定位，不能都是“餐饮+快时尚+电影院”模式，只有创新和设计的力量才能产生效益和丰富城市生活，而不是低水平的简单重复。前几年野蛮生长的商业地产，很多运营管理和服务管理上还处于粗放的模式，在运营管理和服务管理上还有很大的提升空间，利润和效益也有待挖掘。内在的竞争力提升和整体的定位打造都是突破点和机会。

对于金鹰而言，我们也在考虑，以前开的小体量的百货也可以转成运动城、健康城、书店、社区咖啡馆等主题商业。例如现在大家都不太在家里招待客人，如果社区旁边有七八千平方的社区商业，里面有书吧、儿童业态、轻餐、咖啡店等，这样的商业也能丰富大家的生活。只要能够丰富大家的生活，对客人的生活有价值，它就应该获得相应的租金回报。　 

赢商网：中产阶级被誉为未来中国最具消费潜力的群体，在您看来，中产消费的特征有哪些？应如何满足和挖掘中产消费？金鹰是如何做的？

苏凯：中产阶级是未来中国最具消费潜力的群体，这个趋势非常明显，近两年来消费趋势迅速的从“屌丝经济”往“中产经济”切换。前几年淘宝时代，大家都在谈“屌丝经济”，几年过去了，发现家里积压的一些质量差的衣物，加起来也不便宜。不如用那些钱，换几件精品，反而获得更高的生活质量。

中产阶级消费有几个特点。第一，个性化程度明显，中产阶级有较高的教育背景，独立思考能力等个性化特征。他们之所以成为中产阶级，就说明“淘汰”了大多数人，成为少数人。他们个性化高，对商家要求就不一样，如果还是千篇一律，他们就不会喜欢你，你就不会成为他们选择的重点。

第二，中产阶级是介于“土豪”和“屌丝”之间的阶级，他们需要自己既信赖又舒服的空间，所以，客单价要有，但也不能太高。我们称之为“小奢侈”的生活水平，用质高价中的精品不断地精致和丰富自己的生活，让他们的生活变的与众不同。

我们针对中产消费趋势做了一些应对举措，满足中产阶级消费升级的需求，整个“G系列”打造主要就是围绕中产阶级消费，包括G·MART精品超市、G·HEALTH健康、G·BABY明日乐园、G·QUTE萌宠、G·TAKAYA精品书店主题商业。　 

赢商网：马云提出“新零售”的概念，国务院出台“实体零售创新”的文件，在您看来未来实体商业的机会和“新”思路有哪些？

苏凯：我更想跟大家探讨和学习的是“更好的零售”、“更聪明的零售”，谁也没法说新的就一定比旧的好。我们不能把成功的希望寄托在还没有发生的事情上，这不是一种理性的行为。如果把事情的解决方案定位成“新”和“旧”的话，这是盲目的模式，反而我觉得大家应该理性的回归本质。回归零售的本质，到底从零售的核心能力上，做了什么新的事情，产生了什么新的能力，产生了什么新的竞争力，如果一个要去诠释“新零售”的话，这才是回答和诠释的重点。

创新从来不是标新立异、哗众取宠，而是从本质上构筑新能力和新呈现。零售就是看商品能力和流通能力，无论是电商还是实体，比的就是这些。无论是现在还是未来，回归本质，提升商品本身品质和商品流通效力是永远适用的规则。　　 

赢商网：我们都知道，金鹰有自己的G·LIFE系列，这个系列已经定型了吗？

苏凯：G·LIFE系列包括G·MART精品超市、G·HEALTH健康、G·BABY明日乐园、G·QUTE萌宠、G·TAKAYA精品书店等。对于这一系列目前运营很成功，也会不断推出其他的此类项目。这是金鹰独有的差异化特色，会帮助金鹰保持基础的客流量，也会在小体量的主题商业里面作为主力店入驻，打造小而美的商业项目。虽然现在还有不足之处，但匹配消费升级和消费趋势，并用心做好就能发挥它的消费价值，整体趋势方向是正确的，在发展过程中也会做一些调整和优化。　　 

赢商网：百家湖江宁金鹰去年运营情况如何？

苏凯：在景枫和21世纪太阳城开业之后，百家湖江宁金鹰的业绩更好了。现在是共荣共生的模式，我们把握好自己的定位，在另外两家开业之后，形成了更强的聚客能力。别人做什么，我们永远控制不了，我们永远是密切地关注，积极地做自己擅长的事情，这样才有自己的特色，才能形成差异化。

金鹰兼顾零售和生活业态的平衡搭配，做最佳组合，生活业态太多、餐饮太多，商场会缺乏后期持续增长的爆发力，做到一定规模会有瓶颈。零售有无限的想象空间，金鹰用生活业态来满足消费者的生活需求，用零售做穿插串联，成为一个健康可持续发展且有竞争力的项目。就经营数据来看，2016年相比2015年，江宁金鹰有40%左右的增长，预估2017年会有更高的增长率。江宁金鹰在2017年依然会是百家湖商圈的第一商业，而且差距会越拉越大。　 

赢商网：对于未来的商业布局，金鹰有什么计划？

苏凯：目前金鹰主要的精力会放在金鹰世界这个项目上。除此之外，仙林、扬州、江都的项目也是关注重点，未来还会积极地寻求好的项目，包括有特色的主题商业。这些主题商业的面积不大，但是定位会非常精准。上面也提到过，比如书店、咖啡馆、城市客厅、折扣店等，都有可能。

金鹰线上的电商渠道也会加速发展，这种模式既不是阿里模式，也不是银泰模式，也不是京东模式，但我认为这是适合金鹰、适合线下零售发展电商的模式。