赢商专访|21世纪太阳城张娟：区域内错位竞争 实体零售空间很大

编者按：当下，趋同的业态组合已经让目的性消费不足以成为购物中心的核心人流引擎，消费者喜欢的不再仅仅是产品本身，而是产品所处的场景，以及场景中自己浸润的情感。毋庸置疑，购物中心的场景时代已经到来，未来商业竞争在于场景的塑造，而场景塑造的最终结果是IP化。而伴随着变革的往往是跨界，行业、业态的边界越来越模糊，交互、融合的不断探索也将带来无限的可能。

创新无边界，变革亦有道！4月13-14日，由赢商网主办的第12届中国商业地产节以“变革有道：场景、内容、跨界”为主题，在 广州南丰朗豪酒店隆重举行，在此之前，赢商网推出商业地产“变革有道”系列采访，分享创新、变革之道。

21世纪投资集团副总裁兼21世纪太阳城总经理张娟

提到2016年南京的商业大事件，9月28日多家商业同日开业这事必定上榜。其中，江宁的21世纪太阳城备受关注，这不仅仅是因为百家湖商圈雏形初现，而是因为太阳城是老建筑改造难度很大。有业内人士这么评价太阳城，“我们要看一个商业，不仅仅是要看它的先天条件，还要看它的进取心，太阳城在如此大的难度上做了调整开业，是十分挑战和非常有进取心的行为，值得业内关注。作为21世纪投资集团副总裁兼21世纪太阳城总经理，张娟对于太阳城的理解是深刻，对未来商业的发展趋势也是有自己的见解。　 

赢商网：商业地产将会告别野蛮生长阶段，通过各种模式创新进行良性修复，进行中国式的突围。在存量时期的商业地产行业，您认为有哪些挑战和机会？　 

张娟：这个对我来说感触非常深刻。21世纪太阳城在2012年启动改造时，我们就对此问题进行过非常深度和细致的研究。那时，大家对于购物中心的开发已经是跃跃欲试了，综合体数量大爆发进入了萌芽阶段。我们不希望4年后开业的项目，从一开始就栽进红海竞争的恶性局面。所以对太阳城的定位，从项目启动之初就做了创新突围，它不再是传统意义上的商业体的简单复制。购物中心应该被赋予更多的外延概念，一切围绕目标客群的消费需求，他们需要的就是我们可以做的。现在的太阳城面对全家庭目标客群，更加强调消费的全业态，全品类，强调吃喝玩乐购……太阳城娱乐和体验业态占到了29%，儿童业态则做到了360度全覆盖，特别是打造了2万平米首家室内魔法浸没秀主题乐园，与周边的商业体完全差异化，与区域商圈和消费人群也做到了完全融合。

总结来说，我们相信，未来商业体做好以下几点，就一定能得到突破和发展：

一． 了解消费客群，了解商圈，做目标客群需要的，同时，更要做根据消费不断升级，为客群主动创造出来的这部分消费需求。

二． 商业体盈利模式多元化，创造除租金、联营以外更多的盈利模式。

三． 精细化运营管理。这是基本功，必须做扎实。未来商业体的竞争除在定位的战略层面外，更多还会回归于基本功，回归服务，回归人性化，回归精细化运营。　　 

赢商网：中产阶级被誉为未来中国最具消费潜力的群体，在您看来，中产消费的特征有哪些？应如何满足和挖掘中产消费？21世纪太阳城是如何做的？　　 

张娟：目前国内因为消费和教育普及水平的提高，走出国门的人越来越多，所以在我看来，未来国内中产阶级的消费特征一定与周边一些发展较好的国家的中产消费相似。首先，很强调服务，特别是服务的人性化，和用心程度。这点日本做的很好，不仅体现在商场、酒店、公共服务配套方面，还会体现在产品设计中，这点我相信大家都会有很多感悟。其次，注重环保、健康，崇尚自然、舒适。另外，消费也会越来越专业化、个性化、多元化。

太阳城在这方面也做了大量功课，引进的很多非常小资和中产的品牌，都来自于周边发展较好的国家和地区，如日本，台湾等，而且都是首进南京。比如，源自台湾诚品的手作集合店——天工之城，首进大陆，带来的是传统手作和工匠文化的传承。国内排名前三的买手集合店——Hi百货，强调的是个性和设计感。全球第二日本第一的家居品牌——NITORI，完美展示了日本用心的产品设计。日本第一体育品牌——赛标，提供最专业的运动用品和设备。强调环保和自然理念的集合店——OCE、MUJI。适合全家庭健康娱乐的——天空之城。华东首家唯一万达杜比影院——最新杜比视听技术，可享受1：1000000的专业视觉盛宴（IMAX是1：8000）等等。太阳城里类似品牌还有很多，仅首进南京的就占了近60%，相信一定会引导大家的中产消费理念。　　 

赢商网：对于“购物中心的场景时代已经到来，未来商业竞争在于场景的塑造”的说法，您如何看待？购物中心从哪些方面和方式植入内容，营造特定场景提供服务和产品？　　 

张娟：首先未来购物中心的竞争会很激烈,有竞争就有比较，有比较就有挑剔，所以未来购物中心肯定会越来越注重场景塑造，购物空间感会越来越好。

太阳城是老建筑改造，建筑上有很多限制，在场景塑造方面相比同类商业体，困难大了很多。但就是这样，我们也还是做了很大的努力，花了很大的代价。比如打造SUNNY WALK,打开楼板，将局部挑空,增加公共空间，增加露台设计,使建筑更加通透,灵动。将南立面的实墙换成玻璃幕墙，引入自然光线。在内装上，用不同设计元素烘托区域业态特色，如阳光步道，儿童主题馆，手作街区、美食区等。　　 

赢商网：购物中心的社交化属性将被进一步强化，社交经济在购物中心中有哪些新思路？　　 

张娟：社交经济不是一个独立概念，其实还是围绕客群的消费需求来说。购物中心不应该只是一个买买买的地方，应该是一个能满足更多需求的地方，其中包括社交需求。

在购物中心里的社交需求，也应该会更加多元。在传统的聚餐社交、商务社交外，会有更多的如健身社交，家庭娱乐社交，儿童体验社交，融吃和玩为一体的主题PARTY社交，等等。　　 

赢商网：属于IP的时代正在来到，IP对购物中心运营和品牌商家商业模式创新带来哪些影响，如何利用？如何打造属于21世纪太阳城自己的IP？　　 

张娟：去年12月份，太阳城做了熊本熊在南京的首次IP主题展，效果非常好。我们惊奇地发现，好的IP展不仅跨越年龄层，自带大客流，粉丝粘性还很强，这些都是购物中心需要的。太阳城会在今年6月份结合暑期，做一个前面提到的，2万平米首家室内魔法主题乐园的魔法IP主题展，相信会非常吸引年轻人和儿童人群。　　 

赢商网：商业地产迎来了变革时代，标新立异、特色创新层出不穷，对于整体商业地产行业无疑是趋利发展，但所有的创新都应该回归到商业的本质，做好服务。在这样纷繁复杂的市场，该如何坚持商业的“初心”，如何做好服务？　　 

张娟：很认同：所有的创新和竞争都将回归到商业本质，好的商业体一定需要做好服务。太阳城一直将服务理念放在很高的战略层面上。在开业半年前就启动了全员服务理念的培训，邀请的是来自日本的专业培训师，这在购物中心中还是非常少见的，这类的培训一直高密度持续到现在，未来还将继续下去。服务是商业体的基本功，做好了对增强商业竞争力的帮助是潜移默化的。开业半年来，太阳城的客诉率只有个位数，是最低的。我们也因此是江宁区唯一一家2016年开业，2016年即获得区诚信单位授牌。　　 

赢商网：马云提出“新零售”的概念，国务院出台“实体零售创新”的文件，在您看来未来实体商业的机会和“新”思路有哪些？　　 

张娟：实体零售创新，实际上是让实体商业做效率更高的零售。传统商业体中零售一般会高达70—80%，目前网购的出现，抢占了实体商业零售中效率低的一部分。这是好事，从全社会消费资源分配来说，一定是效率高的取代效率低的，是合理的。所以实体商业的“新”思路在于，要做效率高的零售，不浪费资源的零售，网上无法实现的零售。另外，实体商业体还需要多挖掘客群的消费需求，创造消费需求。吃喝玩乐购，对于需求来说，购也只占了五分之一（太阳城零售占比只有40%多），所以实体商业未来的发展空间和机会还是相当大的。